Vizsgáld meg alaposan a bérlői igényeket, és alakítsd át a házat az aktuális trendeknek, illetve elvárásoknak megfelelően. Figyelj a kollaborációs és break out terekre, fűszerezd meg az egészet az elvárt minősítésekkel – egy nagy merőkanál ESG sem árt –, aztán csomagold be az egészet ellenállhatatlanul, és a siker nem marad el.

-    Januárban jelentették be, hogy a Europa Capital páneurópai ingatlanbefektetés-kezelővel együttműködve megvásárolták a budapesti Akadémia Business Centert. A Europa Capitallal már volt pár sikeres fejezetük a budapesti piacon. Most mi a munkamegosztás a két cég között?

-    Megtisztelő, hogy számos sikeres, és azóta már értékesített közös projekt után, mint az Eiffel Square, a Kálvin Square, a B52 és a CityZen, ismét a Europa Capitallal dolgozhatunk együtt. Azt gondolom, hogy ezeknek az épületeknek a fejlesztése vagy megújítása és újbóli piacra dobása – remélem, ez nem hangzik szerénytelenül – tankönyvbe illően jól alakult. Most is hasonló a célkitűzésünk: az Akadémia és Arany János utca sarkán álló, Duna-parti, 12.500 négyzetméteres épület szerkezetileg kitűnő állapotban van, és a homlokzat is időtálló. Mindez nem mondható el a belső terekről és a gépészetről, melyek már nem felelnek meg a mai igényeknek. 2005 óta vagyunk a Europa Capital magyarországi partnere, 5 év szünet után folytatjuk a mindkét fél számára gyümölcsöző közös munkát. Továbbra is fantáziát látnak bennünk és a budapesti irodapiacban is. A megszokott módon ezúttal is mi látjuk el a helyi vagyonkezelési feladatokat, és mi koordináljuk a kiterjedt belső felújítást, az új gépészeti berendezések beszerzését, a közös területek és az irodahelyiségek átalakítását is. Az 1995-ben épült Akadémia utcai szárny két éve üresen áll, bankfiókokra jellemző kialakítással, ezt is újragondoljuk.

-    A sajtóanyagban azt írják, hogy az új tulajdonosok célja nemcsak egy modern bérlői elvárásoknak megfelelő épület létrehozása, hanem az is, hogy az ingatlant „Net Zero Pathway”, azaz a nettó zéró kibocsátás szellemében újítsák meg, megszüntetve az üvegházhatású gázoktól való függőséget. Az épület a BREEAM, a Wiredscore és a WELL minősítést is megcélozza. Nincs túl magasan a léc?

-    A fentieken túl említhetném az ESG-t is, mint olyan szempontot, amelyre a befektető kiemelt fókuszt helyez. Nem csak az átalakítást, de a későbbi működést is olyanná alakítjuk, hogy az a lehető legkevesebb lábnyomot hagyja a környezetünkben. (Az ESG mozaikszó az angol Environment (környezet), Social (társadalom), Governance (vállalatvezetés/irányítás) szavakból ered, ami meghatározza ezen befektetések szempontrendszerét. Társadalmilag felelős pénzügyek vagy zöld pénzügyek néven is említjük. - A szerk.) A ConvergenCE erőssége éppen ez: jó adottságokkal rendelkező, kissé elhanyagolt, nem megfelelően menedzselt házak felújítása, a megváltozott piaci igényeknek megfelelő átalakítása, és újbóli piacra dobása. Az Akadémia Business Center esetében is működni fog ez a recept, hamarosan egy A+ kategóriájú, műszakilag teljesen megújult és top lokációjú épülettel fogunk piacra lépni. Már most kijelenthetem, hogy ez az épület különösen vonzó lesz azon cégeknek, akik magas presztízsű, kiemelkedő munkakörülményekkel és fenntarthatósági feltételekkel rendelkező belvárosi lokációt keresnek.

-    A Covid miatt ellentét alakult ki a bérlők és a bérbeadók igénye között; előbbiek lehetőség szerint rövid és rugalmas, míg utóbbiak minimum ötéves időtartamra szóló szerződést szeretnének aláírni. Miként lehet ezt feloldani?

-    Én is sok helyen olvasom, hogy a bérlők rövid távra szerződnének, de a való életben én nem találkoztam ilyen igénnyel. Valóban változik a piac, de nem lehet rövid távú szerződést kötni, és lehet, hogy a bérlőnek sem érné meg. A lejárat előtti rugalmasságnak is van egy ésszerű korlátja: ha 10 ezer nm-ből a bérlő 2000 nm-t vissza akar adni, nem biztos, hogy jó döntést hozna ezzel. A Covid előbb-utóbb véget ér, amikor majd ismét szüksége lesz, illetve lenne erre a területre, de ez technikailag nem kivitelezhető. Persze, mi is érzékeljük, hogy a bérlőink óvatosabbak, ami úgy csapódik le, hogy a korábbiakhoz képest lelassult a döntéshozatal, de szerintem ez kezelhető. Változik a piac abban az értelemben is, hogy 2021-ben az irodapiaci szerződéskötések száma nőtt, de az ezekben tárgyalt négyzetméter nagyság átlaga csökkent. A most megvásárolt épületet úgy újítjuk fel, hogy sokféle igényre legyen képes választ adni. A jó elhelyezkedésű irodaházak dacolhatnak a járvánnyal együtt járó piaci folyamatokkal.

-    A napokban látott napvilágot, hogy az üresedési ráta növekedése megállt. Azt is megerősíti, hogy ezzel párhuzamosan az előbérletek száma csökken?

-    Igen, ez így van, ez a bizonytalanság egyetlen fix hozadéka, amiből az következik, hogy meglévő bérbeadónak most jobb lenni. Az általunk kezelt házak gyakorlatilag tele vannak.

-    Amikor egy új szerződésről tárgyalnak, mi az, ami most 2022-ben nagyobb hangsúlyt kap?

-    Felértékelődött a közös területek minősége. Amikor a space plant alakítjuk, különös gondot fordítunk a break out, illetve a kollaborációs terek ergonómiájára, élhetőségére, és még egy sor szempontra. Nagy hangsúlyt kap a közös terek minősége, felhasználhatósága, a felhasználói élmény. A célunk az Akadémia Business Center esetében is az, hogy Budapest egyik legrangosabb és legsikeresebb vegyes funkciójú kereskedelmi ingatlanját hozzuk létre.

-    Mit jelent a vegyes funkció?

-    Ebben az esetben az értjük alatta, hogy a klasszikus irodák mellett egyéb funkciókat, például kiskereskedelmi egységeket, éttermet, kávézót, közösségi- és kulturális teret is szeretnénk kialakítani benne.

 

Irodakereso.info