(A cikk itt olvasható: https://www.irodakereso.info/cikkek/interjuk/zeley-csaba-az-irodapiac-kulcsa-a-berlo). A piac persze folyamatosan változik, az irodákat máshogy használjuk, de semmi nem utal arra, hogy az irodaházakkal is jellemezhető korszak túl lenne a zenitjén.

-    Milyen évük volt eddig? Mi változott a Covid hatására?

-    Kifejezetten pörgős időszak van mögöttünk, sokat dolgoztunk. Inkább 2020-at nevezném a „Covid évének”, idén januárban már látszott, hogy belátható időn belül lesz vakcina, ami tágabb értelemben azt jelenti, hogy van kiút a pandémiából. Mi itt, a ConvergenCE-nél azt tapasztaljuk, hogy az egyébként sem rossz állapotú ingatlanpiac idén magasabb sebességbe kapcsolt.

-    Mit jelent ez konkrétan? A legtöbb piaci szereplő azt jelzi - illetve habitustól függően panaszkodik -, hogy nehéz évekre előre tervezni. Közben megjelent a flex-megoldások – hibrid iroda, home office – iránti igény. A tanácsadók és bérbeadók alkalmazkodtak ehhez az új helyzethez?

-    Nem, szerintem ez a megközelítés túlságosan is leegyszerűsíti a dolgokat, nem történt akkora átalakulás piacon, mint amit sokan prognosztizáltak. Érdemes visszanézni a néhány hónappal korábban keltezett interjúkat: „nincs is szükség irodára, mindenki otthonról fog dolgozni” – állították sokan, de ez nem következett be, és nincs is ilyen jellegű trend.

-    Azért a különféle home office megoldások nem is olyan lassan megkerülhetetlenné váltak.

-    Létező jelenség, de nem ez diktálja a piacot. Amikor az egyik legnagyobb vállalat kibérel 60 ezer nm-t, majd jelzi, hogy ebből szeretne visszaadni 20 ezret a Covid miatt, nos, az nem a járványról szól, hanem sokkal inkább a nem megfelelő igényfelmérésről. A termelékeny munkavégzést és a home office-t nem most találták fel, de a vírusnak mindenképpen volt annyi pozitív hatása, hogy ráébresztette a cégeket, miként lehetne hatékonyabban és jobban gazdálkodni a rendelkezésre álló erőforrásokkal, jelen esetben az irodaterülettel.

-    Miként? Miben rejlik a titok?

-    Egyértelmű, hogy hatékonyabbak vagyunk, ha bent, az irodában dolgozunk, ám az iroda szerepe is változik; a közösségi terek szerepe felértékelődött, ami nem annyira meglepő, hiszen alapvetően társas lények vagyunk. Az élő szóbeli egyeztetések, meetingek nem, vagy csak nagyon komoly kompromisszumok árán válthatók ki távolléti megoldásokkal.

-    Önöknél hogyan jelentkezett ez? A ConvergenCE-nek is akartak visszaadni területet?

-    Az általunk kezelt négy irodaházban –  ZenGarden, Kálvin Square, CityZen és Árpád Center – a kevés szabadon álló területre van jelentkező, a lejáró szerződéseiket pedig meghosszabbítjuk. A házaink 95-100% közötti arányban telítettek. Az Árpád Centerbe egy HR szolgáltató és egy esztétikai szalon költözik szeptemberben, ezzel 100%-os lesz a telítettség. A CityZenben Magyarország egyik piacvezető egészségügyi magánszolgáltatója a közelmúltban kétszeresére bővítette a területét, a Philip Morris pedig a Kálvin Square-ben hosszabbított. A négy ház egyikét hamarosan értékesítjük, és közben külső befektetőkkel karöltve folyamatosan keressük azokat az új lehetőségeket, amelyek megfelelnek az általunk eddig is követett stratégiának: önhibáján kívül perifériára került, de alapvetően jó adottságú házak rendbetételében vagyunk jók. Megyünk előre, tesszük a dolgunkat.

-    Merre keresnek? Váci út, Dél-Buda?

-    A jó lokáció ma is megkerülhetetlen. Legyen tömegközlekedéssel és autóval egyaránt könnyen megközelíthető, és komoly előny, ha pár perc alatt minden napi ügy elintézhető az épületben vagy annak közvetlen környezetében. A saját irodánk az Árpád Centerben van, és nagyon sokat jelent, hogy a szomszédos Agorában sokféle szolgáltatás érhető el pár perces sétával.

-    Az Agora tavaly júniusban nyitotta meg kapuit a bérlők előtt, és az épület üres területeinek bérbeadására a ConvergenCE kapott kizárólagos megbízást. Ez a munka is halad?

-    Közel az összes irodaterület bérbe van adva, a felsőkategóriás irodaháztól elvárt magas bérleti díjon.

-    Indul a második ütem?

-    A fejlesztő nevében nem tudok nyilatkozni, de azt gondolom, hogy mérlegelik.

-    A tervezhetőség terén sohasem álltunk úgy, mint mondjuk Nyugat-Európa, és ezt még fokozta a Covid hatása.

-    Logikusan azt várná el az ember, hogy valamiféle emelt szintű rugalmasságot igényelnek a bérlők, ami igaz, ám ez nem olyan szintű, hogy alapjaiban rengetné meg az ingatlanpiacot. És ez a rugalmassági igény kétoldalú: amikor a bérlő szeretne kérni egy „break option”-t vagy csökkentési lehetőséget, ugyanúgy növekedési lehetőséget is kér, mert jelen helyzetben nem tudja, miként fog alakulni a cége a közeljövőben.

-    Ezzel együtt a városban járva azt látom, hogy a daruk száma nem csökkent, még akkor is, ha az építőanyag árak elszabadultak. Erre mi a beruházók válasza? Vagy ez inkább a családi ház építőket érinti?

-    Ez mindenkit érint.

-    Mi lehetne a megoldás?

-    Ha nem ömlene az ingyen pénz a piacra. Számos olyan nagyberuházás folyik, ahol a megbízónak nem számít, hogy végső soron mekkora összeg szerepel a számlán.

-    Az utóbbi években felerősödött az előbérleti szerződések szerepe. Mit gondol erről?

-    Én ezt a trendet nem látom folytatódni. A beruházók és a finanszírozók nagyon szeretik, de a bérlők nem. Kevesen bátrak annyira, hogy 3 vagy 5 éves szerződést kössenek, amikor még nem tisztázódtak a területi igényeik. És ha nem lesznek előbérleti szerződések, akkor ilyen szintű üresedési ráta mellett erősen kérdéses, hogy hova tudnak cserélődni a bérlők.

-    Az üresedési ráta a másfél évvel ezelőtti 5%-ról felkúszott 10% fölé. Ez nem aggasztja?

-    Egyrészt sokkal feljebb nem fog emelkedni, másrészt ezt a szintet sokkal egészségesebbnek tartom, mint amikor 5%-on álltunk.

 

Irodakereso.info