- Azt olvastam az egyik ingatlanpiaci összeállításban, hogy a bérlői hangulatindex jelentősen megnőtt az utóbbi időben. Mit jelent ez pontosan?
- A közép-kelet-európai régióban továbbra is rendkívül pozitív hangulat uralkodik a kereskedelmi ingatlanpiacokon, mind a bérlői, mind a beruházói kereslet töretlenül emelkedik a régióban, sőt, Magyarország élen jár az ezen piacokon mért hangulatindexeket tekintve. Az, hogy a bérlői hangulatindex jelentősen megnőtt az utóbbi időben a legtöbb közép-kelet-európai országban, azt is jelenti, hogy a bérlői kereslet gyorsabban és erőteljesebben emelkedett hazánkban mindhárom szegmensben (iroda, kereskedelmi, ipari). A budapesti irodaállomány folyamatosan nő, melyet egyelőre támogat az erős keresleti oldal is. Bár 2016-hoz képest 2017-ben valamelyest csökkent az elkezdett irodaház-beruházások volumene, jelenleg is számos irodaépítési projekt van kezdeti fázisban.
- A szakmában eltérő számok keringenek a piac méretéről. Mekkora a teljes állomány?
- A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 3.446.110 m2 -t tesz ki, melyen belül 2.781.660 m2 „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület valamint 664.450 m2 saját tulajdonú iroda található. 2018 első negyedéve során két új irodaépület került átadásra, 18.280 m2-rel növelve a budapesti modern irodaállomány méretét.
- A város tele van daruval, régen épült ennyi új irodaház. Mi a helyzet a keresleti oldallal?
- A bruttó kereslet 2018 első negyedévében 91.100 m2 -t tett ki, amely 36%-kal magasabb az előző év azonos időszakában regisztrált értéknél. A teljes keresleten belül az új szerződések képviselték a legnagyobb arányt a bérbeadási volumen 59,7%-ával, amelyet a szerződéshosszabbítások követtek 26,4%-kal. A bővülések részaránya 9,5%-ot, az előbérleti szerződések 4,4%-ot tettek ki ebben a negyedévben. Az üresedési ráta enyhén tovább csökkent; az első negyedév során 0,2 százalékponttal 7,3%-ra süllyedt, ami Budapesten az eddig regisztrált legalacsonyabb érték. A legmagasabb bérlői aktivitás a Váci úti folyosó részpiacon volt mérhető, a teljes volumen közel 36%-a. Hasonlóan az előző negyedévekhez a legtelítettebb alpiac továbbra is Dél-Buda, ahol az üresedés jelenleg 2,7%, míg a legmagasabb üresedési ráta (31,2%) az agglomerációban mérhető.
- Dél-Buda az egyik legkeresettebb al piac a fővárosban, elsősorban a lakóingatlan-fejlesztések, az egyre jobb tömegközlekedési hálózat, valamint a könnyű megközelítése miatt. Az irodaszegmensben beruházók számára mi a fő vonzerő?
- Dél-Buda, ezen belül is Lágymányos és környéke az IT, illetve K+F+I (kutatás, fejlesztés és innováció) hátterű cégek gyűjtőpontjává vált, ily módon itt is egyre több a befektetési céllal érkező érdeklődő. A környezet, az egyetemek közelsége pedig még vonzóbbá teszi a dél-budai irodapiacot mind a bérlők, mind a fejlesztők számára, az elmúlt években a telektranzakciók jelentős része itt történt. A környék közlekedési helyzetén sokat lendített a 4-es metró elkészülése. Ennek köszönhetően egyszerűen elérhető a belváros a korábbi csak buszos megközelítés helyett. A Kelenföldi pályaudvar közelsége miatt a vonattal utazóknak is számos lehetősége van. A következő években a BudaPart-Kopaszi gát környékén további jelentős irodaterületek jöhetnek létre, így nem kizárt, hogy összterületben Dél-Buda előbb-utóbb megközelíti majd a Váci úti irodafolyosót. Fontos különbség, hogy a Váci úthoz képest sokkal emberközelibb, rekreációs és kikapcsolódási lehetőségeket is nyújt, sok zöldfelülettel, mely pedig a XXI. századi iroda- és munkáltatói trendek egyik legfőbb kritériuma.
- Az Önök által épített BudaPart vegyes funkciójú új városrész lesz. Korábban azt nyilatkozták, hogy 2019 végén átadják az első irodaépületet, a BudaPart Gate-et. A sajtóanyagban az áll: céljuk, hogy „az épített környezet is segítse a koncentrációt, és csökkentse a stressz szintjét”. Ez jól hangzik, de nem csupán egy marketing-szlogen?
- A BudaPart tervezésénél valóban ezt tartjuk szem előtt. Egyrészt karnyújtásnyira van a három kilométer hosszú Duna- és öbölpart, másrészt a BudaPart Gate irodaház nagy, zöld felületeinek és energiahatékony gépészeti megoldásainak köszönhetően rendkívül környezettudatos is. Ezt a gondolkodást erősíti, hogy – habár az épület rendelkezik alkalmazotti és vendégparkolóval – nagykapacitású kerékpártárolóval és hozzá kialakított öltözőkkel is felszerelt. Az itt dolgozóknak nem kell kiszervezniük üzleti ebédjeiket a városba, hiszen a projekt szakít a hagyományos, irodisták kiszolgáló étkezdék világával – ehelyett a gáton már ma is fellelhető vendéglátóegységek mellett minőségi kantinok, valamint a’ la carte éttermek és kávézók várják az itt dolgozókat és partnereiket. Hasonlóan az étkezéshez, számos más szolgáltatás várja azokat is, akik az aktív kikapcsolódásért lelkesednek, így nekik sem kell más kerületekbe utazni, ha mozogni szeretnének: professzionális sportpályák, futópálya, valamint beltéri spa- és fitness-létesítmények várják őket. Jó hír a kisgyerekeseknek, hogy nem kell majd minden reggel máshová hordani a gyerekeket, hiszen a BudaParton óvoda is létesül – így a reggeli autóutak is jelentősen rövidülnek.
- Ha címszavakban kellene összefoglalni, melyek a legfontosabb bérlői elvárások? - Tapasztalataink szerint a jó megközelíthetőség, a lokáció, a környezettudatos és minőségi épület, a praktikus és rugalmasan alakítható terek, a megbízható és gazdaságos üzemeltetés a legfontosabb alapelvárásai az irodapiaci bérlőknek. Manapság a munkaerő megfizetése, valamint a fluktuációval járó pluszköltségek jelentős teherrel sújtják a cégeket - melyek mellett az irodabérleti díj elenyésző költség -, ezért a dolgozói igények elébe mennek.
- A munkaerőpiacon jelentős a hiány fiatal, jól képzett munkaerőből. A munkáltatók kiélezett versenyt folytatnak azért, hogy a tehetséges Y-, majd Z-generációs munkavállalókat magukhoz csábítsák és meg is tartsák. Ennek egyik eszköze az irodai környezet minősége. Egyetért ezzel?
- Teljes mértékben. A fiatalabb munkaerő lojalitását pedig ma már nem csak versenyképes fizetéssel és anyagi juttatásokkal lehet erősíteni, hiszen náluk a munkakörülmények, a munkavégzés helyszíne, a munkahely rugalmassága és atmoszférája az egyik legjelentősebb döntési szempont, sőt, az ő szubjektív szempontjaik kielégítése, jó közérzetük megteremtése már alapkövetelmény. Hazánkban is évek óta egyre nagyobb az igény az olyan irodaház-típusokra, amelyek már nem csak műszaki paramétereikkel tudnak kitűnni, hanem olyan plusz kiegészítésekkel is, mint például a dolgozók életét megkönnyítő szolgáltatások és a közeli rekreációs lehetőségek, melyek hozzájárulnak a munkahelyi jól-léthez. A munkavállalók részéről kiemelt szempont, hogy a helyszín a napi igényekhez igazodó szolgáltatáspalettát - például kávézó, étterem, közeli bolt, posta stb. - sorakoztasson fel. Emellett rövidebb-hosszabb pihenésre kialakított helyiségeket, de akár találkozókra, üzleti ebédekre, kötetlenebb megbeszélésekre közösségi tereket is nyújtson. Nagyon hangsúlyos további elvárás az inspiratív környezet, a természet közelsége.
- A MOL másfél éve jelentette be, hogy új székhelyét a Kopaszi gát melletti területen építi meg. Hol tart most a projekt?
- A közép-kelet-európai régió egyik vezető társaságának döntése, mely szerint a BudaParton építi meg új székházát, nagyon fontos elismerést jelent számunkra. A BudaPart főterén megépülő MOL Campus az új városnegyed fontos jelképévé válik majd, több okból is: egyrészt a világhírű Foster + Partners és a FintaStudio valósítja meg az épületet, másrészt a 28 emeletes MOL Campus lesz Budapest legmagasabb épülete. A 2021-ben átadásra kerülő épület a világszínvonalat hozza el a magyarországi irodaház-építészetbe.
- Egy teljesen új, vegyesfunkciós városnegyedet hoznak létre a Kopaszi gát szomszédságában. Érzik ennek a felelősségét?
- Ingatlanfejlesztőként az a filozófiánk, hogy egy élettér, munkahely akkor lehet minőségi és inspiratív, ha közben egy közösséggé is formálja a benne élőket, dolgozókat; az „odatartozás” érzését nyújtja. Ügyelünk arra, hogy a BudaParton ne csupán irodák és lakások épüljenek, hanem egy valódi XXI. századi városnegyed alakuljon ki, ahol az épületeken túl az emberközpontúság, a közösségi terek, a kikapcsolódás és a természetközeliség harmonizálva egészítik ki egymást. A BudaPart projekt teljes megvalósulásának végére akár 5-6000 ember lakik majd itt, valamint körülbelül 30 000 fő is dolgozhat az irodákban. Nagy feladat és felelősség, de minden eszközünk megvan arra, hogy nem csupán az előzetes várakozásoknak feleljünk meg, de azok felett teljesítsünk.
Irodakereso.info
