- Miért jött el a Diófától?
- Nagyon intenzív, sikerekkel teli négyéves időszak van mögöttem. Amikor odakerültem, én voltam az egyszemélyes ingatlanrészleg, mára ez a létszám a kezdeményezésre létrehozott property management csapat tagjaival együtt 30+ -ra nőtt. Talán nem nagyképűség, ha azt mondom, jelentős részem van abban, hogy a Diófa meghatározó piaci szereplővé vált: többek között lezártunk 340 millió € értékű tranzakciót, és nem csak a hazai szereplők, de a külföldi befektetők körében is elismert céggé váltunk. Tudatosan építkezve az akvizíciók mellett a vagyonkezelésre is igyekeztünk nagy hangsúlyt fektetni. Felépítettük a property management üzletágat, és leraktuk az alapjait egy stratégiai célkitűzéseket is megvalósítani képes asset managementnek. Amit sajnálok, az az, hogy több tényező miatt nem tudtunk még hatékonyabban előrelépni. Nagyon jól éreztem magam a cégnél, de ezt a rendkívül intenzív tempót nem lehet sokáig tartani. A most létrehozott ingatlan tanácsadó cégem profilja még formálódik. Nem a nagy cégekkel akarok konkurálni, inkább az motivál, hogy megtaláljam azt a tevékenységet, amelyekkel a piaci igények tükrében hosszabb távon is foglalkozni akarok.
- Mire gondol konkrétan?
- Projektmenedzsmentre, gazdasági elemzések, megvalósíthatósági tanulmányok készítésére. Nagy hiány van a piacon a vagyongazdálkodással, asset managementtel foglalkozó tapasztalt szakemberekből is, akik képesek egy ingatlanból hosszú távon is a legtöbbet kihozni.
- Ha ez a fajta tudás ilyen keresett, akkor nyilván Ön is kapott ajánlatokat.
- Igen, voltak ajánlatok, megkeresések, de egyelőre nem akartam főállást vállalni. A saját cég egyrészt arra is alkalmas, hogy ilyen keretek között is kipróbáljam magam, másrészt ez egy átmeneti időszak, ami egy kicsit a feltöltődésről, regenerálódásról és tanulásról is szól. A Diófától egyébként nem szakadtam el teljesen, külső szakértőként egy vidéki fejlesztés projektmenedzsment feladatait látom el, így az időm egy részét ezzel az izgalmas feladattal töltöm. Emellett vannak már más megbízásaim is, így az sem kizárt, hogy a pihenésre szánt idő jelentősen lerövidül majd. Visszatérve a kérdésre, ha mondjuk, jövő ilyenkor kapok egy komoly ajánlatot, végig fogom gondolni. Ugyanakkor, ha a saját cégben jelentős fejlődést látok, és sikerül magam mellé néhány megfelelő társat találni, akkor nem kizárt, hogy ez lesz a jövő.
- Milyennek látja az ingatlanpiacot? Mennyire erős a fellendülés?
- Örvendetes, hogy egy hosszú depresszív időszak után az elmúlt 2-3 évben nagyszámú értékesítési és bérbeadási tranzakciónak lehettem a részese magam is. Ez az intenzitás azonban nem tartható fent a végtelenségig, kisebb buborék kialakulását érzékelem (nem csak az ingatlanpiacon). Ebből adódóan kisebb korrekciók, megtorpanások elképzelhetők, de korántsem olyan mértékű, mint ami 2008-ban láttunk. Azt sem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy amint elindul az alapkamatok emelkedése, a tőkebefektetések iránya is módosulhat. Ez a portfoliók átrendeződését eredményezheti, és ennek hatása lehet az ingatlanpiacon is.
- A lakáspiacon elképesztő rally zajlik, ugyanakkor az irodapiac bérleti díjai beragadtak. Mivel magyarázza ezt?
- A lakáspiac egy kicsit másképpen működik; ott a fejlesztők és tulajdonosok sokkal jobban tudták marketingelni az árképzési elképzeléseiket, illetve a vevői oldal kevésbé tudatos, körültekintő. Az irodapiacon az elmúlt egy évben minimális bérleti díj emelkedést láttunk ugyan, de ez valóban jelentősen elmaradt a lakáspiactól. Ennek több oka is van: egyrészt a közelmúltban lezárult fejlesztések, illetve a korábban eladott épületek esetében a megtérülést még gyakorta más bázison számolják a befektetők/fejlesztők, így nem volt jelentős kényszer a bérleti díjak emelésére. A „régi” kondíciókkal kalkulálva még ideig-óráig jók lehettek a korábbi bérleti díjak. Több tulajdonos/fejlesztő a hozamszintek csökkenésével együtt járó értéknövekedéssel próbálja kompenzálni a beruházási/fenntartási költségek emelkedését, mondván, a hozamszint csökkenése a megtérülést még ugyanúgy garantálja. Az elmúlt években sajnos arra is láttam számos példát, hogy a tulajdonosok inkább a felújításokon, vagy annak műszaki tartalmán spóroltak, melynek eredményét azonban a bérlők is érezni fogják. A harmadik faktor pedig az, hogy olcsó forrásokkal fejlesztenek, ami az új épületek esetében szintén segíthet alacsonyabb szinten tartani a bérleti díjakat. Ugyanakkor ezek a szempontok csak rövid ideig tudják ellensúlyozni a fejlesztőkre/befektetőkre nehezedő nyomást.
- De időközben a telekárak és a kivitelezési költségek jelentősen megemelkedtek.
- Igen, ezért is gondolom azt, hogy a bérleti díjaknak is felfelé kell menniük. A kivitelezési költségek emelkedése nem csak az új fejlesztéseknél jelent gondot, hanem a meglévő épületeknél is. Egy irodaterület kialakítási költsége – még akkor is, ha nem szerkezetkész állapotról indulunk – ma már elérheti a 300 EUR/m2 összeget is. Egy ötéves bérleti szerződésnél nonszensz, hogy a megemelkedett irodakiépítési költségeket a jelenlegi bérleti díjak és egyéb kondíciók mellett finanszírozni lehessen. Egy ilyen szerződésnél nem ritka, hogy a kialakításhoz a bérlő 150-200 €/m2 támogatást vár. Ha ehhez hozzávesszük a bérleti díj mentes időszakot és egyéb kedvezményeket, akkor már egy nagyon kedvezőtlen megtérülési rátáról beszélünk. Nyilvánvaló, hogy ez nem tartható. Ezek miatt is úgy gondolom, hogy például a Váci úti folyosó mentén lévő épületeknél rövidesen 15 €/m2/hó felett lesz a mértékadó ajánlati ár.
Irodakereso.info
