- Biztos, hogy gazdasági visszaesés jön?

- Sajnos, a recesszió elkerülhetetlen, de remélhetőleg ez segíteni fog abban, hogy az elkövetkező két-három évben lelassítsuk az inflációt. A recessziós környezet felpörgeti a rugalmas irodai szektor iránti keresletet, mivel a gazdasági bizonytalanság az üzleti tervek gyakori kiigazítását igényli. Ehhez jön még a hibrid munka trendje a lezárások folyományaként. Ez az ikerhatás hosszú távon hátszelet ad a megosztott irodahelyiség használatnak. A JLL szerint ennek a szegmensnek a piaci részesedése a mai 3 százalékról az elkövetkező években jelentősen, 25 vagy akár 30 százalékra fog nőni.

- Hogyan változtatta meg ez az Önök üzleti modelljét?

- Teljesen. 400%-os növekedést látunk a vállalati szektorban; ezek az ügyfelek korábban soha nem gondoltak a flexre, mint lehetőségre. Több, mint tíz évvel ezelőtt kezdtük meg a szolgáltatott irodák üzemeltetését, és kkv-k számára kínáltunk megoldásokat. A Covid arra kényszerített bennünket, hogy újragondoljuk a dolgokat, és elkezdtük az üzleti modellünket a digitális szolgáltatások és eszközök, valamint a „brick-to-business” tanácsadás felé terelni. Azóta bérbeadóból szolgáltatóvá váltunk. Fenntartható értéket teremtünk a bérbeadók és a bérlők számára egyaránt. Tavaly megnyitottuk az első egybérlős szolgáltatóközpontunkat Szófiában  (Bulgáriában), amelyet nemcsak megterveztünk és kiviteleztünk az ügyfelek elvárásainak megfelelően, hanem beszerzési szolgáltatásokat is végzünk a működésük támogatására. Ők az üzletükkel törődnek, mi pedig az irodáikkal. Ingatlanjaink 70%-át a bérbeadókkal kötött menedzsmentszerződések vagy közös vállalkozások alapján üzemeltetjük. 2020-ban létrehoztuk a Workcloud24-et, a Space as a Service és az ESG kezdeményezések digitális piacterét, ahol a bérbeadók különböző digitális megoldások és eszközök közül választhatnak. A platform egész Európában elérhető.

- Mondana egy konkrét példát? Tegyük fel, hogy irodaház tulajdonos/üzemeltető vagyok az. Miért kellene felhívnom Önt?

- Egyszerűen a pénz miatt. A rugalmas, szolgáltatott irodák 25%-os prémiumot hoznak a piaci bérleti díj felett, és sokkal magasabb a kihasználtságuk is. A bérbeadók általában nem rendelkeznek ismeretekkel arról, hogyan lehet a hagyományos irodaterületeket rugalmas működésre átalakítani, és a működtetéshez szükséges eszközökkel sem bírnak. Emellett nem részei egy hálózatnak, és hiányzik a márka(név), valamint a marketing- és értékesítési kapacitás. A workcloud24 digitális know-how-jával segítünk olyan eszközök bevezetésében, mint a Space in the Cloud, és támogatjuk az ESG kezdeményezéseket a teljesítménymutatók mérésével, amit az utóbbi időben a vállalati bérlők megkövetelnek. Mivel a munkaerő 50 százaléka hibrid módon szeretne dolgozni, és az alkalmazottak nem jelennek meg a hét öt napján az irodában, ez a hagyományos irodahelyiségek iránti kereslet jelentős csökkenéséhez vezetett, miközben az olyan szolgáltatások iránti igény, mint az Office in the Cloud, egyre nő. Ma már 100 fős cégek is regisztrálnak, amelyek csak 40 fő számára biztosítanak alapterületet. A többiek egy foglalási alkalmazást használnak, a csúcsterhelési napokon pedig, amikor mindenki az irodában van, hot desket és tárgyalóhelyiségeket vesznek igénybe, amelyeket mi biztosítunk az irodaház környezetében. Ennek eredményeképpen ezek az ügyfelek az alapköltségvetésük 50%-át megtakarítják, míg mi az általunk értékesített szolgáltatások miatt magasabb bevételekből részesülünk. Ma az iroda a felhasználói élményről és a kényelemről szól, amit nem kapunk meg, amikor otthonról dolgozunk. Úgy gondoljuk, hogy a közeljövőben az irodahelyiségek 30 százalékára már nem lesz szükség, és a meglévő állományt az új valósághoz kell igazítani. Ezért van szükség a mi szaktudásunkra.

- Közben a befektetők új irodaház fejlesztéseket jelentenek be. Ők miben bíznak?

- A tömegközlekedéssel nem rendelkező és az ESG-szabványoknak nem megfelelő irodák hátrányba kerülnek majd, míg a modern, jól felszerelt helyiségek iránt nagy lesz a kereslet. Jelenleg a meglévő irodaterület 90 százaléka nem felel meg az ESG-szabványoknak, ezért óriási igény van ezeknek a helyiségeknek a felújítására. Adhatok egy listát a különböző országok Fortune 50-es listájáról, és a helyigényüket elemezve felfedezhetjük, hogy valamennyien 30-50 százalékkal csökkentették a területigényüket, és ha költöznek, akkor olyan ESG-konform épületekbe költöznek, amelyek Space as a Service-t vagy legalábbis rugalmas komponenseket is kínálnak.

- Elég fejlett a flex piac a jövőbeli igények kielégítéséhez?

- Szerintem nem. Egyrészt, mint mondtam, a jövőbeli kereslet kielégítéséhez hiányzik a kínálat; a teljes állománynak csak 3%-a rugalmas, miközben 25%-ra lenne szükség. Másrészt a kisebb, önállóan működő üzemeltetők és bérbeadók általában nem felkészültek - nincsenek információik az ESG-megfelelőségről, nincs digitális stratégiájuk, és a márkaismertség és a hálózat hiánya miatt nem fognak felkerülni a nagyvállalatok partneri listájára. Ezért találtuk ki a Workcloud24 piacterét, amely eszközöket és szolgáltatásokat kínál a bérbeadók és üzemeltetők számára, akik számos digitális eszköz és szolgáltatás előnyeit szeretnék kihasználni. Ilyen például egy eszközkészlet, amely segít a hagyományos irodahelyiségek rugalmas helyiséggé alakításában; a digitális irodabérleti szerződés, amely lehetővé teszi a több helyszínre történő foglalást; egy szén-dioxid-kalkulátor a szén-dioxid-kibocsátás csökkentéséhez; de említhetem a helyiségek, illetve épületek energiateljesítményének javítására szolgáló, ingatlanra értékelt tiszta energia (Property Assessed Clean Energy, PACE) finanszírozáshoz való hozzáférést is.

- Maradjunk az ESG-nél. Ön szerint ez elkerülhetetlen?

- A vállalati ügyfelek már most is nagyon érzékenyek az ESG-megfelelőségre, mivel jelentést kell tenniük a részvényeseiknek. A kisebb ügyfelek követni fogják ezt a példát. A tőkepiac pedig teljesen a fenntartható befektetések irányába mozdul el. Az emberek elfelejtik, hogy az egész EU taxonómiát csak azért találták ki, hogy a pénzt a fenntartható befektetésekbe irányítsák. Ha egy befektetés nem felel meg az ESG-szabályoknak, 2025-ben már nem lesz piacképes. Ezt az emberek nem akarják hallani, de a bankok követni fogják a hitelminősítő intézetek kockázatelemzését, és továbbadják a követelményeket a bérbeadóknak. Vagy egyáltalán nem, vagy csak jelentős kockázati felárral fogják finanszírozni a nem ESG-eszközöket. Senki sem engedheti meg magának, hogy ne tegye ezt. Mondok egy példát: egy napelem a tetőn a régi energiaárak mellett négy év alatt térülne meg, az új energiaárak mellett viszont már két év alatt. A beruházás nagyon rövid időn belül megtérül, és a bérleti díjat is lehet emelni, mert a felhasználó hajlandó többet fizetni, mivel csökken az energiaszámlája. Az egész ESG ökoszisztéma holisztikus, de teljesen ésszerű. Ez az alapja a worklcoud24 ESG-értékelésének, ahol adatokat gyűjtünk és elemzünk a felhasználói magatartás megváltoztatása és az ingatlanalapú tiszta energia beruházások támogatása érdekében. Az általunk kiadott jelentések összhangban vannak az EU taxonómia 8. és 9. cikkével. Jelenleg olyan tanúsítványokon dolgozunk, amelyeket mi is ki tudunk adni, hogy megmutassuk az érdekelt feleknek, hogy az ingatlan fel van készítve és minősítve van az ESG-re.

- Ön szerint a recesszió felgyorsítja az elengedhetetlennek tartott változásokat?

- Igen. A recesszióban mindig hatalmas üzleti lehetőségek rejlenek, és az ESG-megfelelés szükségessége mellett a jelenlegi recessziónak pozitív változásokat is elő kell idéznie. Például a rugalmas irodai szektorban két évvel ezelőtt, ha egy értékbecslő észrevette volna, hogy a portfólióban WeWork-nek bérbe adott helyiségek is vannak, leértékelte volna az adott területet. Ma, ha nincs rugalmas iroda, megkérdezné, hogy miért nincs rugalmas üzemeltető, és ha nincs, akkor leértékelné azt. Ugyanez vonatkozik a PACE-finanszírozásra is. Az energia drága, ami lehetővé teszi, hogy az ilyen beruházások nyereségesek legyenek. Az értékelésünk kiváltja az ERP- rendszer (Enterprise Resource Planning) bevezetésének szükségességét, javítja az épület hatékonyságát, és meggyőzi a vezetést, hogy holisztikusabb megközelítést alkalmazzon az értékesítés és a szolgáltatás terén. Ami az elmúlt hat hónapban teljesen megváltozott az az, hogy a bérbeadók megkérdezik tőlünk, hogyan közelítenénk meg ezeket a kérdéseket. Amikor összehasonlítjuk a felhasználást és az energiafogyasztást négyzetméterenként és munkaállomásonként a portfóliónkon, illetve az összehasonlító csoporton belül, láthatjuk az átlagos, a legrosszabb és a legjobb értékeket. A legjobb csúcsérték megcélzásával azt mondjuk, hogy ennek minden ingatlanunk esetében elérhetőnek kell lennie, és ehhez kommunikálnunk kell a bérbeadóinkkal, és meg kell kérdeznünk őket, hogy mi a tervük erre vonatkozóan. Ez a fajta kommunikáció az elmúlt tizenkét évben nem volt jellemző. Épületeket üzemeltettünk, de nem tudtuk pontosan, hogy mit üzemeltetünk. Olyan energiát fogyasztottunk, amelyet kiszámláztak nekünk. Most meg kell kérdeznünk, honnan származik az áram, mi a szénlábnyoma, és hogyan tudjuk csökkenteni a fogyasztásunkat. Az alapvető változás az irodai ágazatban az, hogy úgy kell gondolkodnunk, mint a bevásárlóközpontok vezetőinek. Ők a profitjukat a biztonságos, tiszta és szolgáltatásközpontú környezet megteremtésével érik el. Még marketingkampányokat is folytatnak a bérlőik számára. Minden akciónak és intézkedésnek egyetlen célja van: a bérlők forgalmának növelése. A világ bevásárlóközpontjai azért működhetnek, mert a bérbeadók a bérlőik forgalmából részesülnek. Egyik ilyen beruházás sem létezne pusztán a bérlők által fizetett fix bérleti díj alapján. Ez egy olyan szinergiakörnyezetet teremt, amelyet összehangolt érdekek vezérelnek. Az irodai szektorban olyan környezetet kell teremteni, hogy a bérlők a bérelt helyiségeken spóroljanak, de a kihasználtság növelése érdekében további szolgáltatásokra költsenek. Fel kell hagynunk a hosszú távú bérleti szerződésekben való gondolkodással, maximális garanciákkal és minimális ösztönzőkkel. A helyiségekre szolgáltatásként kell gondolnunk, a lehető legnagyobb rugalmassággal.

- Olvasóink megszokták, hogy az Önnel készült interjúk idézettel végződnek. Ezúttal mi az üzenet?

- A pénzt követve - Charlie Munger egyszer azt mondta: „Mutasd meg az ösztönzőt, megmutatom az eredményt!” Egyenesen a lényegre tapint az egyének (és a vállalatok) viselkedésével kapcsolatban, és a Berkshire Hathaway rendkívül sikeres amerikai befektetési cég alelnökeként Munger olyan ember, aki érti, hogyan kapcsolódik ez a hosszú távú pénzügyi nyereséghez. Amíg a fő KPI (Key Performance Indicators, kulcs hatékonysági mutatók) a kihasználtságra, nem pedig az ügyfélmegtartásra és az ügyfélelégedettségre vonatkoznak, miért kellene a vezetőségnek átállnia a szolgáltatásokra és a fenntarthatóságra? Amíg a bankárok csak az adósságszolgálati fedezeti arány alapján nyújtanak hitelt, és az értékelések nem tartalmaznak ESG-alapú kockázatelemzést, addig a bérbeadó miért fektetne be az ingatlanok tiszta energiával kapcsolatos fejlesztéseibe? Amíg a bérlők nem követelik meg az ESG-megfelelőséget és a „Space as a Service” szolgáltatást, vagy nem tesznek fel kérdéseket az energiaszámlák és az energiaforrás miatt, addig senki sem fog változtatni a termékajánlaton. Amíg a brókereket a havi x-szeres bérleti díj ösztönzi, miért javasolnának egy rugalmas üzemeltető és egy bérbeadó közötti együttműködést? Mindezek még többé-kevésbé fejlesztés alatt állnak, és minél inkább ösztönzik őket, annál gyorsabban győzzük le az ellenállást, hogy valami jobbra változtassunk. Digitális világban élünk, mindenki hozzászokott a megosztott gazdaság és az előfizetéses szolgáltatások előnyeihez, mégis ez az iparág e tekintetben még mindig a múlt században ragadt. Az ESG-megfelelőség és a Space as a Service modell a Space as an Office helyett átalakulási kockázatnak tűnhet, de hatalmas üzleti lehetőségeket is rejt magában.

 

Irodakereso.info