- Több mint egy évtizedes szakmai tapasztalattal a hátad mögött, boutique tanácsadó céget indítottál, immár egy éve. Mit jelent ez pontosan, és milyen az elmúlt időszak mérlege?
- Különleges, izgalmas időszak van mögöttem! Az egyik vezető kereskedelmi ingatlantanácsadónál álltam alkalmazásban 13 évig, majd tavaly nyáron TOMOR IMMO néven elindítottam a saját boutique ingatlan tanácsadó cégemet. Számomra a legnagyobb változást a vállalkozói lét és a tulajdonosi szemléletmód elsajátítása jelentette, ezek minden előnyével és kihívásával.
- Áll mögötted/melletted egy csapat? A kereskedelmi ingatlanok közvetítése és a tanácsadás egyedül, üzleti partnerek nélkül – fogalmazzunk így – kihívásokkal teli feladat.
- Igen, erre már a vállalkozásom kezdetén rájöttem. Ennek ellenére meg akartam tartani a vállalkozásom rugalmasságát, így a stratégiai partnerségek kialakításában látom a vállalkozásom jövőjét. Ez gyakorlatban azt jelenti, hogy z ország minden pontján vannak együttműködő partnereim, akikkel igény esetén, projekt alapon együtt dolgozunk, sőt már Horvátországban, Szlovéniában és Lengyelországban is vannak üzleti kapcsolataim. Legfontosabb stratégiai együttműködési megállapodásom a DESSEWFFY & DÁVID valamint Társaik CEE Attorneys ügyvédi irodával van, ahol tanácsadóként intézem a kereskedelmi ingatlan tranzakciókat, mely hatalmas megtiszteltetés a számomra.
- Beszéljünk az üzletről! A „hivatalos” üresedési ráta a teljes irodaállományt tekintve 9.8%-on áll, ami enyhe emelkedés a 2019 év végi 5.6%-os rekord alacsony szinthez képest. Ez azt is jelenti, hogy a bérlők jobban válogathatnak. Mi számít ma sikeres bérbeadói stratégiának a piacon a „lokáció, lokáció, lokáció” szentháromságán túl?
- Az iroda bérbeadók között hatalmas a verseny, míg a bérlők esetében jelentős a bizonytalanság. Véleményem szerint a bérbeadók számára a siker kulcsát az Ár-Érték Arány + Rugalmasság + Ügyfélközpontúság szentháromsága jelenti a lokáción túl. Fontos megemlíteni, hogy a kis és közepes méretű bérlők körében - a klasszikus irodabérlés mellett - folyamatosan növekszik a Serviced Office (szolgáltatott iroda) népszerűsége, mely több szempontból rugalmas és költséghatékony iroda megoldást nyújt a számukra. Ennek köszönhetően folyamatosan bővül a piaci szereplők száma és a szolgáltatott irodák területe, így jelentős bérlői igényeket is ki tudnak elégíteni országszerte.
- Az elmúlt években többszázezer m2 új irodát adtak át, többnyire az A vagy az A+ kategóriában, és ezek bérbeadhatósága rendben is van. De mi legyen azokkal a 10-20 éve emelt házakkal, amelyek mára elavultak, nem is annyira műszaki, mint inkább erkölcsi értelemben? Milyen szempontokat kell/érdemes figyelembe venni egy esetleges felújítás kapcsán?
- Az irodapiac fejlődése, a műszaki sztenderdek változása és a vevői igények növekedése megállíthatatlan. Minden irodaháznak van életciklusa. A ma prémium, A+ kategóriás irodaházak piaci pozíciója jelentősen megváltozik több tíz év távlatában, amikor életciklusuk már túljutott a „bevezetés”, és a „növekedés” fázisán. A következő fázisban, az un. „érettség” időszakában jelentős döntés vár az ingatlan tulajdonosára. Fontolóra kell vennie az irodaház műszaki tartalmának és megjelenésének megújítását az aktuális piaci elvárásoknak megfelelően. Értelemszerűen ez jelentős ráfordítást igényel, amelyet csak megfelelő megtérülés esetén érdemes végrehajtani. Számos kiváló példát látunk erre Budapesten, mint például az Astoriánál található East-West Business Center irodaház, melynek népszerűsége 20-25 éve töretlen, köszönhetően az ingatlan kitűnő lokációjának és az értékteremtő tulajdonosi hozzáállásnak.
- Mikor érdemes fontolóra venni a funkcióváltást?
- Előfordulhat olyan helyzet, amikor egy divatjamúlt/korszerűtlen kereskedelmi ingatlan – például irodaház, vagy bevásárlóközpont – bérleti díjbevétele és profitabilitása jelentősen csökken, viszont már nem érdemes komoly összeget ráfordítani az épület megújítására, mivel a befektetés sosem térülne meg. Ebben a helyzetben a tulajdonosnak érdemes megvizsgálnia az ingatlan - környezetéhez illeszkedő - esetleges profil váltását, melyben akár retail, F&B, iroda, hotel, lakó, mélygarázs és wellness funkciók is kialakításra kerülhetnek az épület teljes szanálását követően.
- A befektető hozamot vár el. A megváltozott, illetve nehezen tervezhető iroda keresletre válasz lehet az épületek átalakítása oly módon, hogy vegyes funkciós komplexumokat hoznak létre? Olyan ingatlanokra gondolok, amelyekben szállodát, irodákat, és néhány szinten lakásokat is találunk.
- Teljes mértékben igazad van! Találkoztam külföldi befektetőkkel, akik kifejezetten olyan ingatlanokat keresnek, amelyeknél a jelenlegi funkció módosításával létrehozható egy vegyes funkciós komplexum. Lényeges azonban, hogy az ilyen épületek kialakításakor az új funkcióknak meg kell felelnie a helyi szabályozásnak. Általánosságban elmondható, hogy a nagyobb alapterületű irodaépületek alkalmasak lehetnek a vegyes funkció kialakítására, melyben a földszinten üzletek, éttermek, a középső szinteken irodák, az épület felső szintjein hotel, lakás, sky-bar, míg az alagsorban mélygarázs, wellness és fitnesz kapnak helyet. Fontosnak tartom megemlíteni, hogy a fejlesztők a funkcióváltás kapcsán leginkább első generációs, alacsony kihasználtságú bevásárlóközpontokban gondolkodnak, nem pedig irodaházakban. Ennek az oka elsősorban az épület adottságai és a nagyobb alapterület.
- Tudnál egy példát említeni revitalizált, vegyes funkciós irodai ingatlanra Budapesten?
- Nem igazán. Jó példa (lenne) a kategóriára a Vörösmarty téren az ING által fejlesztett vegyes funkciós épület, melyben retail, F&B, iroda, lakás és mélygarázs található, de ez egy új építésű ingatlan. Szóba kerülhet a Corvin negyed is, viszont az egy új építésű városrész, nem pedig egy vegyes funkciós revitalizált iroda épület. Így szívesen várom a visszajelzéseket a vegyes funkciós, szanált iroda épületre Budapesten, hátha az olvasók tájékozottak ebben a kérdésben.
Irodakereso.info
