Püschl Nikolett: az irodapiaci konjunktúra 2020-ig biztosan folytatódik

-    Önök meglehetősen aktívak a hazai ingatlanpiacon, igaz, ez már a válság alatt is így volt. A Váci Greens sikertörténet, de lassan elfogy a beépíthető terület.

-    Egyrészt konkrét ütemtervünk van a tulajdonunkban lévő telkeken spekulatív alapon megvalósuló irodaprojektjeinkre (Váci Greens E, F, valamint a Hungária körúti Aréna Business Campus), másrészt teljes erőbedobással dolgozunk azon, hogy még idén újabb és újabb fejlesztési területeket vásároljunk, amelyekre már nem csak irodák, hanem vegyes funkciójú ingatlanok épülnének.

-    Mit jelent ez konkrétan, az egyes projektekre lebontva?  Hol tart a Váci Greens?

-    A 130.000 m2-es összterületű, 6 irodaházat magában foglaló, XIII. kerületi iroda campusunk 5., „E” épületének kivitelezését, hamarosan, 2018. tavaszán elkezdjük, és 2019. negyedik negyedévében át is adjuk a 25.000 m2-es épületet.

-    Hogy áll az Aréna Business Campus fejlesztése?

-    A Váci Greens E épületével párhuzamosan, az első negyedév során elindítjuk új megaprojektünket is, a 72.000 m2-es, 4 irodaházból álló, VIII. kerületi, Hungária körúti, Aréna Business Campust. Ennek első, 23 000 m2-es  „A” épületét is szeretnénk jövő év végén átadni.

-    Nemrég vették a telket, vagyis nem vesztegették az időt.

-    Valóban nagyon jól állunk, a terveink szerint haladunk az Aréna Business Campussal. Az engedélyeztetés a végső stádiumnál jár, így az építkezés néhány hónapon belüli megkezdése teljesen reális. Az Aréna Business Campus is a Váci Greens mintája alapján, épületről épületre fog megvalósulni. A rendkívül erős kereslet miatt az aktív kereskedelmi tevékenységet tulajdonképpen a nulladik pillanatban elkezdtük, vagyis már a projekt kivitelezését megelőző fázisban, a „tervasztalról” zajlik a bérbeadás. Optimisták vagyunk, úgy véljük, hogy az Aréna Business Campus esetén is – a Váci Greenshez hasonlóan –, az épületek már átadásuk előtt nagyrészt, vagy akár teljesen bérbeadásra, illetve eladásra kerülnek.

-    Úgy tűnik, hogy az Ön által említett markáns kereslet nagyjából 1 €-val emelte a bérleti díjakat az elmúlt hat hónapban. Meg tudja ezt erősíteni?

-    Mi egyértelműen intenzív bérleti díj emelkedést tudunk visszaigazolni. Ennek számos oka van, de az egyik legérdekesebb és legmeghatározóbb az, hogy a bérlői, főként a nagyobb nemzetközi szervezetek igényei egyértelműen a magas minőség felé mozdultak el. Irodaházak esetén ezt az elvárt színvonalat, hatékonyságot és kellemes környezetet egyértelműen az új építésű, modern épületek képesek biztosítani. Mi azt tapasztaljuk, hogy az 1 Eurós emelkedés közel sem a végkifejlete ezeknek a változó folyamatoknak. További növekedést prognosztizálunk, amely tulajdonképpen normális, mert ez azt jelenti, hogy lassan, de biztosan kezdünk felzárkózni a nyugat-európai irodapiacok szintjéhez.

-    Hogyan változtak az elmúlt években a bérlői igények? Ahogy folyamatosan adják át a Váci Greens tornyokat, gondolom, ez jól nyomon követhető.

-    Az előző gondolatmenetet folytatva, igen, a bérlői igények sokat változtak az elmúlt néhány évben. A bérlők első számú szempontja már nem csupán az ár, hanem törekednek a kiemelkedő minőségre és komfortra is. Ez a szemléletváltás leginkább abban mutatkozik meg, hogy most már nem kell olyan részletesen elmagyarázni a bérlőknek azt, hogy miért jobb egy rugalmasan kialakítható, ergonomikus terület, és hogy miért érdemes a zöld megoldásokat előnyben részesíteni. Mindezt a bérlők többsége már tudja és pont ezért jönnek el hozzánk megnézni a Váci Greens-t, illetve meghallgatni az Aréna Business Campus-t bemutató prezentációt. Az Atenor a kezdetektől a legkorszerűbb és a legjobb építészeti megoldásokat ötvözi a legújabb technológiákkal. Sosem volt kérdés számunkra, hogy a lehető legmagasabb színvonalat képviseljük. Míg korábban nehezebb volt egy ilyen projektet eladni, ma már kifejezetten erre van kereslet.

-    Az Atenor anyavállalat belga gyökerű. Mennyiben más (jobb, rosszabb, gyorsabb) Budapesten fejleszteni, mint mondjuk Belgiumban?

-    Maga a fejlesztés koncepciója, folyamata, annak kihívásai az Atenoron belül nagyon hasonlóak Budapesten és pl. Brüsszelben. Az egyik legnagyobb különbség az elérhető, reális áron megvásárolható és úgymond „problémamentes” telkek kínálatában mutatkozik. Budapesten még mindig jóval nagyobb a mozgástér – habár a mostani nagyobb fejlesztési kedv ezt nyilvánvalóan limitálja valamennyire. Ez az oka annak, hogy az Atenor egyik fő fókusza a magyarországi portfólió bővítés. Ez jelenleg sokkal hangsúlyosabb a belga fejlesztéseknél.

-    Úgy tűnik, szinte mindenki örül a jelenlegi budapesti fejlesztési boomnak. Mit gondol, meddig tart ez a ciklus?

-    Az irodapiaci fellendülés a belátható jövőben, a következő 2-3 évben biztosan kitart, illetve tovább fog erősödni. Ennek oka egyrészt az, hogy a hazai iroda piacon jelen lévő bérlők többsége folyamatosan bővül, továbbá egyre inkább gyarapodnak a Magyarországra új belépőként érkező globális szervezetek. Másrészt, 2017-ben az irodabérleti tranzakciók nagy részét – közel 70%-át –, tették ki az új bérleti, a bővülési és előbérleti megállapodások. Harmadrészt, amely egyben legfőbb mozgatórugó is, a 2017-ben átadott és 2018 folyamán átadásra kerülő irodaépületekben elérhető mintegy 340.000 m2 irodaterület már 70%-ban kiadásra került. Tehát mivel a kereslet visszaesésére a közeljövőben nem lehet számítani – azt semmi nem indokolja jelenleg – a kínálat pedig rohamosan csökken az új, illetve a még át nem adott projektek gyors bérbeadása miatt, ezért a piaci növekedés és ezzel a bérleti díjak emelkedése sem fog megállni várhatóan 2020-ig. Ezt a trendet az Atenor projektjeinek eredményei teljes mértékben visszaigazolják. Az első három irodaház, – a Váci Greens A, B és C – 100%-os kiadottsággal működik, és a 2018. január 18-án jogerős használatbavételi engedélyt kapott, legújabb, 15.000 m2-es Váci Greens D épület 53%-a már bérbe van adva. Hasonló eredményekre számítunk a most induló új projektjeink esetén is.

Irodakereso.info