- A Nagymező utcai, kiemelkedő építészeti kvalitást képviselő Merkúr Palota irodaház kapcsán beszélgetünk, amelynek Önök a vagyonkezelői, de valamennyi régi, belvárosi palotára vonatkozhat a kérdés: mennyiben tud egy ilyen épületet megfelelni a mai kor elvárásainak, miközben nyilván meg kell és meg is akarják óvni annak történelmi értékeit?
- Valóban, igyekeztünk minden lehetséges módon megőrizni a régi épület értékeit, miközben természetesen nem hagyhatjuk figyelmen kívül a befektető igényeit és a bérlők elvárásait sem. A Merkúr Palota történetének érdekes történelmi íve van: a maga idejében ez egy hihetetlenül modern épület volt, az anno itt működő telefonközpont képes volt Budapest egészét kiszolgálni. Ma, az irodaház legnagyobb bérlője egy nemzetközi szinten is meghatározó technológiai cég, vagyis kicsit különleges módon visszatértünk a gyökerekhez. Az épület egyébként abból a szempontból mindenképpen kilóg a patinás belvárosi épületek sorából, hogy a saját mélygarázsunkban megoldott a bérlők parkolása – ez a belvárosban nagyon jelentős hozzáadott értéket képvisel –; és az is kuriózum, hogy az épület tetején 8 luxus apartmant alakítottunk ki, amelyeket Magyarországon élő külföldiek és diplomaták bérelnek. A tulajdonossal egyetértésben minden olyan technikai korszerűsítést elvégeztünk, amely a történelmi értékek megőrzése mellett biztosítja az épület versenyképességét a budapesti irodapiacon. A ház műszaki megújításával párhuzamosan a korábbi szerződéses struktúrát is át kellett alakítanunk az intézményi befektetői elvárásoknak megfelelően. A munkát elvégeztük és a Merkúr Palota ma mindenféle szempontból megfelel a mai igényeknek.
- Ha már szóba kerültek a bérlői elvárások: miként változtak az elmúlt egy-két évben? Feltételezem, jelenleg az energiaárrobbanás a legjelentősebb piacbefolyásoló tényező.
- A Covid volt az első olyan váratlan külső körülmény, amely markánsan éreztette hatását. Sokan áttértek a home office-ra, illetve kialakult a hibrid munkavégzés modellje, ami az irodaterület racionalizálására, bizonyos esetekben a csökkentésére ösztönözte a bérlőket. Ehhez társult az újabb kihívás: az energiahelyzet, ami majd 2023-tól fogja éreztetni igazán a hatását és szintén racionalizálásra, területcsökkentésre késztetheti a bérlőket.
- A Merkúr mennyire tekinthető energetikai szempontból korszerűnek?
- Ez kulcsfontosságú része a munkánknak: nagyon komoly elköteleződéssel és jelentős büdzsével láttunk neki a korszerűsítésnek már évekkel ezelőtt. A műszaki tartalom megújításával odáig jutottunk, hogy lépést tudunk tartani modernebb házakkal is, miközben megőriztük a Merkúr történelmi atmoszféráját, hiszen ez kifejezetten vonzó tulajdonsága az épületnek, amellett, hogy a város szívében vagyunk, jó megközelíthetőséggel, kiváló tömegközlekedési kapcsolattal és egy sor, sétatávolságon belül elérhető szolgáltatással.
- Térjünk még vissza a területcsökkentéshez. Mi történik, ha egy bérlő jelentkezik Önöknél ezzel az igényével?
- Igyekszünk rugalmas megoldást találni win-win helyzet kialakítására törekszünk. Egyik bérlőnk például a közelmúltban hosszabbította meg a lejáró bérleti szerződését, de kisebb területen mindenképpen a Merkúr Palotában akart maradni. Ezzel párhuzamosan egy másik bérlőnk viszont növekedni szeretett volna így sikerült optimálisan átstrukturálni a területeket. De említhetek más példát is: a Covid alatt több partnerünk jelezte, hogy engedményt kér, amit nem utasítottunk vissza, de cserébe a bérleti idő hosszabbítását kértük tőlük. Ez mindkét fel számára elfogadható megoldást jelentett és ezzel még olyan szituációkat is sikeresen kezeltünk, amikor nem egy szerződés végén, hanem még messze a lejárat előtt tudtunk segíteni.
- 15 éve foglalkoznak műemléki jellegű, patinás belvárosi, egyebek mellett Andrássy úti épületek hasznosításával. Mi a tapasztalatuk, a felújított műemléképületek a „helyükön vannak”, értékelik a bérlők ezeknek a házaknak a presztízsét?
- Kifejezetten sokan ismerték fel az ilyen fajta épületek különlegességét: ha kiemelkedően nívós műemléki környezetben tartják meg a tárgyalásaikat, fogadják az ügyfeleiket, az jelentős mértékben hozzájárul a cég pozitív megítéléséhez; kontinuitást, értéket sugall. Azt üzeni, hogy megbízható, a tartós piaci jelenlétben érdekelt vállalkozásról van szó, amelynek fontosak az állandó értékek, azok megőrzése, továbbadása. Bérbeadói oldalról közelítve meg a témát: harmóniába lehet hozni a műemlékvédelmet és a XXI. századot. A bérlők közül jónéhányan keresik ezeket a nem hétköznapi, egyedi megoldásokat. Nézzen fel a mennyezetre!
- Nyerstégla boltozat, szépen restaurálva.
- Igen, a saját irodánkat is ilyen környezetben rendeztük be. A lényeg az, hogy mi magunk is hiszünk abban, hogy ezeket az épületeket is lehet gazdaságosan üzemeltetni – a Merkúrban például korszerű fan-coil rendszer működik –, miközben a történelmi miliő hozzáadott értéket képvisel. A tulajdonosok is büszkék rá, hogy hozzájárulnak Budapest építészeti örökségének megőrzéséhez.
- A Gamma évek óta végez BREEAM minősítéseket. Megfelelnek ezek a házak a követelményeknek?
- Valóban, igen jelentős rendelés állománnyal rendelkezünk a minősítési piacon mind logisztikai, mind az irodai szegmensben. A bérlők és a befektetők a legtöbb esetben azt várják el, hogy legyen valamilyen minősítése az épületnek, de egyre fontosabb, hogy milyen szintű minősítéssel rendelkezik egy irodaház. Fontos tudni, hogy a BREEAM esetében kétféle minősítés létezik; a BREEAM new construction az építést minősíti, és „örökre” szól, míg a BREEAM- in-use egy állapotot tükröz, ennek megfelelően időről-időre meg kell újítani. A kérdésre konkrétan válaszolva: ezek a minősítések nem csak az adott épület szigorúan vett energiahatékonyságáról szólnak. A fenntarthatóságot tágabban és az adott mikrokörnyezetben értelmezve, olyan szempontok is felmerülnek, hogy például milyen szolgáltatások érhetők el könnyen - értsd gyalogos, pár percnyi távolságon belül-, vagy milyen a tömegközlekedés. Egy százéves belvárosi épület jellemzően hátránnyal indul az energiahatékonyság terén, de ha az ott dolgozók munkakörülményeit is vizsgálják, a jóléti faktorokat és az adott épület környezetre tett hatását együttesen értékelve, már kedvezőbb a helyzet. Történetesen a Merkúr Palota esetében is nagyon szép eredményt mutat az éppen befejezett előminősítés.
- Nyári hír volt, hogy a budapesti irodaállomány összvolumene elérte a 4 millió négyzetmétert. Ezzel párhuzamosan, ám ettől függetlenül a kivitelezési költségek jelentős mértékben emelkedtek. Mit gondol, milyen mértékben fogja ez fékezni a jövőbeni beruházásokat?
- Induljunk onnan, hogy nem is olyan régen a bérlők a szabadon elérhető 1000 négyzetméteres területekre egymásra licitáltak, olyan alacsony volt a budapesti piacon a kihasználatlansági mutató. Az ingatlanpiac is ciklikusan működik; egy ilyen helyzetben értelemszerűen egy fejlesztési hullám következett, ami viszont hatott a kivitelezési árakra. Majd jött a Covid és az orosz-ukrán háború. Most ott tartunk, hogy 10-11 százalék körül van az üresedési ráta, de szerintem ez még mindig abszolút egészséges. Hozzáteszem, ez egy átlag érték, ami sok mindent lefed. De tény, hogy aki megtehette, az lefékezte vagy leállította a tervezett spekulatív beruházást, ami a bérleti díjak kismértékű emelkedését hozhatja magával. Ugyanebbe az irányba mutat a bérleti díjak indexálása: korábbi évek szolid emelkedése helyett lényegesen nagyobb áremelkedést kell elfogadniuk a már meglévő bérlőknek. Ha ehhez hozzávesszük a forint árfolyamgyengülését és az üzemeltetési költségek robbanásszerű emelkedését, akkor azt gondolom, hogy egy kihívásokkal teli év elé nézünk 2023-ban. De készen állunk arra, hogy megtaláljuk az optimális megoldásokat ebben a kihívásokkal teli környezetben is.
A képre kattintva galéria nyílik
irodakereso.info
