Egyebek mellett arról, hogy vissza kell-e csábítani az irodákba a home office-ban dolgozó kollégákat, és ha igen, akkor miként. Arról is szó volt, hogy mit jelent az érintett cégeknek a fenntarthatóság, és hogyan segíti egy jó iroda a hatékonyság növelését.

-    Utoljára akkor találkoztunk, amikor szeptember utolsó hetében átadták a minden részletében megújult ACADEMIA irodaházat a Belváros szívében, az V. kerületben. Már akkor elhangzott, hogy az épület kezd benépesülni. Hogy állnak most, bő fél év elteltével?

-    Zeley Csaba: 70 %-os telítettségnél tartunk. Az akkori optimizmusom beigazolódott.

-    El kell ismerni, ez egy valóban szép eredmény, különösen annak fényében, hogy a budapesti irodapiacon az üresedési ráta folyamatosan emelkedik.

-    Zeley Csaba: Szerintem ez nem jó megközelítés. Túlságosan összemossuk a piacot. Ha azt mondjuk, hogy átlagosan 16%-os az üresedés, és 7% a core yield, akkor ez tartalmilag megállja a helyét, de nem mond semmit a piacról, mert csak egy átlagot fejez ki, az egyes épületek kvalitásáról vajmi keveset árul el. Vannak olyan házak és lokációk, amelyek ezeknél a számoknál sokkal jobban teljesítenek, vannak olyanok, amelyek ezt szintet hozzák, megint mások pedig rosszabbak. Az, hogy egy adott irodaépületre milyen értékek jellemzőek, a lokáció és a ház szolgáltatásai határozzák meg, és ezt minden esetben egyedileg kell megvizsgálni.

-    A ConvergenCE irodaépületei felfelé húzzák az átlagot?

-    Zeley Csaba: Szeretném azt hinni, hogy jobban menedzseltek a házaink, mint az átlag, de az biztos, hogy kimagaslóan jó helyeken működnek: a Váci út belső szakaszán, a Kálvin téren, de említhetném a bel-budai ZenGarden-t vagy éppen az ACADEMIÁ-t.

-    Ez utóbbi a zászlóshajó?

-    Zeley Csaba: Nem akarom a többi házunkat „megbántani”, de ezzel volt a legnagyobb munkánk, és azt hiszem, sikerült is a piaci elvárásoknak megfelelő épületet létrehoznunk.

-    Nézzük meg a másik oldalt is! Önöknek mi a legfontosabb egy irodaterület bérlésénél, túl a lokáción? ESG? Rezsi, fenntarthatóság?

-    Pákozdi Tibor: A fenntarthatóság és a rezsi olyan meghatározó szempontok, amik nem hagyhatók figyelmen kívül egy új irodaterület kiválasztása során. Lényeges továbbá számunkra, hogy a központ segítsen bevonzani új kollégákat és visszacsábítani a meglévő munkavállalókat az otthoni munkavégzésből. Emiatt fontosak az irodaházban és annak környékén elérhető szolgáltatások.

-    Az anyacégük megfogalmaz zöld elvárásokat, amikor irodát választanak?

-    Hernádi József: Cégünk nagyon komolyan veszi a bolygónk iránti felelősségét, és arra törekszik, hogy a környezetvédelem terén úttörő szerepet töltsön be. Az irodaválasztással kapcsolatban nem voltak központilag meghatározott mutatók a fenntarthatóságra vonatkozóan, de ezt a helyi menedzsment, és személy szerint én is nagyon fontosnak tartottam. A kiválasztásnál készítettünk például egy minden munkatársunkra kiterjedő Commute Analysist, azaz megvizsgáltuk, hogy az egyes helyszínek mennyire kedvezőek a bejárás szempontjából. A Kálvin tér központi lokációjával, két metró és két villamosvonal elérhetőséggel egyértelműen a legkedvezőbb opciók között volt. A közlekedésen felül számításba vettük a kisebb és modernebb irodához tartozó energiafelhasználást és minden szempontot összevetve évi közel 8 tonna CO2 megtakarítást számoltunk ki.

-    Ez valóban figyelemre méltó, de csak egy, igaz nagyon fontos szempont. Önök szerint létezik „ideális” irodaház?

-    Pákozdi Tibor: Ha elképzelek egy ideális irodaházat, akkor egy olyan fenntartható, nívós, jól megközelíthető, mégis központi helyen lévő irodát képzelek el, ahol elérhető a közösségi közlekedés minden formája, illeszkedve ezáltal az emberek egyéni utazási szokásaihoz. Számít, hogy az iroda jól használható, világos terekkel rendelkezzen és hogy a környéken számos bank, gyógyszertár, kávézó és étterem legyen elérhető. Azt gondolom, hogy a Kálvin Square sok szempontból ideális választás, ami nagymértékben támogatja üzleti működésünket.

-    Mi szerepel a ConvergenCE 2024-es naptárában?

-    Zeley Csaba: Idén 20 éves a cég, év végén új irodába költöztünk, bővültünk is, új projekteket is tervezünk indítani. A meglévő házaink esetében úgy látom, hogy a bérlőcsere jelenleg nem jellemző, a nagyobb partnereink inkább hosszabbítanak, ami jó hír nekünk, mint bérbeadónak. Saját fejlesztést nem indítunk, de továbbra is folyamatosan keressük a lehetőségeket; olyan házakat keresünk akvizíciós céllal, amelyeknek jók az adottságai, ám azok nem feltétlenül vannak jól kiaknázva. Nincsenek nagy előbérleti szerződéseink, és elsősorban a 300-1000 nm-es szegmensben vagyunk erősek. Itt is kemény a verseny, de talán nem annyira, mint az 5-10 ezer nm-es irodaterületek piacán, ott nagyon kiélezett küzdelem folyik.

-    Továbbra is hisz a klasszikus értelemben vett irodapiacban?

-    Zeley Csaba: Tudom, hogy ez most Nyugat-európában szitokszó, de mi egy kicsit másképpen gondolkodunk. Az értéknövekedés nem abban van, hogy veszünk valamit, amit aztán két év múlva, kihasználva a piac mozgását eladunk. Azért dolgozunk, hogy a befektetett energia össztömegében térüljön meg.

-    Megtöltik bérlővel és eladják?

-    Zeley Csaba: Adott esetben igen, de ez a tulajdonostól függ. Jelenleg nem vagyunk nyomás alatt, nincs kényszer diktálta eladási helyzet a házaink táján. Hosszabb távon gondolkodunk, az eddigi történetünk is erről szól.

-    Térjünk még vissza a szitokszóhoz. Pontosan mire gondol?

-    Zeley Csaba: A home office, mint alternatív munkavégzési mód már nem függ össze a pandémiával, sokkal inkább egy munkavállalói juttatás; kinek mennyit kell bejárni a fizikai értelemben vett munkahelyére. Én a saját tapasztalatom alapján abban hiszek, hogy akkor működik jól a csapat a mi munkaköreinkben, ha együtt vagyunk, és az okosan kialakított iroda ezt kiszolgálja. Így jön létre egy olyan inspiráló munkahelyi környezetet, ami értéket teremet, és ahova a kollégáim örömmel járnak be dolgozni.

-    Hernádi József: A COVID járvány után azt tapasztaltuk, hogy máshogy tekintenek a munkavállalók az irodára. Más kritériumoknak kell megfelelni ma ahhoz, hogy egy igazán jól használható központot hozzunk létre, ami támogatja a munkát, a kollaborációt és a kollégák közötti kapcsolattartást. Az iroda nagy része megosztott, jelentősen kevesebb területre van szükségünk, de fontos, hogy az iroda olyan tulajdonságokkal rendelkezzen, ami otthoni környezetben nehezen kialakítható, és ami miatt érdemes bejönni. Az online meetingek velünk maradtak, csökkentettük a tárgyalók számát, vannak viszont elvonulásra, kooperatív munkavégzésre, vagy kifejezetten telefonálásra alkalmas terek (focus room, phone booth). Itt nem csak az ergonomikus munkaállomások fontosak, de az is, hogy az iroda támogassa a kollégák feltöltődését a szünetekben.

-    Egy jó irodával vissza lehet csábítani az irodába a munkavállalókat?

-    Pákozdi Tibor: Igyekeztünk változatos munkaterületeket létrehozni olyan munkaállomásokkal, amelyek otthoni környezetben nehezen elérhetőek, de nagyban támogatják a munka hatékonyságát. Kialakítottunk egy ötletes közösségi teret, amit nagyon szeretnek a kollégák és segíti a munkahelyi szünetek hatékony kihasználását. A közösségi tér kellemes bisztró hangulatot idéz, ahol kisebb céges rendezvényeket, összejöveteleket is szívesen tartunk.

-    Az inspiráló közeg vonzó, és a bérlők szeretnek kulcsra kész irodába költözni, ugyanakkor a fit-out drága.

-    Zeley Csaba: Egy bérbeadásnál nagy súllyal esik latba, hogy milyen a belső kialakítás. A hírekben felbukkanó számokkal kapcsolatban ugyanaz az észrevételem, mint az üresedésre vagy a yield-re vonatkozó adatokkal. 500-1500 euró /nm fit-out költségekről olvasok, de ez házanként nagyon eltérő. Még az ACADEMIA valóban minden részletre felújításánál sem szerződtettünk generálkivitelezőt, a munkatársaimmal szakáganként projektmenedzseltük a folyamatokat. Mindez azt is jelenti, hogy inkább az 500 euró az átlagos, reális szám a kiépítéseinknél. Legalábbis nálunk.

-    Összességében miként látja, nehéz a piac?

-    Zeley Csaba: Nehéz gazdasági helyzetben egy kicsit mindig nehezebb irodát kiadni, de a siker feltételei nem változtak: minőségi irodakörnyezetet kell kínálni, jó lokációban, jó ár-érték arányú bérleti díjért, hosszú távú bérleti szerződés keretében. Visszatérve az üresedésre: a közelmúltban a Cushman & Wakefield piacértékelő reggelijén egyebek mellett arról is beszéltek, hogy melyik épületeknél van a legnagyobb üresedés. Figyelemreméltó, hogy a 15+ éves házaknál, és az 5 évnél fiatalabb házak esetében.

-    Az elsőt értem, de mi a magyarázat a másodikra?

-    Zeley Csaba: Egy olyan időszakon vagyunk túl, amikor egyszerűen túl sok új épület került a piacra, és olyan beruházások is megvalósultak, amelyeknél nagyon magasak voltak a kivitelezési költségek és olyan lokációk is felkerültek a térképre, amelyek eddig nem voltak népszerűek. Most, amikor nehezebb időszak van, a piac visszahúzódik a Belváros és Bel-Buda környékére.  

-    Nem beszéltünk az ESG-ről, a BREEAM-ről és a többi minősítésről. Ezek teljesítése, megléte ma már az alapcsomag kötelező részét képezi?

-    Zeley Csaba: Szeretném hinni, hogy az elmúlt másfél évtizedben ennek mi voltunk és vagyunk az úttörői, hiszen a legnagyobb karbonlábnyom a betonöntéssel jár együtt. Mi viszont olyan projektek mellett köteleztük el magunkat, amelyek a körforgásos gazdaság filozófiáját alkalmazzák: a már meglévő épületekből hosszuk ki a legtöbbet, illetve a legjobbat.

-    Bérlői oldalról nézve mi szükséges ahhoz, hogy hosszútávra is elköteleződjenek egy iroda mellett?

-    Hernádi József: Vannak számszerűsíthető, összehasonlítható dolgok – négyzetméter, műszaki felszereltség, költségek. Ezek alapján lehet döntést hozni – mi például egy 5 éves TCO-t számoltunk egy meghatározott műszaki tartalom mellett. Ugyanakkor a személyes tapasztalatom az, hogy az épület tulajdonosának hozzáállása és az üzemeltető cég felkészültsége nagyon meghatározó tud lenni a bérlő szempontjából. Ezt viszont egyrészt nem lehet objektíven előre felmérni, másrészt a korábbi irodáinknál többször történt tulajdonosváltás, amit nem lehet előre megjósolni, vagy szerződéses úton kizárni. És hiába számolunk kiváló megtérülést vagy paramétereket, ha például a hipermodern klímát sehogy sem sikerül beszabályozni, vagy ha az apró, de bosszantó hibák javítása hosszú hónapokig tart. A múltban nagyon vegyes tapasztalataink voltak ezzel kapcsolatban, de az új irodával kapcsolatban eddig nagyon pozitív benyomást szereztünk.

 

Irodakereso.info