- Csapjunk a közepébe! Hogy áll a BudaPart irodaépületeinek bérbeadása?
- Az irodaépületeink megvalósítása több fázisban zajlik, a tervek szerint történik. Az első irodaépület a Budapart GATE, 100%-os bérbeadottság mellett, 2021 novemberében eladásra került az S-Immo Magyarországnak. A városnegyedfejlesztés második irodaépülete a BudaPart CITY irodaház, melynek bérbeadás folyamatban van, a jelenlegi 60%-os szintet a nyár elejére 80% fölé szeretnénk emelni. A harmadik fázis a BudaPart Downtown, melynek megvalósítása a tervek szerint halad, 2023 első negyedévében várható az épület hivatalos átadása. Jelenleg több mint 50% -os a feltöltöttség, érdekessége, hogy az épületbe a Radisson 4*-os business hotelje költözik majd, mely további szolgáltatásokkal bővíti a lehetőségeket. Az irodafejlesztési ütemek egyik ékköve lesz a Dombóvári út – Budafoki út sarkára tervezett BudaPart CORSO, mely egy különleges irodaépület lesz, kiemelten nagy kiskereskedelmi területekkel és építészetileg is ez fogja össze a BudaPart bevásárló utcáját és a közterületi csomópontot, egységgé téve a közterületeket, valamint a kereskedelmi-, lakó- és irodafejlesztéseket. Mindazonáltal fontos hangsúlyozni, hogy nehezen alkotható kizárólag a BudaPart irodafejlesztési részéről vélemény, hiszen mi a Property Marketnél a városrészfejlesztést egészében szemléljük, a különböző fejlesztési termékek egységként funkcionálnak egymással és a rekreációs területekkel is.
- Általánosságban kérdezem: milyen évre számítanak az iroda bérbeadási piacon?
- Kihívásokkal teli, küzdelmes év lesz 2022 -is, ez már teljesen biztos. Korábban megoldandó feladat volt a változó bérlői igények megértése, kiszolgálása, melyekkel egyfelől a dolgozókat lehet majd „visszacsábítani” az irodákba másfelől a bérletek rugalmasságát lehet fokozni és teret adni a cégeknek hosszabb távú ingatlanstratégiájuk kidolgozására. Ezt a feladatot nehezítette a növekvő inflációs piaci környezet, mely minden szektort és szereplőt kihívások elé állított, de az irodafejlesztések minden vonalon érintettek (építési költségek jelentős emelkedése, infláció, kamatkörnyezet változása és bérlők pénzügyi helyzete). A közelmúlt sajnálatos eseményei miatt azonban sokkal nehezebb lesz a 2022-es évünk, a szomszédunkban kialakult háborús helyzet mind gazdaságilag, mind emberileg megvisel majd szinte kivétel nélkül minden szereplőt.
- Az eddigi trendek folytatódnak?
- Úgy vélem, hogy darabszámban és volumenben is kevesebb nagy előbérletet láthatunk majd, az emelkedő építőipari költségek miatt pedig emelkednek a bérleti díjak az új építésű fejlesztésekben, mely húzza magával a másodlagos piacot is. Befektetői szemmel nézve örömhír, hogy 2022-ben a teljes budapesti irodaállomány mérete átlépi a 4.000.000 m2-es szintet, ami megközelítőleg 1.000.000 m2 átadott területet jelent az elmúlt 10 évben.
- Maradjunk még a trendeknél! Visszaköltöznek a cégek vagy beállnak hibrid munkavégzésre?
- Mi azt látjuk a bérlőinknél, hogy visszaköltöznek, de egyben megtartják a hibrid munkavégzést, mint munkahelyi ösztönzőt, mely rugalmasságot és versenyelőnyt is jelent a munkaerőért folytatott piacon. Egyre nagyobb hangsúly lesz az épületek minőségén, hogy a dolgozókat a bérlők folyamatosan és tartósan vissza tudják majd integrálni az irodákba. Ez mindenképpen jó hír nekünk, hiszen a BudaPart a magas műszaki és építészeti elvárásokon túl, közösségi tereket, rekreációs és kulturális lehetőségeket, valamint kiskereskedelmi szolgáltatásokat is biztosít mind az itt dolgozóknak és az itt lakóknak is, munkaidőn túl is.
- 10% felett van az üresedési ráta – a teljes piacra vetítve. Ez jó? Véleménye szerint meddig egészséges az emelkedés? Van-e egyáltalán „megfelelő” szint?
- A teljes piacra vetített 10% feletti érték nem teremt megoldhatatlan helyzetet, a tapasztaltabbak emlékeznek a 25% körüli értékekre is. Egyáltalán nem rossz, sőt egy egészséges egyensúlyi helyzet lehet ez, mivel az új építésű (5 éven belül átadott) épületek esetében ez a szám lényegesen alacsonyabb (példa erre a 100%-ban bérbeadott BudaPart GATE is). Ha a következő 2-3 évben átadásra kerülő nagyobb irodaterületeket nem fogja a keresleti oldal követni, akkor alakulhat ki egy kedvezőtlenebb trend/helyzet, melyet nem lehet 1-2 éven belül feloldani. De erre egyelőre nincs semmilyen indikáció.
- Miként változtak, illetve változnak a bérlői elvárások az utóbbi néhány évben?
- Egyre több rugalmasságot várnak el a bérleti feltételekben a bérlők, egy hosszabb bérleti futamidő alatt mindenképpen szükségük van olyan lehetőségekre, amikkel hozzá tudják igazítani a változó gazdasági helyzethez a munkafolyamataikat. Olyan irodákra lesz szükségük, amelyekbe tartósan vissza tudják „csábítani” a munkavállalókat, és valós alternatívája lehet a „kényelmes” távmunkának. Ezen felül fizikailag is rugalmas irodaterületekre lesz szükség, amiket könnyen és gazdaságosan lehet alakítani a bérleti futamidő alatt is.
- Mindezek alapján mi számít ma sikerterméknek az irodapiacon?
- Az a fejlesztés lehet ma Budapesten sikertermék, ahol átgondolt fejlesztési stratégia mentén, a bérlői igényeket figyelembevéve, minőségi irodaterületeket és hozzá csatlakozó közösségi, esetleg zöld területeket is fejlesztenek. Nem elég egy akár jó lokációval rendelkező telken egy jó épületet fejleszteni, ennél mind a bérlők, mind a befektetők többre vágynak, ha sikertermékről beszélünk. A BudaPart mint városnegyed, egy olyan fejlesztési koncepció, aminek a keretein belül, az iroda- és lakófejlesztéseken túlmutatva, egy teljesen új városrész kerül kialakításra a belvárostól mindössze néhány kilométerre.
Irodakereso.info
