- Meddig menetel az irodapiac? Az egyértelmű, hogy a prémium állampapír „elszívja” a pénzt a befektetési lakáspiacról, de van ennek hatása az irodapiacra?
- Az irodapiaci kereslet-kínálati viszonyokat ezek a tényezők nem igazán befolyásolják. Véleményem szerint a leginkább egzakt viszonyítási pont - a rengeteg feltételezésen túl -, az a már ismert bérlői igény (már elindított irodakeresési projektek) és a megkezdett irodaépítések volumene, illetve ezek egymáshoz való viszonya időben és elhelyezkedésben. Hogy még egyszerűbben fogalmazzak, a piaci szereplők (fejlesztők, tanácsadók, irodaház tulajdonosok stb.) átlagosan kb. 18 hónapra előre látják az aktuálisan megjelenő bérlői igényeket, illetve ma egy átlagos méretű és műszaki tartalommal bíró irodaház megépítése 24 hónapot vesz igénybe. Ebből a két vektorból nagyjából kiolvasható, hogyan változik a piaci helyzet 18-24 hónap távlatában. De hogy a kérdésre is választ adjak, megítélésem szerint a következő 18 hónapban nem mérséklődik az irodaterületek iránti igény, tehát továbbra is megvan a konjunkturális helyzet keresleti támasza. Az ugyanebben az időszakban átadásra kerülő fejlesztések volumene jelentős, tehát a kínálat bővülni fog, de nem olyan mértékben, ami komoly változást okozna a jelenlegi piaci helyzetben.
- Tehát kijelenthetjük, hogy nem lesz gond a decemberben átadásra kerülő Balance Hall irodaház bérbeadásával sem. Hogy áll a kivitelezés, milyen a bérbeadottság, mit tud az épület?
- A jelenlegi építőipari környezetben is a tervezett ütemterv szerint haladunk. Köszönhető mindez a CPI belső műszaki csapatának, amelynek szaktudása és a hasonló projektek megvalósításában szerzett évtizedes tapasztalata a garancia és egyben a biztos alap a bérbadással foglalkozó csapatunk számára. Ennek megfelelően a jelenlegi bérbeadottság 65%, de szilárd meggyőződésem, hogy az épület átadásának pillanatában a Balance Hall is közel 100%-os bérbeadottsággal büszkélkedhet majd. Mint mindig, a Hall esetében is célunk volt az innovatív megközelítés, amelynek eredménye a „tudatos épület” koncepciónk. Ha tömören akarok fogalmazni, a Hall épülete, annak gépészeti berendezései, üzemeltetési koncepciója, az üzemeltetésben részvevő kollégáink napi hozzáértő munkája lehetőséget ad majd a bérlőinknek, hogy egy külön erre a célra fejlesztett applikáción keresztül tudatos döntéseket hozzanak, és ezen keresztül energia-megtakarítást érjenek el a bérleményük fogyasztásában. Egy eszközt adunk a kezükbe, amellyel tevékeny részesei lehetnek a környezet-, és energiatudatos mindennapoknak.
- Miben változtak még a bérlői igények?
- A bérlői elvárások változását már évek óta a jól ismert szempont, a munkaerő-felvétel és -megtartás követelményrendszere mozgatja. Ennek megfelelően a fókuszban továbbra is az adott épületen belüli, illetve annak közvetlen környezetében található szolgáltatások mennyisége és minősége, valamit a konkrét bérleményi területek felhasználói élményének színvonala áll. Ezek mára már intézményesültek, mint például a WELL, vagy konkrét brandek épültek fel a témában, mint az elsőként a CPI által bevezetett HIP (Humán Innovációs Program). Természetesen a fenntarthatóság és „zöld” szemlélet továbbra is szempont, és az ehhez kapcsolódó LEED és BREEAM minősítések már jóideje kötelező elemévé váltak a rendszernek. Örömteli jelenség ugyanakkor, hogy megjelent a speciális igényű felhasználók esélyegyelőségét segítő Acces4you minősítési rendszer, melynek megszerzésében a CPI volt az első az ingatlanpiaci szereplők közül.
- Ezek a trendek Nyugat-Európából érkeznek a magyar piacra. Hol tartunk ezek adaptációja terén?
- A CPI egész Európát behálózó portfólióját alapul véve nem látok nagyságrendi különbségeket a tendenciák tekintetében: természetesen az adott piac árszintje nagyban meghatározza az ilyen „extrákra” elkölthető pénz nagyságrendjét, így az adott szolgáltatás vagy bérleményi kiépítés minőségét.
- Mi a helyzet a bérleti díjak terén? Ott is felzárkózunk?
- Tapasztalatunk szerint a piac már legalább egy éve a bérleti díjak emelkedésének fázisában van. Ugyanakkor a bérleti díj emelkedése messze elmarad a kiépítési költségek emelkedése mögött, így az a paradox helyzet áll fenn, hogy a mára már nem elhanyagolhatóan megemelkedett szerződés szerinti díjak (melyek az incentívek hiányában már gyakorlatilag effektív díjak), mellett is egyre nehezebb gazdaságosan irodaházat fejleszteni. Ezt mindenképpen egyfajta válságnak látom, ami az építőipar túlfűtöttségében gyökerezik.
- Ha bekopogna valaki, hogy van 50 m €-ra befektetni, mit ajánlana neki? Váci út? Dél-Buda? Esetleg iroda vagy telek?
- Elsősorban azt ajánlanám, hogy legalább 100 m €-val fogjon hozzá, mivel a bérleti díjak emelkedése és az utóbbi időszakban is kitartóan csökkenő hozamok (a legfrissebb publikációk szerint a prime yield Budapesten 5,25%!) igencsak megdrágították az ilyen típusú bevásárlásokat. Komolyra fordítva a szót, mindenképpen „válság-álló”, és az alapvető fundamentumait - úgymint lokáció, műszaki tartalom, bérlői minőség és struktúra, fenntartható és gazdaságos üzemeltetés - tekintve minőségi terméket ajánlanék, és azt is lehetőleg a gazdaságossági szempontból kritikus épületméret és portfólió nagyság figyelembe vételével.
Irodakereso.info
