-    A példaértékűen felújított Neuschloss Palotában beszélgetünk, amely rákerült a FIABCI World Prix d'Excellence Nemzetközi Ingatlanfejlesztési Nívódíj Pályázat idei shortlistjére is, ráadásul két kategóriában is.  Vannak országok, ahol kifejezetten magas presztízzsel bír, ha valaki egy felújított patinás épületben rendezkedik be. Nálunk megéri műemlék épületben irodaházat üzemeltetni?

-    Én is azt gondolom, hogy ezek az épületek nem előállíthatóak, több biztosan nem lesz belőlük, csak kevesebb. Örömteli, hogy egyre több épület szépül meg, de azért például az Andrássy út még mindig csak egy ígéret, hiszen nincs megfelelően karbantartva, sok az elhanyagolt homlokzat, a bezárt bolt, és takarítani is sokkal gyakrabban kellene. Az Operával szemben jövő nyáron adják át teljesen Drechsler-palotát, a volt Balettintézet épületét, mint a Marriott lánc legújabb „W” szállodáját. Hard Rock Hotel* után ez a második „international true lifestyle” szálloda Magyarországon. Érdekesség, hogy ezzel 6. kerület, különösen az Opera környéke Budapest lifestyle hotel központjává alakul át és remélhetőleg ez segít fellendíteni az Andrássy út középső szakaszát. A tervek alapján már most látszik, hogy az utca és a környék ékköve lesz, ebben egészen biztos vagyok. Szükség van ezekre a presztízsberuházásokra, hogy ez a fajta klasszikus városi szövet erőre kapjon, és szép legyen. Így a mellette lévő épületek is értékesebbek lesznek, és ezt akár a bérleti díjban is lehet majd érvényesíteni. De nem lehet mindent a magántőkére bízni, szükséges az önkormányzat tettrekészsége is, amit követhet a magántőke beruházása. Ez történt az V. kerületi „Budapest szíve program” kapcsán, ahol a közterületek megújulását követően a Belváros új életre kelt: számos új étterem, teraszos kávézó nyílt, érezhetően nőtt a kerület presztízse, lényegében mindenki jól járt. De bejött egy újabb faktor, ahol az új épületeknek nagy előnye van: nem százéves téglákból épültek ugyan, de szigetelésük mégis hatékonyabbak és megújuló energiaforrások használata erősen korlátozott. Új házak komplex gépészete miatt nem feltétlenül eredményezi annak olcsóbb üzemeltetését. Próbáljuk megtartani és behozni is a bérlőket a Neuschloss Palotába, és ahogy az egyik hosszabbítás előtt álló bérlőnk megfogalmazta: a szíve ide húzza, de neki az összköltséget kell néznie. Össze is hasonlította egy másik modern üveg irodaházzal és meglepetésére a műemlék épület kevesebb összköltséget hozott ki.

-    Ha már szóba kerültek a belvárosi szállodaprojektek: az Önök által fejlesztett Hard Rock Hotel – feltételezem – energetikailag hatékony, de „telibe kapták” a Covidot. Milyen stratégiával vészelték át az elmúlt időszakot?

-    Szeretném azt hinni, hogy túl vagyunk a nehezén, de további kemény munka van még előttünk. Valóban, a szálloda elkészültekor jött be a pandémia, így aztán másfél évnyi zárva tartással indult a Hard Rock Hotel lánc budapesti története. Az alapcsapatot végig fent tartottuk, hiszen nem tudhattuk, hogy meddig tart a zárlat, és gyors újraindulást terveztünk. És ha indulni kell, akkor gyorsan el tudjunk kezdeni dolgozni – ez volt a koncepció. Ma ezt másképpen csinálnám, nem venném fel a csapatot, bezárnék, és ha vége a veszélynek, kinyitnék.

-    Így viszont elnyerte az emberek lojalitását, akik nyilván hatványozottan adják vissza, amit kaptak.

-    Fél éve nyitottunk meg, és ma már mindössze egyetlen emberem maradt meg a zárva tartás alatti csapatból. Egyszerűen túl hosszúra nyúlt a pandémiás időszak, sokan kiégtek, mentálisan elfáradtak; nem volt sikerélményük, nem léptek előre a karrierükben. Valami tennivalónk mindig volt, de ez nem az igazi, nehéz volt motivációt találni. Aztán a nyitás után sokan nem tudtak felpörögni, felelősséget vállalni. Mindenkinek más a története, és mindannyian tanultunk belőle. Most hajtás van, a szeptembert közel 70%-os foglaltsággal zártuk úgy, hogy számunkra fontos fő küldő piacokról érkező vendégek, az amerikaiak és a távol-keletiek hiányoznak. Azon dolgozunk, hogy megtartsuk az eddig elért eredményeinket, foglaltságban és árakban is feljebb jussunk, miközben az energiaárak, a bérek és nyersanyagárak is emelkednek. Ez nem csak nekünk, de a teljes szállodaiparnak nagy kihívás.

-    Mit gondol, miért nem jönnek az amerikaiak? Bécsben lépni sem lehet tőlük.

-    Éppen ez a lényeg! Ott megállnak, hiszen nekik mi már háborús övezet vagyunk. Prága is jól teljesít egyébként.

-    A rendszerváltásnál fej-fej mellett álltunk Prágával, aztán mintha a csehek elhúztak volna…

-    Prága kicsit múzeum, ékszerdoboz jellegű hely, míg Budapest egy nyüzsgő nagyváros. Én azt gondolom, hogy hosszú távon egy működő metropolis izgalmasabb, mint egy kis múzeum, de a geopolitikai helyzet most nem nekünk kedvez. Hiszek benne, hogy ez egy átmeneti állapot, hiszen Budapest néhány éve felkerült a világ utazási térképeire, nagyon előkelő helyeken szerepeltünk. A pandémia megtörte a lendületet, de előtte kifejezetten sok pozitív dolog történt. Budapest izgalmas város, komoly potenciállal, úgyhogy én a magam részéről optimista vagyok. Ezért is fektettünk szállodaprojektbe.

-    Költségnövekedés nem a szektorba történő beruházás ellen hat?

-    Ebből a szempontból valóban nem jó az összkép, de vizsgáljuk meg az ok-okozati összefüggéseket. Elsőként kiemelném, hogy a globalizáció költséghatékonyságot is magával hozott, de ha az ellátási láncok sérülésével vagy biztonsági okokból meghozott deglobalizációs döntések miatt globalizált kereskedelem lassul, akkor az minden bizonnyal további költségnövekedéssel fog járni, ami rövid távon az életszínvonal csökkenését is jelenti. A költségek azonnali növekedését már mindannyian megéreztük a pandémia miatt megsérült globális ellátási láncok miatt. Második meghatározó tényezőként az ukrajnai háború pedig rávilágított fenntarthatatlan energia felhasználási szokásainkra. Jól felfogott üzleti érdekek és kormányok által hozott új energetikai szabályok miatt jelentős fejlődésen és energetikai hatékonyság javításon megyünk keresztül, ami középtávon óriási jelentőséggel fog bírni jövőbeni energetikai felhasználásunk tekintetében, mint ahogy ez történt a 70-es évek olajválságát követően, ugyanis Európa nagymértékű vasúti villamosítását ennek köszönhetjük. Jelenleg intenzíven zajló energetikai átalakulás is minden bizonnyal költségnövekedést hoz magával. Tudatos ingatlanfejlesztők sem húzhatják ki magukat ebből az átalakulásból, hiszen tudnak is tenni érte felelős döntéseikkel fizikai beruházásaik révén. Harmadsorban demográfia változások is erősen hatnak fejlett piacok előállítási költségstruktúrájához például elöregedő társadalommal járó következmények miatt.

-    Mi lehet a megoldás?

-    El kell távolodnunk az eldobhatóságra, a pazarlásra épülő gazdasági modelltől, újra végig kell gondolnunk, hogy mi lenne, ha javítanánk a minket körülvevő használati eszközeinket és így hosszabb távon is tudnánk ezeket használni. Ennek a környezetre is jó hatása lenne, és szerintem nincs is más út. Nem is baj, ha ezzel felhagyunk, a jelenlegi üzleti-fogyasztási modell fenntarthatatlan. Alternatívaként szóba jöhet még a magasfokú, intenzív újrahasznosítás, csak bírjuk erőforrással és energiával.

-    Azzal egyetértek, hogy a fogyasztói társadalom folyamatos fogyasztásra épülő „medencéje” megrepedt, egyre nagyobb réseken szivárog a víz, és sok esetben teljeses felesleges dolgokat vásárolunk. Ám a költségvetésnek jót tesz a magas foglalkoztatottság és a folyamatosan növekvő ÁFA-bevétel. Ráadásul az emberek szeretnek vásárolni, a középosztály a sportpályák helyett a plázákban kapcsolódik ki.

-    Ki fog alakulni egy új norma, amelyre a közelgő válság szolgáltatja majd a szükségszerű alapot. Ha szűkebb lesz a büdzsé, jobban meggondoljuk majd, hogy valóban szükségünk van-e egy újabb pulóverre. A mentális átálláshoz az is kell, hogy a valós költségeket is beárazzuk. Egy Kínában gyártott termék ideszállításába nem csak a konténerszállító hajó dízelfogyasztását kell beszámítani, hanem annak környezeti terhelését is. Így már sokkal drágább lesz az az új ruha.

-    Így kell helyrebillenteni a világot?

-    Ha minden be lenne árazva a teljes és igazi költségeknek megfelelően, környezeti szempontból fenntarthatóbb lenne a világ. Meg kell változtatnunk a gondolkodásunkat, mert ha nem tesszük, megöljük a bolygónkat és ezzel magunkat is.

-    A repülés is egy olyan ágazat, ahol nagy valószínűséggel nem a teljes költséget fizetjük, de ha beáraznánk, azt a turizmus is megsínylené.

-    Nehéz kérdés, de abban egyetértünk, hogy a repülőjegyek ma egyszerűen túl olcsók. Mindazonáltal azt gondolom, hogy a turizmus ipar évek óta tartó globális szenvedése és összgazdasági jelentősége miatt a kormányzatok nem érdekeltek a repülés intenzitásának csökkentésében, ezért nem várok ez ellen ható intézkedéseket. Habár Magyarországon a közelmúltban történt érkező utasokra kivetett extra adó bevezetése pont a turisztikai válságból könnyebb kilábalás ellen hat és ebből a szempontból érthetetlen.

-    Fontos, sőt létfontosságú témák, de elkanyarodtunk. Illetve nem is annyira: a fentiek tükrében milyen új projekteken dolgoznak?

-    Több szegmensben is otthonosan mozgunk; elég, ha a Neuschloss palotára, a Hard Rock Hotelre, a Fagyöngy lakóparkra vagy korábbi Ecodome irodaház projektünkre gondol. A csapatunk is felkészült, a kérdés csupán az, hogy várunk vagy előremenekülünk. Egy nagy fejlesztő ebből a szempontból nehezebb helyzetben van, egyszerűen nem teheti meg, hogy megálljon, hiszen a csapat állandó költsége is olyan nagy, hogy menniük kell előre a termelésben, de szerintem most még nekik is vissza kell venniük a tempóból. Rájuk és ránk egyaránt érvényes, hogy csak akkor lehet sikeresen ingatlant fejleszteni, ha annak mind a négy „lába” egyensúlyban van: 1) finanszírozás, 2) kereslet, 3) kivitelezői kapacitás és ár, valamint 4) pozitív gazdasági jövőkép, kiszámíthatóság. Persze sosem alakul minden a tervezettnek megfelelően, de ha valamelyik láb hiányzik vagy nincs egyensúlyban a többivel, akkor túl nagy a kockázat: a projekt ugrás a fekete lyukba. Nem tudjuk, hogy milyen lesz a kereslet három év múlva, amikorra egy ma rajzasztalon lévő projekt értékesíthetővé válik; nem tudható, hogy mi lesz az energiaárakkal és még sorolhatnám a kérdéseket. De ez nem jelenti azt, hogy nem lehet nyereséges projekteket megvalósítani, a luxuslakás-szegmens például ma is nyereséges, 8 milliós négyzetméterárnál nem kérdés a megtérülés. A változás persze akár számunkra is alakulhat kedvezően: a Fagyöngy projektünknél menet közben volt egy olyan időszak, amikor nem jött ki a matek, de feszes szakmai munkával a végére sikerült elérnünk a szegmensben elvárható hozamszintet.  

-    Vagyis akkor kivárnak?

-    Dolgozunk, projekteket készítünk elő, de kivitelezéssel egyelőre igen, kivárunk. Fontos számunkra a meglévő portfólió hatékony üzemeltetése, és a csapat megtartása annak érdekében, hogy könnyen magasabb fokozatba kapcsolhassunk. Alkalmazkodunk a folyamatosan változó piaci elvárásokhoz.

-    Az utolsó mondat kellene, hogy az alap legyen, nem?

-    Ingatlanfejlesztőként nem arra kell figyelnünk, hogy most mire van igény, hanem arra, hogy mire lesz. Az a feladatunk, hogy a szenzorainkkal „levegyük” a trendeket. Annyiból könnyebb a mi dolgunk, hogy az ingatlanfejlesztés innovatív, prémium szegmensét képviseljük, és mindig is figyelünk a fenntarthatóságra. A belvárosban szinte megoldhatatlan nagymértékű megújuló energiaforrások használata, de a Hard Rocknál már tudatosan nem csatlakozunk a gázhálózatra. És ha már az utolsó mondatot említette, legyen ez: a fentiek ellenére, vagy inkább azzal együtt optimista vagyok. A mostani megijedés hamarabb lecseng majd, mint ahogy gondoljuk, másfél év múlva mögöttünk lesz a jelenlegi kilátástalanság.
 

*A szálloda október 20-án megnyerte az EuropaProperty CRE Awards-án az év hotel projektje díjat - Hotel Project of the Year. A szerk.)

Irodakereso.info