- Kényes téma: a piacon mindig is voltak bizonytalansági tényezők, de most mintha minden korábbinál nehezebben lehetne tervezni. Az ingatlanok bérbeadói – hátuk mögött a projektet finanszírozó bankokkal – viszont ragaszkodnának az ötéves futamidejű szerződésekhez. Mit gondol erről, hol kellene a bérlőknek és a bérbeadóknak találkozniuk?
- A gazdasági környezet változása, az infláció, és az orosz-ukrán háború destabilizáló hatásait a befektetési ingatlanok egyébként lassú mozgásairól ismert piacán is érezzük és minden bizonnyal a következő években is érzékelni fogjuk. A multinacionális ügyfeleink esetében inkább az euro-alapú elszámolás a jellemző, esetükben az árfolyamingadozások hatásai kevésbé érzékelhetőek, azonban a hazai cégek esetében, akiknek a bérleti díj euróban van meghatározva, de a bevételeik forintban keletkeznek, az elmúlt egy év szélsőséges árfolyammozgásai komoly kihívást jelentenek. A bérleti díjak indexálása valamely makroökonómiai mutatóhoz fontos eszköz a piaci szereplők kezében, hogy megőrizzék a befektetéseik értékét – nem csak az ingatlanszektorban, az már most is látszik, hogy a bérlők egy részének ez problémát jelent. Az irodapiaci üresedés 5%-ról 10-11%-ra emelkedett az elmúlt időszakban, ez fontos figyelmeztető jel a piac számára, de drámainak még nem nevezném, volt már magasabban is korábban ez a mutató. Az ingatlanpiacon az elmúlt hónapokban a bizonytalanság volt az általános, ennek hatására visszaesett az újonnan bejelentett fejlesztések volumene, a kivárás a jellemző a szektorra. Ezzel párhuzamosan a bérlők érdeklődése is csökken, a vállalatok is megfontoltabban növelik manapság az irodai és üzemi területeiket, ami a jövőben kínálati piacot eredményezhet, a korábbi időszak keresleti dominanciájával szemben. Ennek köszönhetően a bérbeadóknak kell majd versenyezniük a bérlőkért. Visszatérve a kérdésre: mivel a befektetők továbbra is a biztonságos, hosszú távú befektetési lehetőségeket részesítik előnyben, ezért a bérleti szerződések hosszára vonatkozóan fontos, hogy a piac szereplői kompromisszumra jussanak. Bérlői oldalról érezhető az igény a jellemzően 5 éves vagy hosszabb időtartalmú szerződések rövidítésére, de tulajdonosi oldalról ennek a befogadása ma még nem látható. A bérlőknek azt is érdemes szem előtt tartania, hogy rövidebb futamidő esetén a bérleményben történő beruházásoknak rövidebb idő alatt kell megtörténnie, ami önmagában bérleti díj növekedéshez vezethet. A piac egyik fontos kérdése, hogy hosszú távon mi lesz az általános, de nem számítok drasztikus változásra. Fontos itt figyelembe venni a finanszírozó bankok szempontjait is.
- Mennyire fontos az ESG? Ez egy újabb jól csengő szlogen vagy valóban egy piacbefolyásoló követelményről van szó?
- Az ESG, azaz a környezeti hatások vizsgálata, a társadalmi kérdések kezelése és a vezetői döntéshozatal folyamata évről-évre egyre fontosabb szempontok, melyek mára megkerülhetetlenek az ingatlanpiacon. A piaci folyamatokat ugyanis főként olyan globális kihívások határozzák meg, mint az éghajlatváltozás és a társadalmi egyenlőtlenség, így ezek figyelembevétele nélkül ma már elképzelhetetlen az ingatlanbefektetés vagy -üzemeltetés. Talán mondhatom, hogy szerencsére, de ma már nem találni piaci alapon finanszírozást egy-egy új ingatlanfejlesztésre abban az esetben, ha már a tervezésnél nem érvényesülnek a klímasemlegességi, fenntarthatósági, EGS szempontok. Éppen ezért, a következő években várhatóan a nagyvállalati bérlőink még a jelenleginél is nagyobb elvárásokat támasztanak majd az ESG teljesítménnyel szemben. Azon ingatlanok tulajdonosainak, akik szeretnék megőrizni a befektetésük versenyképességét, elengedhetetlen figyelnie ezekre a szempontokra.
- Rákerestem a nevére, és meglehetősen sokszor bukkan fel az Access4You Önnel kapcsolatban.
- Büszkeséggel tölt el, hogy az Access4You egyik tulajdonosa és business partnere lehetek, mert ez egy nagyon fontos projekt számomra. Az Access4You egy olyan, hazai fejlesztésű, egyre szélesebb körben ismert minősítési rendszer, amely megbízható, hiteles és közérthető tájékoztatást nyújt az értékelést magáénak tudó ingatlanokról a fogyatékkal élő embertársaink számára. Az Access4You-nál az épületek minősítésekor figyelembe vesszük a kerekesszékkel, babakocsival közlekedőktől kezdve, az időseken és mozgásukban korlátozottakon át, a siketek és vakok igényeit egyaránt, így a fogyatékkal élők számára nélkülözhetetlen információt hordoz az Access4You tanúsítvány arról, hogy az adott épület, ingatlan, intézmény számukra megközelíthető, bejárható és használható. Magyarországon már az intézmények széles köre rendelkezik az Access4You minősítési rendszer tanúsítványaival és azt tapasztaljuk, hogy egyre több ingatlan fejlesztése során vonnak be esélyegyenlőségi szakértőt már az épületek tervezési fázisában is. Nem szükséges talán magyaráznom, hogy a teljeskörű akadálymentesség kialakítása mennyivel egyszerűbb és olcsóbb még a tervezőasztalon, mint egy már meglévő épület esetében. Az Access4you weboldalán az akadálymentességről szóló információk szabadon elérhetőek. A felmérés és védjegyhasználat díját az adatbázisban szereplő helyszín tulajdonosa vagy üzemeltetője téríti meg, így a modellünk az akadálymentesség ösztönzésére gazdaságilag is fenntartható megoldást kínál. Nagy örömünkre szolgál, hogy a minősített üzletek, intézmények, ingatlanok száma folyamatosan növekszik és az Access4You iránt a környező országokból is egyre jelentősebb az érdeklődés.
- Engedje meg, hogy egy kicsit szkeptikus legyek. Több példát tudnék említeni – akár az ingatlanpiacról is – amikor bizonyos vállalatok csak azért tesznek, olykor csak látszat lépéseket a fenntarthatóság irányába, mert ez ma divatos, vevőcsalogató, a vállalati weboldalon szívesen látott szófordulat. Miben más az Ön által vezetett cég?
- Az ICON esetében számomra nagyon fontos, hogy amikor fenntarthatóságról, ESG-ről, társadalmi felelősségvállalásról beszélünk, akkor ne a szavaink vagy ígéreteink, hanem a tetteink és az eredményeink alapján ítéljenek meg minket mind a partnereink, mind a versenytársaink. Azért tudunk hitelesek lenni, újszerű, a piacon unikálisnak, progresszívnek számító elképzeléseket megvalósítani. Ilyen például az irodabútor-újrahasznosítási törekvésünk, amelynek keretében a kiköltöző bérlőink számára már feleslegessé váló irodabútort átvesszük, és partnereink körében értékesítjük, új funkciót adva a legtöbbször még kiváló állapotú bútoroknak. Számos hatása van ennek a projektnek: csökken a nagyméretű, nehezen feldolgozható és költségesen újrahasznosítható hulladék, jelentős szállítási költséget és környezetterhelést előzünk meg, valamint, nem utolsó sorban, mérsékeljük partnereink irodabútor-beszerzési költségeit. De szintén a fenntarthatóság vezérelt bennünket abban, hogy elsők között, fejlesztési fázisban fektessünk be a Compocity komposztáló robotba, amely az irodákban keletkező szerves komposztból állít elő kompakt és hasznosítja azt klímaetikus módon. Jelenleg még az ICON irodájában zajlik egy éles tesztelés, de közel járunk ahhoz, hogy a Compocity-t irodapiaci bérlőink figyelmébe ajánljuk.
- Mekkora ingatlanállománnyal dolgoznak?
- Szakmailag is színes, izgalmas és kihívást jelentő feladat számomra az ICON Real Estate Management közel félmillió négyzetméteres property management portfóliójának kezelése, amelyben megtalálhatóak a prémium, A kategóriás irodaházaktól kezdve, mint a Corvin vagy a Roosevelt házak, a MOM Park bevásárlóközponton át a főváros kereskedelmi ellátásában fontos szerepet játszó logisztikai ingatlanokig. Fontosnak tartjuk, hogy mind az ingatlantulajdonosok, mind pedig a bérlők érdekeit figyelembe véve kihasználjuk azt a szinergiát, amelyet lehetővé tesz az, hogy az ICON-nál egy kézben találhatóak meg a PM és az FM szolgáltatások. Az ICON jelenleg több mint 600 ezer négyzetméternyi ingatlant üzemeltet (facility management), amely mutat átfedést az ingatlankezelési területtel, vagyis van több olyan tulajdonos-ügyfelünk, akinek PM és FM szolgáltatást egyaránt nyújtunk, ami jelentős hatékonyságnövekedést jelent ahhoz képest, mintha két, ellentétes érdekek által vezérelt szolgáltató dolgozna egyazon házban. Ez az újszerű modell, a kiváló szakemberekből álló stabil szakembergárda és a tulajdonosok, valamint a bérlők felé egyaránt kialakított személyes és szoros kapcsolatnak az összessége jelenti azt az értékajánlatot, amelyet az ICON-nál az ügyfeleinknek nyújtunk.
- A közelmúltban az AmCham Workspace & Facilities Management Committee tagjai két évre a bizottság elnökének választották meg. Hogyan kapcsolódik ez a fentiekhez?
- A kamara működése és a bizottság munkája egyáltalán nem volt ismeretlen számomra, mivel korábban már éveken keresztül részt vettem az AmCham WFM Committee munkájában. A bizottságban képviselt vállalatokat ugyanúgy érintik azok a piaci változások, külső gazdasági körülmények, amelyeket mi is tapasztalunk az ICON-nál, és mivel a problémák közösek, meggyőződésem, hogy a megoldást együtt tudjuk megtalálni. Megtiszteltetés számomra, hogy megválasztottak.
- Mik a tervei?
- Véleményem szerint a korábbiakban már említett ESG szempontoknak, az ingatlanberuházások mellett, a Committee munkájában is hangsúlyosan meg kell jelennie – legyen szó akár az ESG-fókuszú gondolkodás egészéről, akár az environment, social, valamint governance területek egyenkénti, részletesebb vizsgálatáról, szakértői előadások és iparági jó gyakorlatok megismerésén keresztül. Ezek megvalósítása mellett célkitűzésem továbbá a Workspace & Facilities Management Committee ismertségének növelése – mind az American Chamber of Commerce berkein belül, a kamara tagvállalatai között, mind pedig a kamarán kívül. Különösen inspiráló számomra, hogy egy ilyen magas presztízsű szervezetben részt vegyek a kiemelkedően hozzáértő tagsággal a közös szakmai munkában.
A képre kattintva galéria nyílik
Irodakereso.info
