- Nem könnyű pontos képet kapni arról, mi zajlik a budapesti irodapiacon. Ön hogyan látja a helyzetet? Melyek a legfontosabb trendek?
- A budapesti ingatlanpiacon továbbra is nő az üresedési ráta, 2023 IV. negyedévében elérte a 13,5%-ot. De ha az adatok mögé tekintünk, azt látjuk, hogy a piac egészségesen reagál az elmúlt évek eseményeire: növekszik a belső kerületekben lévő, könnyen megközelíthető, fenntartható, minőségi ingatlanok iránti kereslet. Az elmúlt évben a kereslet 2022-höz képest 19%-kal nőtt, az új bérleti megállapodások 2023 IV. negyedévében a teljes kereslet 52%-át tették ki. Egyértelmű, hogy a bérlők diktálnak a piacon.
- A bérlők számára melyek a legfontosabb tényezők az irodabérléskor? Az ESG-szempontok? Az energiahatékonyság? A rugalmasság?
- Jól látható, hogy a bérlők határozottan a zöld, energiahatékony, változatos szolgáltatásokat kínáló épületeket keresik. A munkáltatói márkaépítés részeként a bérlőknek a vállalati kultúrára építésére, az elköteleződés elősegítésére, a munkavállalók integrációjára egyaránt rezonáló és támogató irodatereket kell létrehoznunk. Ez egyúttal azt is jelenti, hogy a bérbeadóknak mindig az adott céloknak megfelelő irodát kell biztosítani, valamennyi bérlő számára egyedi megoldásokkal. Emellett minden esetben lehetővé kell tenni, hogy a bérlők meg tudják valósítani a távmunkára vonatkozó stratégiájukat.
- A multifunkciós Liberty komplexumnál hogyan lehetett az időtállóság problémáját megoldani, illetve miben hozott újat a piacon a Liberty?
- Minden alpiacnak megvan a maga modernizációs folyamata és üteme, a dél-pesti régióban éppen most zajlik ez a fejlődés. A WING a Telekom székhelyének megépítésével már elkezdte a Könyves Kálmán körút és a Népliget találkozásánál lévő irodai desztináció kialakítását, ezt a Liberty multifunkciós épülete tette teljessé. A Liberty a WING jelenlegi egyik legnagyobb vegyesfunkciós ingatlanfejlesztése, amelyben A+ kategóriájú irodák, egy 3-4 csillagos szálloda, üzletek és további szolgáltatások egyaránt szolgálják a felhasználók igényeit és kényelmét. Az épület egyedülálló megoldást kínál azoknak az irodabérlőknek, akik számára fontos a kiváló megközelíthetőség, a nagy alapterületű, minőségi irodák, valamint a szolgáltatások széles választéka – mindezeket itt még szállodai funkció is kiegészíti.
- Mit ért az alatt, hogy egyedülálló?
- Azt szoktuk mondani, hogy Libertyvel Budapest a jövő irodaházával lesz gazdagabb, mert tükrözi az ingatlanpiac legújabb trendjeit. Az volt a célunk, hogy egy olyan új irodaközpontot hozzunk létre, ahol a bérlőknek nem kell a belvárosig menniük. A Liberty könnyen megközelíthető autóval és tömegközlekedéssel is. Minden kényelmi és funkcionális szolgáltatás elérhető, amelyre az épület felhasználóinak szükségük lehet: étterem, kávézó, belső kert munkaállomásokkal, tetőtéri sportpálya és pihenőkert, autómosó, csomagautomaták. Úgy láttuk, hogy a Libertynél a kényelem érdekében egyszerre érdemes létrehoznunk a szállodai és az irodai funkciót, mert ezek egymást erősítik: a földszinti, TRIBE Table étteremmel, a konferenciatermekkel és a tetőszinti skybarral a hotel kiváló kikapcsolódási lehetőségeket kínál az irodákban dolgozóknak is, míg az irodaház tetején található futópálya és a nagy mélygarázs a szállodavendégek kényelmét is szolgálja. Emellett az épület megfelel a magyarországi TNM rendeletben a közel nulla energiaigényű épületekhez meghatározott feltételeknek.
- Térjünk még vissza az ESG-re. ennek előtérbe kerülése hogyan hat a bérlői elvárásokra?
- Ahogy említettem, a nemzetközi bérlők számára a jövőben kulcsfontosságú lesz az épületek ESG-megfelelősége; a legtöbben egy adott időpont után már nem bérelhetnek irodát olyan házban, amely nem felel meg a vállalat környezetvédelmi, illetve karbonsemlegességre vonatkozó kezdeményezéseinek. Természetesen mi kiemelt figyelmet fordítunk erre már a tervezéskor. Jó példa a Liget Center Vitrum, amely csak villamos energiát fog használni, és megfelel a közel nulla energiaigény feltételeinek. A Liget Center Vitrum egy exkluzív, „A+” kategóriájú, teljes üveghomlokzattal rendelkező boutique-irodaház lesz Budapest kiemelt helyszínén, a Városliget szívében. Emellett az épület a legmodernebb akusztikai jellemzőkkel bír, és rugalmas, cégre szabható (BTS) megoldásokat kínál. A bruttó bérbeadható terület 6 emeleten 2200 négyzetméter lesz, 360 négyzetméter átlagos szintterülettel. Az átadása a tervek szerint 2024 második felében várható.
- Mire számíthatunk a következő évben, milyen trendekre, tendenciákra, eseményekre készülnek?
- A budapesti piac még nem érte el a mélypontot, arra számítunk, hogy az üresedés tovább nő, mert vannak bérlők, akik még nem tudták a bérelt területet a távmunka-stratégiájuknak megfelelő, optimális szintre csökkenteni. Ez még további hatással lesz a piacra, de már megkezdődött a talpra állás: például az elmúlt két évben minden új bérleti szerződésben kitértünk a bővülési lehetőségre, mert a bérlők számára is fő szándék a növekedés. Emellett az elmúlt években a multinacionális és a hazai bérlők egyre inkább azt az igényt fogalmazzák meg, hogy az épületek kivitelezése és működtetése feleljen meg az ESG-elveknek. Ennek megfelelően a WING 2017 óta minden új irodafejlesztésénél BREEAM- és/vagy LEED-tanúsítást szerzett, és teljes portfóliója tekintetében alapkövetelményként a BREEAM Good és/vagy LEED Silver minősítést tűzte ki.
- Egyetért azzal, hogy a régebbi épületeknél, különösen a külsőbb kerületekben, több nehézséggel kell szembenézni?
- Nagy a nyomás, hogy jelentős felújítások és korszerűsítések induljanak annak érdekében, hogy új bérlők érkezzenek, illetve a régi bérlők ott maradjanak. Ennek ellenére a régebbi épületek továbbra is értékesek, mert egy meglévő projekt más célra való átalakításának kisebb a karbonlábnyoma, mint egy új építésének. A WING számára fontos, hogy értéket teremtsünk azáltal, hogy egy barnamezős, akár történelmi múlttal rendelkező területet a mai igényeknek megfelelő új funkciókra alakítunk át, miközben megőrizzük az épület történelmi, sőt kulturális és művészeti értékeit. A HOP Technology Office Park is ezen a koncepción alapul. Bérbeadóként itt felismertük a meglévő épületek hasznosíthatóságát, ezek fenntartható felújítására összpontosítunk, és az ilyen jellegű ingatlanokat kereső bérlők igényeinek megfelelően alakítjuk ki őket. Ezzel a fejlesztéssel már a kezdetektől a helyreállításra és a telek eredeti funkciójának kihasználására összpontosítottunk, illetve annak érdekében tettünk erőfeszítéseket, hogy elkerüljük a bontást. A HOP Technology Office Park új néven innovatív, nagy hozzáadott értéket előállító és magasan képzett munkaerőt alkalmazó vállalatok számára kiváló döntés, köszönhetően a rugalmas, összetett, campus-szerű kialakításnak, amely lehetőséget biztosít arra, hogy az új építkezéseket a meglévő épületszerkezetekbe integrálva lehessen megvalósítani. Célunk egy, a piaci viszonyokhoz alkalmazkodó, fenntartható fejlődési koncepció megalkotása és egy kiváló minőségű, modern, városi technológiai irodapark létrehozása. Konkrétumokat említve: a parkban már működik számos tesztlaboratórium, finommechanikai és elektronikai gyártási tevékenységek folynak, mikrologisztikai szolgáltatások érhetők el, informatikai kutatási-fejlesztési tevékenység zajlik, és természetesen irodák is bérelhetők.
Irodakereso.info
