– Relatíve új cégről van szó, megtenné, hogy néhány szóban bemutatja a Gamma Propertiest?

– 2014-ben, egy korábbi kollégámmal együtt alapítottam meg a vállalkozást. Indulásként a korábban ingatlanfejlesztéssel és asset managementtel foglalkozó IVG Hungary Kft munkáját vettük át, (az IVG németországi anyavállalata ellen csődeljárás indult, és a magyarországi tevékenységüket beszüntették. A szerk.), de a kezdeti időszakban négy irodaházból, illetve egy hotelből álló portfóliónk mára jelentősen kibővült, ma már további irodaházak vagyon- és ingatlankezelését, és luxus lakások bérbeadását is végezzük. Alapvetően asset managementtel, kisebb hányadban property managementtel, egyéb ingatlanhoz tartozó tanácsadással (pl. átvilágítással) foglalkozunk. Bérbeadási és értékesítési ügynökként azonban a jövőben sem kívánunk megbízásokat elfogadni. Nem mintha ez nem lenne felelősségteljes és szakértelmet igénylő tevékenység, hanem azért, mert szerintünk ez összeegyeztethetetlen a vagyonkezelői munkával.

–  Szinte a legjobbkor léptek a piacra. Tudták, hogy fellendülés jön?

– 2014-ben mi sem, és szerintem mások sem tudták, hogy mikor indul be a konjunktúra. Az IVG kivonulása adott volt, mint lehetőség, de az induláshoz azért kellett egy nagy adag bátorság. Szerencsénk volt, hogy megérkezett a fellendülés, ebből mi is profitálunk.

– Vannak, akik szerint most mindössze annyi történik, hogy a régiós országokhoz képest viszonyított lemaradásunkat hozzuk be, így a növekedés egy-két éven belül óhatatlanul kifullad. Mit gondol erről?

 – Az egyik lehetséges oka annak, hogy a befektetők figyelme ismét Magyarország felé fordult az az, hogy a korábban preferált Lengyelországban a hozamelvárások már olyan szinten csökkentek, amely mellett már nem vagy csak nagyon kevesen akarnak befektetni. A kelet-európai régió országai nagyjából együtt mozognak, de a kb. 100 bázispontos különbség és a jellemzően alacsonyabb bérleti díjak felénk fordítják a külföldi szereplők figyelmét. Abban nem vagyok biztos, hogy belátható időn belül elérjük a lengyel hozamszintet, de azt gondolom, hogy az elkövetkezendő években megközelítjük azt.

– A Váci úton 2 éven belül 200 ezer nm új irodát adnak át, és ha ehhez hozzászámoljuk a dél-budai fejlesztéseket, valamit a napokban megkezdődött új Telekom székház építése miatt kiürülő régi épületeket, könnyen összejön 350-400 ezer nm növekmény a kínálati oldalon. Nem sok ez?

– Ebben a vonatkozásban is optimista vagyok. Az öt éve regisztrált, 24-25 %-os üresedési rátával a piac mélyponton volt. Most 10 százalékos szint környékén vagyunk, megfogyatkoztak a minőségi iroda területek. Ebben a rátában sok tartalék már nincs, hiszen egy egyszámjegyű mutató azt jelentené, hogy gyakorlatilag nem lenne minőségi irodakínálat a piacon. Én úgy számolok, hogy ha az ön által említett mennyiség egyszerre a piacra zúdulna, akkor az a piaci összkínálat 10 %-os bővülését jelentené. Ha egyetlen új bérlő sem jelentkezne, akkor az üresedés 20%-ra ugrana, de ebben a számításban nem vettük figyelembe az épülő házakra bejelentett előbérleteket, az átadásig jelentkező új igényeket és azt sem, hogy a kiürülő házakat nem lehet azonnal piacra vinni. Állapottól és az anyagi lehetőségektől függően a tulajdonos dönthet az inkább esztétikai fókuszú, gépészetet nem érintő felújítás – szociális helyiségek, folyosók, lobby, esetleg homlokzat felfrissítése – mellett, és természetesen választhatja a teljes műszaki korszerűsítést is. Határozzon bármilyen szintű beavatkozás mellett, a kivitelezéshez idő kell, ami szétteríti a piacra kerülés időpontjait. (Mindamellett, hogy ezek az irodák természetesen nem egyszerre fognak kiürülni.)

– Mi a helyzet a bérleti díjakkal?

– Az irodabérleti díjaknak emelkedniük kell, ez gyakorlatilag törvényszerű. Nem csupán azért, mert ezen a téren is van némi régiós lemaradásunk, hanem azért, mert a fejlesztők nem találnak olyan kivitelezőt, aki a régi árakon vállalná el egy munkát. Aki új irodába szeretne költözni, annak szembesülni kell azzal, hogy 12 euróért ma már nem talál új építésű, A-kategóriás házat. A napokban hallottam egy becslést, mely szerint a kivitelezés terén további 20 %-os költségnövekedéssel kell számolni, és elkerülhetetlen, hogy ez beépüljön a bérleti a díjakba. A másik fontos tendencia a hozamelvárások csökkenése. Ha a befektetők étvágya a  egy két éven belül nem változik, akkor akár egy 100 bázispontos csökkenés sem kizárt.

– Az új házak bérletidíj emelkedése magával fogja hozni a régi épületek díjainak emelkedését is?

– A 90-es években épült házak csak abban az esetben őrizhetik meg a versenyképességüket, ha felújítják őket. Egy komoly, gépészetet is érintő átalakítás költsége (fit-out nélkül) durva becsléssel 300-400 euró/négyzetméter. Aki ezt nem akarja, vagy nem tudja vállalni, az kiesik, ami csökkenti a kínálatot. Aki viszont belevág, az szerintem képes lesz érvényesíteni a felújítás költségeit. Ha még valami egyediséget (pl. egy trendi közösségi teret) is sikerül belecsempészni a felújított házba, akkor garantált a siker.

– Ha a profiljukat nézem, tulajdonképpen azzal foglalkoznak, amivel a nagy tanácsadók, csak a Gamma kisebb.

– Köszönjük, ez hízelgő ránk nézve, de azért tudjuk, hogy sok olyan terület van, amit nem tudunk és nem is akarunk lefedni. A versenyelőnyünket éppen a relatíve kis méretből fakadó rugalmasság és az a tulajdonosi szemlélet jelenti, amelyet még alkalmazottként sajátítottunk el. Ez nagyon erősen belénk ivódott. Ismerjük és értjük mind a német/osztrák, mind az angolszász ingatlanos „vonalat”, mindkettőre rá tudunk hangolódni. Elsősorban azoknak a külföldi befektetőknek éri meg például asset managementtel megbízni a Gammát, akik csak néhány ingatlant birtokolnak Budapesten. Ez az a méret, amikor még nem éri meg saját menedzsmentet felállítani. A cégünk csupán két éve alakult, de a felhalmozott piacismeret és tudás több évtizedet ölel át, és az eddigi visszajelzések alapján úgy látom, hogy a piac ezt értékeli.  

– A property managment nem korlátos szakma, de az asset management terén nem lehet egy szűk ügyfélkörnél nagyobbat kiszolgálni.

– Ezt mi is pontosan így látjuk. Relatíve kevés, de a Gammával szoros együttműködést kiépítő partnert vizionálok magunknak ötéves távlatra, éppen a tulajdonosi szemléletünk miatt. Ellenkező esetben óhatatlanul is érdekkonfliktusba keverednénk. A property management terén viszont megvan a tudásunk és a kapacitásunk arra, hogy a jelenlegi ügyfélkörünk számottevően bővüljön.

Irodakereso.info