-    Elég nagyfokú a bizonytalanság a piacon: az a fiatal generáció, amelynek tagjai most lépnek be a munkaerőpiacra, másfajta elvárásokat fogalmaznak meg, mint az érettebb korosztály tagjai. Erre egy lehetséges válasz a hibrid munkavégzés, a távmunka. Mindeközben a bérbeadók ragaszkodnának az ötéves kontraktushoz, és ha ez még nem elég feladat, itt van egy sor új követelményrendszer. Önök, mint üzemeltetéssel foglalkozó cég, milyen tanácsokat tudnak adni például az ESG-re vonatkozóan?

-    A szabályok még alakulnak, számos EU-s és hazai jogszabály is napvilágot látott már, de a végrehajtási utasítások még nem születtek meg, miközben a határidő közeleg. Van egy közkeletű tévhit a piacon, miszerint ez a követelményrendszer csak a nagy cégekre, a tőzsdén jegyzett vállalatokra vonatkozik majd. Nekik jövő év elején le kell adni a 2024-re vonatkozó ESG-jelentésüket, ám ahhoz, hogy ezt az előírást teljesíteni tudják, be kell kérni az adatokat a partnercégektől, bérlőktől, beszállítóktól. És ehhez most kell gyűjteni az információt. A lényeg: az ESG jelentéstételi kötelezettség lényegesen nagyobb kört érint, mint ahogy ezt sokan vélelmezik.

-    Ez a papírmunka része.

-    Ha arra gondol, hogy a kritériumrendszer teljesítéséhez beruházásokat kell megvalósítani az épületekben, akkor jó nyomon jár. Nem csak az EU-taxonómia miatt, de azért is, mert az ESG máshol is napirenden van, például az amerikai befektetési alapok is számon fogják kérni a szabályok betartását az általuk tulajdonolt cégeken, ám ezek nem feltétlenül fognak egybe esni az európai rendeletekkel. Jogszabályi szinten Európa jár az élen az új gazdaságra történő átállásban, az amerikaiak inkább piaci, pénzügyi aspektusból közelítik meg a kérdést, de a történet ugyanoda fut ki: be kell fektetni annak érdekében, hogy az ingatlanportfólió versenyképes maradjon.

-    Az új követelmények teljesítése a tulajdonosi oldalról további befektetéseket, fejlesztéseket igényel, de a finanszírozási környezet nem ideális.

-    Nem igazán pörög a gazdaság, miközben magasak a kamatok, ami megdrágítja a finanszírozást. Az ECB és a FED – vagyis az Európai Központi Bank és a jegybank szerepét betöltő Federal Reserve Board – az egész világgazdaságra kihatóan magasan tartja egyelőre a kamatot. Magyarországon volt egy lendületes kamatcsökkentés, de csak azért, mert rendkívül magas volt a bázis, és amikor elértük a normál kamatszintet, már lelassult a csökkentés mértéke. A bankok vállaltak egy önkéntes kamatsapkát az újonnan szerződött vállalkozói forgóeszközhitelek és a lakossági lakáscélú hitelek (új és használt lakóingatlan vásárlása, felújítása) esetében, de ez sok esetben veszteséget okoz. Összességében drága a finanszírozás.

-    Ez azt jelenti, hogy polarizálódni fog az irodapiac?

-    A változás műszaki aspektusa az lesz, hogy bizonyos épületeket nem, vagy csak teljesen más célra – például diákszállás – lehet átalakítani. A gazdasági pedig az, hogy a magas piaci hozamok és a növekvő üresedési ráta csökkenti az épület értékét, kisebb a cash-flow, amit tőkésítenek, nem jön ki a megtérülési számítás, még akkor sem, ha a műszaki átalakítás egyébként kivitelezhető lenne. Sokan a könnyebb finanszírozási időszakban, amikor a források olcsóbbak voltak, eléggé kifeszítették a hitelfelvételi lehetőségeiket, sok esetben tudatosan, mert olcsó pénzből sokat akartak felvenni. Ám ahogy nő a kamat és csökken az ingatlan értéke, a fennálló tartozás az ingatlan értékéhez képest nagyon magas lesz, nekik pótfedezetet kell(ene) betenni, ráadásul egy sor kapexet is el kell végezni. (A tőkebefektetés - angolul: Capital expenditure, röviden: CAPEX - az a pénzbeni ráfordítás, melyet a vállalat, illetve szervezet tárgyi eszköz állományának, így pl. épületek, gépjárművek, berendezések, illetve földingatlan bővítésére, karbantartására, fejlesztésére költ.  - A szerk.) Visszatérve a kérdésre: biztos, hogy jelentős polarizáció lesz a piacon, amiből azok a tőkeerős szereplők jönnek majd ki jól, akik óvatosabb finanszírozási stratégiát folytattak, másrészt jobban el vannak látva forrásokkal vagy az évek folyamán már elvégeztek egy sor előremutató fejlesztést.

-    Vagyis a fenntarthatósági követelmények szigorítása beindíthatja a felújítások hullámát?

-    Igen, akár a bérlőkkel közösen, de arra is fel kell hívnom a figyelmet, hogy ez látványos tevékenység ugyan, viszont a költségei az épületek teljes életciklusát tekintve jóval kisebbek, mint a fenntartással, üzemeltetéssel járó kiadások, és ezek megvalósításakor is megfelelően kell mérlegelni a fenntarthatósági és megtérülési szempontokat. Mindez tovább erősíti a PM és FM partnerek szerepét, akik az ezeket a feladatokat hatékonyan, hosszabb távon látják el, és az ESG- és fenntarthatósági jelentések elkészítéséhez megfelelő adatokat képesek szolgáltatni.

-    Ha össztársadalmi síkon nézzük az ESG-követelményeket, akkor a cél helyes, még akkor is, ha az odavezető út rögös.

-    Amennyiben ebből az aspektusból vizsgáljuk, akkor igen, ezeket az intézkedéseket meg kell hozni, ha szeretnénk a saját gyerekeink, unokáink szemébe nézni.

-    A napokban kiadott sajtóközleményükben azt nyilatkozta, hogy „Az átmeneti bizonytalanságban az ingatlankezeléssel foglalkozó cégeknek jut az a szerep, hogy közvetítsenek a bérlők és a bérbeadók között, megteremtsék a két oldal elvárásainak egyensúlyát és koordináljanak a pénzügyi, jogszabályi, valamint piaci elvárások és a műszaki lehetőségek között. Meggyőződésem szerint ezt a feladatot úgy lehet hatékonyan megoldani, ha egy kézben tartjuk a PM és az FM területeket, és szorosan együttműködünk mindkét oldal képviselőivel.” Mit jelent ez a gyakorlatban?

-    Kapocs vagyunk a két fél között, közvetítünk. Azt tapasztaljuk, hogy a bérlők kezdenek proaktívak lenni; többen jelezték, hogy hajlandók befektetni annak érdekében, hogy a bérleményük zöldebb legyen, ami jó, de sok egyeztetést igényel, hiszen több bérlő van egy házban, és az igényeik nem feltétlenül esnek egybe. Oktatjuk a bérlőket, hogyan kell használni az épületet. Amikor néhány éve felmentek a közüzemi szolgáltatások árai, összeültünk a bérlőkkel, és találtunk megoldást arra, hogy a komfortjukat nem csökkentve, 13-18 százalék áram- és gáz megtakarítást érjünk el. Segítünk abban, hogy az elköltöző bérlők használt bútorainak új helyet és gazdát találjunk, ami egy lépés a fenntarthatóság irányába. A koordináció kiemelten fontos: mi a közös területeket üzemeltetjük, ami az összterület 5-10%-a, a saját bérleményüket a bérlők üzemeltetik. Partnerséget kell kialakítani, hogy egyszerre és egy irányba menjünk az ESG-kompatibilitás felé. Az, hogy nálunk a property és a facility management egy kézben van, azt is jelenti, hogy házon belül találunk válaszokat mindkét területtel összefüggésben, és ezt kedvezően fogadja a piac, dinamikusan bővül a megbízási állományunk. Az is mellettünk szól, hogy munkatársaink magas szintű nemzetközi tudással rendelkeznek. A közelmúltban választottak meg az AmCham egy bizottságának élére, illetve az RICS magyarországi elnökségének is tagja vagyok. Mindezt azért mesélem el, mert azt jelzi, hogy a piaci értékeli a tapasztalatunkat, tudásunkat.

-    Mi a helyzet a saját ESG-menetrendjükkel?

-    Az ESG-t magunkon kezdtük, ezért is vagyunk egy kicsit előrébb. A belső képzéseink mellett mérjük a munkatársak elégedettségét, ami alapján munkacsoportokat hoztunk létre annak érdekében, hogy a visszajelzések mentén javítsuk a működésünket, például kialakítsuk az egészséges munka-magánélet egyensúlyt. Létrehoztunk egy olyan helyettesítési rendet, amelynek célja, hogy a szabadságon lévő kollégákat valóban tehermentesíthessük, de legyen, aki megválaszolja a beérkező e-maileket és telefonhívásokat. Az intézkedési tervünk része az is, hogy kevesebb e-maillel oldjuk meg a feladatainkat, ami nem csak a munkateher, de a környezeti lábnyom csökkentése miatt is fontos számunkra. Papírmentesen, digitális környezetben dolgozunk. Egy magyar start-uppal közösen fejlesztünk egy komposztálórobotot, ami az irodai zöldhulladékot komposzttá alakítja, hogy aztán később ügyfeleinknek is ajánlhassuk, mint jó gyakorlatot. Abban hiszünk, hogy az ESG mindhárom aspektusa fontos. Eszerint dolgozunk, illetve ezt közvetítjük a partnereink felé is.


Irodakereso.info