A csavar az egészben az, hogy missziójuk üzletileg is kifizetődő. A projektek mellett a fejlesztők üveggömbjéről, a munkaerő megtartásának mikéntjéről és az emelkedő költségek hatásairól beszélgettünk. 

-    Úgy tűnik, hogy a hosszas előkészület után repülőrajtot vett az Ecodome kivitelezése. Hogy állnak most?
-    Valóban jól haladunk, tarjuk az ütemtervet, sőt, még néhány hét előnyünk is van.  Az év közepén átadjuk az épületet, augusztusban költözhetnek a bérlők.

 -    Ezek szerint Önöket nem érinti az építőipari kapacitáshiány?
-    Szerencsés volt az időzítésünk. Az Ecodome megfelelően elő volt készítve, a válság vége felé már a startvonalnál álltunk, tehát, amint élénkült a piac, azonnal el tudtunk indulni. Akkor még volt megfelelő minőségű szabad építőipari kapacitás, ma már nehezebb feladat lenne ilyen nívójú ugyanakkor elérhető szakembergárdát találni. Nem titok, hogy a tervek már évekkel korábban elkészültek; a válság éveit pozitívan fogtuk fel, és a várakozás időszakát arra használtuk fel, hogy a terveket tovább csiszoljuk, még kifinomultabbá tegyük.

-    Mit jelent ez konkrétan?
-    A koncepció, amit megfogalmaztunk az új hullámos ingatlanfejlesztési vonalba tartozik: nem olyan épületet akartunk építeni, mint a Váci úti „office machine” irodaházak. Egy emberi léptékű, barátságos, nagyon sok belső és külső zöld területtel rendelkező és egészséges környezetet biztosító egyedi épületet hozunk létre. Az Ecodome egyrészt igazodik a környék patinás légköréhez, másrészt egész építészeti és üzemeltetési filozófiájával, a legkorszerűbb energiaeszközök és minőségi anyaghasználatával, valamint intelligens részletmegoldásaival példamutató értéket képvisel a mai budapesti kereskedelmi ingatlanpiacon. Nagy hangsúly fektettünk az ergonómiára, az ökológiai lábnyom csökkentésére, és általában a munkakörnyezet kellemesebbé tételére. A munkaerőpiac feszesebbé válásával, a foglalkoztatottak megtartása is egyre fontosabbá válik, melynek egyik nagyon fontos és hatékony eszköze a magas minőségű (irodai)környezet. A nyitható ablakok, a légbefúvó rendszerek magas méretezése és légtechnikai minősége, a lehető legtöbb természetes fény, egytől egyig olyan „apróságok”, amelyek előnyt jelentenek a bérlőinknek a legjobb munkavállalókért folytatott versenyben. A zöld gondolat tükröződik a várható „Leed Platinum” minősítésben is, ugyanakkor az emberközpontú és környezettudatos megközelítés mellett fontosnak tartottuk egy olyan modern irodaépület megalkotását, ami beleillik a környék patinás városi környezetébe.  Az épület tetőteraszai például a Budai Vár bástyájával azonos magasságban lesznek, így fantasztikus panorámát kínálnak majd az épületben dolgozók és ügyfeleik számára. A városrész közösségének is szeretnénk valami pluszt nyújtani, ezért az épület előtti területen egy beékelt zöld kert kap majd helyet, melyet szabadon használhatnak az erre járók és át is mehetnek az épület alatt elhelyezkedő passzázson.

-    Hogy áll a bérbeadás?
-    Fél évvel az átadás előtt már 90%-os előbérletről tudok beszámolni. Ebben az épület tudása mellett nagy szerepe van a lokációnak is: a bel budai piacon nagyon kevés korszerű ingatlanfejlesztés van, az Ecodome mellett mindössze egy, kivitelezés alatt álló irodaház van a piacon.

-    Van preferált bérlői kör?
-    A bérbeadó ügynökséggel olyan cégeket kerestünk meg, akiknek a gondolkodása közel áll a mi környezettudatos filozófiánkhoz.

-    Nézzük meg a piacot egy szinttel feljebb is! Mit gondol, meddig tart az irodapiaci konjunktúra?
-    Olyan sokféle hatás érvényesül egyszerre, hogy nagyon nehéz megjósolni, hogyan alakul a piac. Ami egyértelmű: a mostani növekedés azért is markáns, mert alacsony bázisról indulunk.  A relatív hozamszintek nagyon alacsonyan vannak, - és ez nemcsak az ingatlanpiacra érvényes -, de tőlünk nyugatabbra még alacsonyabbak, vagyis egyelőre még vonzó a magyar piac, bár kevés az igazán jó termék. Prognosztizálható, hogy rövidtávon az irodapiacon a tripla A-s termékek 6% körüli hozamszintje tovább csökken, és ezáltal az ingatlanárak tovább emelkednek. Ami még befolyásolhatja a piacot: infláció felpörgése – nem csak nálunk, de Észak-Amerikában és Európában is, ami kamatemelést generálhat, melynek következtében a hozam alapú ingatlanok felértékelődése ezzel párhuzamosan trendirányt válthat..Ez a folyamat várhatóan nem lesz gyors lefolyású, több  éves távlatról is beszélhetünk. A fejlesztői munkában az egyik legnehezebb feladat előre látni jó pár évre előre, hogy milyen lesz a piaci helyzet, amikor is a megálmodott projektek elkészülnek és piacra kerülnek. Üveggömb híján csak a tudásunkban és a tapasztalatunkban bízhatunk.

-    Hogyan befolyásolja a szektor működését az építőipari árak emelkedése?
-    Ami – tegyük hozzá- irreális mértékű. Felmentek a munkabérek, az ál- és subvállalkozók meghökkentő pufferral dolgoznak, és jócskán nőttek az alapanyagárak is. Ez utóbbi mértéke például nyilvánvalóan nem az előállítás költségének változásából ered, hanem a megugrott keresletre adott válasz. A szakmában több olyan esetről hallani, amikor a leszerződött kivitelező inkább vállalta a kötbér kifizetését, de visszalépett a teljesítéstől, mert még ez is jobban megérte neki, mint a szerződött árakkal megépíteni az ingatlant.

-    Előbb-utóbb ki fog alakulni egy új egyensúlyi állapot.
-    A kérdés az, hogy milyen magas áron stabilizálódik majd a piac. Ha megszűnik az olcsó hitel korszaka, akkor a megrendelés állomány tetőzését követően a kivitelezői árak csökkenhetnek is, habár a már megemelt munkabérek lefelé aligha változnak. Véleményem szerint az egyensúlyi állapot eléréséhez legalább két év szükséges és az akár a mai árszintet is meghaladó lehet.

 -    Ha szinte minden költségtényező emelkedik, a bérleti díjak miért nem változnak markánsan?
-    Indokolt lenne, de a magyar vezetők rendkívül költségérzékenyek, néhány eurocenttért is komoly csatákat vívnak. Ami számunka örvendetes: már Magyarországon is van egy olyan bérlői réteg, aki belátta, hogy lehet, hogy itt 1€-val többet kell fizetnie, de cserébe olyan irodaházban dolgozhat, ahonnan a munkavállalói nem akarnak hazarohanni 17:31 perckor, és amíg bent vannak, hatékonyan és magas minőségben teljesítenek. Ráadásul, lehet, hogy nálunk bár egy árnyalattal magasabb a bérleti díj, ugyanakkor az Ecodome olyan irodaház, amelynek az üzemeltetési költségei alacsonyabbak lesznek, mint a piacon már jelenlévő és a közeljövőben fejlesztendő épületeké.

-    Mit jelent ez a bérlők szempontjából?
-    Az energia-megtakarítás éves mértéke 24-50% között alakul majd; 40%-os víz- és 60%-os villamosenergia megtakarítással számolunk, és a szokásosnál 70%-kal kevesebb szilárd hulladék keletkezik majd az épületben.

-    Mi lesz, ha megtelik a ház? Milyen egyéb projektjeik vannak?
-    A pesti belvárosban a Nagymező és az Ó utca sarkán egy közel 140 szobás szállodát építünk, amely a Hard Rock Hotel lánc tagja lesz. Az utolsó szabad, másfél hektáros Csillaghegyi területen a kivitelezés fázisában van a 10 épületből álló Fagyöngy lakóparkunk, felújítjuk a műemléki védelem alatt álló Szilágyi Dezső téri Neuschloss Palotát, melynek nagy része ma már egy korszerű irodaházként működik, végül átalakítjuk a Fashion streeten lévő kiskereskedelmi ingatlanunkat is.

-    Elég vegyes portfolió, feltételezem, hogy nem véletlenül alakult így.
-    Valamennyi nagyon jó helyen lévő, különleges és egyedi projekt. Tudatosan alakítjuk úgy, hogy nem állunk rá kizárólagos jelleggel egyetlen szegmensre sem, ugyanakkor elég jól tudjuk hasznosítani a „kereszt-tapasztalatokat”: a szálloda projekt kapcsán egy sor ötlet merült fel, amelyeket a Fagyöngy Lakóparknál megvalósítunk.

-    Mi lesz a megépülő projektekkel? Megtartják, üzemeltetik, eladják?
-    Fejlesztőként, ha tovább akarunk lépni, el kell adnunk, amit megépítettünk, de a Szilágyi Dezső téri Neuschloss Palotában meglévő részünket, ahol a saját irodáink is működnek, biztosan megtartjuk.

-    A RedWood nevet a közelmúltban vették fel. Mi indokolta a névváltoztatást?
-    Ingatlanfejlesztési projektjeinket egy közös holding cégbe vontuk össze.  A Redwood név első fele utal a tevékenységünkre - real estate development, azaz az ingatlanfejlesztés angol mozaikszava - míg a név második fele a tulajdonos családnevére utal. A RedWood Holding esernyője alá tartozó fejlesztéseket a cég egységes arculata és kommunikáció erősíti, hiszen minden projektet egy rendezőerő, a RedWood egységes filozófiája hatja át: egyedi termékeket alkotunk, profizmussal, és mindenekelőtt szenvedéllyel. Az a küldetésünk, hogy megtaláljuk az adott helynek leginkább megfelelő fejlesztést, és abból hozzuk ki a legtöbbet. Nem csak azt nézzük, hogy mi van az Excel táblázat jobb alsó kockájában. Célunk és egyben felelősségünk is, hogy fejlesztéseinkkel olyan ikonikus épületeket adjunk Budapestnek, melyek hosszú távon teszik még színesebbé és különlegesebbé fővárosunkat.

 

Irodakereso.info