- Hogyan alakult a Cushman számára 2018?
- Rekord évünk volt a tavalyi, jelentős mértékben tudtunk növekedni árbevétel tekintetében. A tradicionális üzletágakban tovább erősítettük piacvezető pozícióinkat, és szolgáltatási területeinket is bővítjük, például a projekt menedzsment területén. Bevétel tekintetében 8 üzletágra osztjuk magunkat, valamennyi növekedni tudott, de legdinamikusabban az irodabérbeadási, a befektetési, a hospitality és a projekt menedzsment csapatunk fejlődött.
- Ezek szerint Önök is élvezik a prosperitást. Példátlanul hosszú ideje tart a konjunktúra. Milyen prognózisaik vannak a következő egy-két évre vonatkozóan.
- A magyar ingatlanpiaci konjunktúrát én 2015-től datálnám. Mivel a válság előtti időszak ennél hosszabb volt, nem példátlanul hosszú a mostani időszak. De lényeges különbség, hogy a válság előtti időszakhoz képest ma kereslet-kínálat szempontjából egészségesnek látjuk a piacot. Várakozásaink szerint az elkövetkezendő 1-2 évben az irodapiacon az új átadások szintje lényegesen a piaci kereslet alatt marad. Van egy fontos mérőszám, ez pedig az új átadások és a piaci kereslet hányadosa. Ez a válság előtti időszakban 2,0 alatt mozgott, azaz az új átadások a teljes keresleti szint környékén voltak éveken át, ami gyorsan túlkínálathoz vezetett. A budapesti irodapiaci kereslet folyamatosan növekszik az utóbbi jó pár évben, és ma már átlagosan 500 ezer négyzetméter éves volumenről beszélhetünk. A tavalyi évben a piaci felszívás 345 ezer négyzetméter volt, ami egy soha addig nem látott szint volt Budapesten, sőt, ez regionálisan is kivételesen magasnak számít. Ugyanakkor azt látjuk, hogy a gazdasági ciklus tetőpontjának közelében vagyunk. Idén még lehetséges egy kisebb hozamcsökkenés, és 2020-tól várjuk a hozamszintek stabilizálódását. A nyugat-európiai piacokon és a régióban is már néhány helyen a ciklus tetőpontján vagyunk.
- Mi Budapest szerepe a Cushman közép-európai portfólióján belül? Mennyire vagyunk fontosak?
A Cushman & Wakefield hagyományosan erős ebben a térségben. Budapest fontos része a régiónak, amit a nemzetközi tőke jellemzően egyben vizsgál, habár országonként természetesen nagyobb különbségek is lehetnek. Azok a nagy bérlők és befektetők, akik már beléptek a régióba, előbb vagy utóbb Budapestet is vizsgálják – itt a piac limitált mérete lehet korlátozó tényező.
- Változott a befektetők összetétele? Kik most a legaktívabbak? Hazai vagy német alapok, esetleg amerikaiak?
- Igen, ez változóban van. Az elmúlt két évben a hazai tőke vált igazán aktívvá, a teljes befektetési volumen 65%-át tették ki 2018-ban. Korábban ilyet nem láttunk a magyar befektetési piacon, de Csehországban is hasonló trend rajzolódik ki. Több ikonikus tranzakció is hazai ingatlanalapok nevéhez kötődik, például a MOM Park vagy a CORVIN tornyok megvásárlása, hogy csak a legnagyobbakat említsük. Az elmúlt időszakban megjelent a dél-afrikai tőke és a magyar (és a regionális) piacon; a Mammut Bevásárlóközpont és az Aréna Pláza megvásárlásával az összes volumen 15%-os részét teszik ki.
- Az üresedési ráták soha nem voltak olyan alacsonyak, mint most. Ennek következtében emelkednek a bérleti díjak, csökkennek az incentive-ek. Hogyan reagálnak a bérlők?
- A bérlők érzékelik, hogy ez egy bérbeadói piac. A kialakítási költségek lettek igazán érzékeny pontjai a szerződéseknek, hiszen ma már majdnem minden esetben ez saját bérlői forrást is igényel. Én mégis inkább úgy közelíteném meg a kérdést, hogy a válság utáni szűkös irodafejlesztési időszakban a piac hamar felszívta a jó minőségű irodaterületeket. Ez kétségkívül Budapest specifikus. Azt is tudjuk, hogy ezért az elmúlt időszakban jó minőségű, modern irodát a bérlők csak új fejlesztésben találtak, ezt a szektort pedig érzékenyen érintette az építési költségek drasztikus emelkedése. De a bérleti díjak növekedése más piacokon is látható volt, hiszen ez ebben a gazdasági ciklusban természetes folyamat. Az elkövetkezendő 1-2 évben pedig a bérleti díjak további növekedésére számítunk.
- Melyek a bérlők legfontosabb elvárásai, amikor irodát bérelnek? Mennyire fontosak például a zöld / környezetvédelmi minősítések (LEED, BREEAM, HQE, DGNB) a bérlők számára?
- A bérlők számára a lokáció és a modern irodakörnyezet még mindig a legfontosabb elvárás. Sokat beszélünk arról, hogy a vállalatvezetők számára globálisan az egyik legnagyobb kihívás a jó minőségű munkaerő megszerzése és megtartása. Ez alól hazánk sem kivétel. Az irodai környezet pedig egy fontos HR elem. A kérdésre válaszolva, manapság már minden irodának van valamilyen zöld minősítése, ezt a bérlők új építésű ingatlanok esetében el is várják – joggal, természetesen. A környezettudatosság egy fontos szempont, és ezzel párhuzamosan az irodákban dolgozók fizikai- és mentális egészsége is – ezért hallunk manapság sokat a wellbeing-ről. Ma már inspiráló és egészséges munkakörnyezetet akarunk mindannyiunk számára.
- Hogyan néz ki a budapesti keresleti oldal, mi mozgatja a piacot?
- A bérleti oldalon azt látjuk, hogy a piac is egyre több lábon áll. Az IT és az SSC szektor továbbra is erős, az itt lévő nagy nemzetközi cégek bővülnek. Az állami szereplők pedig megjelentek a bérlői piacon. Kiemelhetjük, hogy a co-working szektorban egy jelentősebb bővülést várunk. Azt persze látni kell, hogy alacsony bázisról indulunk – Budapesten 1%-os jelenleg a szektor piaci részesedése. A co-workingről mostanában amúgy is sok szó esik. A Cushman & Wakefield az utóbbi hetekben publikálta az „Európai Co-working Hotspot Indexet”. (A részletekről itt olvashatnak többet: http://www.cushmanwakefield.com/en/news/2019/04/future-european-coworking-hotspots - A szerk.)
A kollégák több mint 40 európai várost vizsgáltak és pontoztak irodapiaci- és makro adatok alapján, annak érdekében, hogy jobban megértsük a co-working és flexible irodamegoldások iránti kereslet mechanizmusát. Azt látjuk, hogy a co-working piacot (ezt az összefoglaló nevet használjuk minden ilyen megoldásra) alapvetően a kisvállalkozói tevékenység és az IT szektor hajtja. Hatással van rá, hogy a start-upoknak a korai életciklusban milyen finanszírozási lehetőségeik vannak, mennyire erős az online kollaboráció, milyen az internet sebessége, továbbá a végzős programozók, valamint a start-upok mennyisége, és persze az R&D is. Ebben az összehasonlításban Budapest kifejezetten jól végzett, sőt a régiós városok közül a legmagasabb összpontszámot kapta. Az igazán nagy nemzetközi nevek - itt természetesen elsősorban a WeWork-re gondolok - még nem jöttek be Budapestre, de aktívan nézik a piacot. Ezért a co-working piac gyors növekedését várjuk a közeljövőben.
Irodakereso.info
