- Hogyan értékelitek a tavalyi évet?
- 2019 nagyon mozgalmas volt az irodapiacon, számunkra pedig kifejezetten sikeres. Rekord mennyiségű bérbeadás történt és magas befektetési volumennel zárta a piac 2019-et. Az irodapiacon csúcsot döntöttünk a kereslet tekintetében: összesen 630 ezer négyzetmétert rögzítettünk. Ez egy óriási szám, ilyen keresleti szintet még soha nem láttunk a budapesti irodapiacon. Ezzel Budapest stabilan a második legkeresettebb piaccá vált a régióban, mégis a közép-kelet-európai városok lakosságát és az irodaállományt összevetve Budapest áll az utolsó helyen, immár Bukarest is egy hajszállal előttünk jár. Ez a szám azt mutatja, hogy van növekedési potenciál a budapesti piacban.
- Mekkora volt a befektetési piac?
- A befektetési volumen 2019-ben elérte a 1,7 milliárd eurós összértéket, ezzel Budapest évek óta a harmadik legnagyobb befektetési piac a régióban. Az elérhető hozamok igen kedvezőek ilyen összehasonlításban is, ami nagyban támogatja a nemzetközi befektetési kedvet. Mégis, az elmúlt két évben a belföldi tőke hasította ki a legnagyobb szeletet a piacból, tavaly a befektetéseknek már több mint háromnegyede belföldi vevőkhöz tartozott. Fontos kiemelni, hogy nagyon jók az ingatlanpiaci fundamentumok jelenleg: rekord alacsony üres terület mellett növekvő kereslet látható, emelkedő bérleti díjakkal és még mindig csökkenő hozamokkal. Az irodaberuházás továbbra is egy nagyon jó befektetés.
- Milyen trendek folytatódnak 2020-ban, és melyek azok a területek, ahol (markáns) változás várható?
- Bár folyamatban vannak új irodafejlesztések, ám rekord alacsony az üresedés – szinte nincs egybefüggő nagyméretű elérhető irodaterület üresen a piacon, a piac kifejezetten keresleti. 2020-ban továbbra is magas előbérleti arányt várunk az új fejlesztéseknél: jelenlegi tudásunk szerint az építés alatt álló irodaterületek több, mint 50%-a már előbérletben elkelt. Az előbérleti konstrukciók ilyen mértékű előtérbe kerüléséről elmondható egyébként, hogy európai trendnek számít. Azt láttuk, hogy a válság utáni időkben kevés iroda épült, ehhez képest manapság a várost járva úgy tűnhet, mindenfelé daruk dolgoznak, a számok mégis azt mutatják, hogy a 2020/2021-re tervezett irodák mennyisége még mindig a jelenlegi keresleti szintek alatt marad. Ugyanakkor, a meglévő B kategóriás állomány átlag életkora 18 év felett van, és bár ezek a mostani piaci környezetben még magas kihasználtsággal működnek, középtávon már bizony komoly felújításra szorulnak.
- Látva az említett darukat, a Váci út pozíciója megingathatatlan.
- A legaktívabb alpiac továbbra is a Váci út – itt történik a legtöbb bérleti tranzakció, és a legtöbb új fejlesztés is itt összpontosul. Dél-Buda és a Soroksári út „belvárosi” szakasza ugyancsak kedvelt fejlesztési helyszín.
- Hogyan változtak a bérleti díjak?
- A bérleti díjak folyamatosan emelkedtek az elmúlt pár évben: a legnagyobb mértékű bérleti díj növekedést Dél-Budán láttuk tavaly; konkrétan mintegy 10%-os éves növekedés történt a kínálati bérleti díjakban. Átlag feletti növekedést regisztráltunk még a Váci úti folyosón, de új pesti helyszínek is megjelentek, mint pl. a Könyves Kálmán krt. vagy a Hungária krt. környéke. A bérleti díjak ilyen mértékű növekedését az építőipari árak drasztikus emelkedése hajtotta az elmúlt években, 2020-tól azonban már konszolidációra számítunk, ezáltal pedig a bérleti díjak növekedési ütemének lassulására.
- Hogyan változtak/változnak a bérlői igények az elmúlt egy-két évben? Egyáltalán, van ennek tere? Hiszen mindenütt azt olvasni, hogy annyira feszes a piac, hogy a bérlők sorba állnak, hogy egyáltalán bérelhessenek „valamit”.
- Sokat beszélünk arról, hogy az iroda a munkaerő megszerzésének és megtartásának egyik legfontosabb eszközévé vált. Mindez különösen fontos ma Magyarországon, hiszen a munkanélküliségi ráta rekord alacsony. Amikor SSC/BPO irodákról beszélünk – és azért beszélünk ennyit róluk, mert ők a legnagyobb irodabérlők a budapesti piacon –, akkor egy ezen a területen működő cég minimum a regionális munkaerőpiacon verseng a munkaerőért. A munkavállalók pedig ugyanolyan minőségű munkakörnyezetet várnak el, mint tennék ezt bárhol máshol. Ráadásul egyre tudatosabbak – egészséges munkakörnyezetben akarnak dolgozni, ahol jól érzik magukat, és a fizikai környezet segíti a munkavégzésüket. Ezért az irodaterület minőségi kialakítása még inkább előtérben van. Az iroda is lehet „WELL” minősítésű, ez egy viszonylag új trend a globális piacon, és ilyen projektek Budapesten is vannak ma már. A zöld minősítésekről régóta beszélünk, de az új 2030-as EU-s klímavédelmi akciótervvel együtt időszerű a kérdéssel komolyan foglalkozni. Tudjuk, hogy az épületek (és a lakóépületek különösen) nagy szén-dioxid kibocsátók és ezért a közeljövő egyik legnagyobb kihívásának a szén-dioxid kibocsátás csökkentését látjuk. A bérlők és befektetők is egyre tudatosabbak e tekintetben.
- Nemzetközi cégként van rálátásotok: hogyan alakul Prága, Varsó, esetleg más régiós piac?
- Közép-európai összehasonlításban továbbra is vonzó hozamot kínálnak a Budapesten elérhető hozamszintek az irodaingatlanok piacán. Várakozásaink szerint a jelenlegi „prime” hozamszintek rövidtávon még tudnak kismértékben csökkenni. A Budapesten elérhető legalacsonyabb hozamszinthez képest Varsóban 105 bázisponttal, míg Prágában 45 bázisponttal alacsonyabb hozamszintet rögzítettek 2019 év végén.
Irodakereso.info
