- Óvatos optimizmus jellemzi az ingatlanpiacot: a cégek lassan visszatérnek az irodáikba, új szerződések köttetnek, és a Covid jelentette nagyfokú bizonytalanság ellenére a bérlők jelentős része fejleszt és megy előre. Önöknél már kialakult valamiféle új egyensúly? Kitalálták a partnereik, hogy milyen arányban akarnak például hibrid módon dolgozni?
- A cégek nagy része már túl van a Covid miattihelyzet értékelésén, és lassan kezdenek beállni egy új pályára. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a legtöbb partnerünknél már a napi realitás része, hogy milyen módon adaptálják a home office-t és a hibrid megoldásokat a munkarendjükbe. Ennek megfelelően átszámolták, illetve újratervezik, hogy milyen és mekkora területre van szükségük a megváltozott helyzetben.
- Ez mekkora érvágás az ingatlan bérbeadóknak?
- Meglepő módon a vártnál kisebb. Az innovatív cégek ebben előre járnak, a klasszikus bürokratikus cégek pedig még mindig csak elemzik a helyzetet. A területigényre vonatkozóan a csökkenés mértéke 0-25%-ig terjedhet a közeljövőben köttetendő szerződésekben azonos létszám mellett. Ám ha bővülnek a cégek, akkor értelemszerűen több helyre lesz szükségük. Visszatérve az első kérdésre: osztom az óvatos optimizmust, ami kissé fanyar megfogalmazásban azt is jelentheti, hogy a vártnál kisebb lesz a veszteség, de ha a gazdaság a következő egy-két évben valóban a jósolt mértékben növekszik, az keresletbővülést is magával hoz. Nyilván több lesz a hibrid megoldás, de mindent összevetve ezek a folyamatok – a bérleti területet csökkentő tendenciák kontra a gazdasági növekedés hozadékai – valamelyest kiegyenlítik egymást. De elképzelhető az is, hogy a bérbeadóknak valamivel több bérlőt kell majd becsábítaniuk a házaikba.
- A bérlők minden korábbinál több flexibilitást akarnak, a bérbeadók a stabilitásban – pl. hosszú bérleti időszakban – gondolkodnak. Hogyan lehet reális, mindkét oldal számára előnyös alkut kötni a jelenlegi helyzetben?
- Az őszinteség segít. 200 bérlőt kezelünk, és pontosan tudom, hogy milyen helyzetben van az, akinek az üzleti tervét két évvel ezelőtt validálta a felügyelőbizottság, ami alól aztán váratlanul kihúzta a szőnyeget a Covid. Az őszinteség ugyanakkor azt is jelenti, hogy mindenkivel közöljük, hogy számunkra, illetve a mögöttünk álló finanszírozók, befektetők számára nem jó irány mondjuk egy kétéves időtartamú szerződés. De ugyanúgy az sem, ha egy számukra kedvezőtlen konstrukció keretében bérelnek egy területet, amiben aztán néhányan lézengenek. Közösen kell dolgoznunk az ingatlan ügynökségekkel, finanszírozóval, az ingatlanértékelővel a jó megoldásokon. A felelősség is közös, de mindannyiunknak van szava, és azt is el tudom képzelni, hogy válaszul a kialakult helyzetre valamilyen intézményi megoldás születik. Értünk már meg hasonló helyzetet: 2008-ban még nehezebb volt tervezni. Úgy érzem, most könnyebben meg lehet találni a racionális közös nevezőt, amely hosszabb távon is velünk marad, ellentétben a pénzügyi válságkezeléssel, amikor azt gondoltuk, hogy az egyszer majd véget érő negatív periódus után visszaáll minden az eredeti, vagy arra nagyban hasonlító állapotra, de hogy mikor, azt senki nem tudja. Most valamennyien tudjuk, hogy sok minden végérvényesen megváltozik: a hibrid megoldások térnyerése mellett az ESG is egyre inkább meghatározó az ingatlantulajdonosok számára. (Az ESG mozaikszó az angol Environment (környezet), Social (társadalom), Governance (vállalatvezetés/irányítás) szavakból ered, ami meghatározza ezen befektetések szempontrendszerét. Társadalmilag felelős pénzügyek vagy zöld pénzügyek néven is említjük. - A szerk.) Mit jelent ez a gyakorlatban? Minden korábbinál fontosabb, hogy kivel és milyen módon lehet szerződni, és emellett számtalan egyéb részletkérdés is, amely egészen a napi döntéshozatal szintjéig meghatározza a jövőben követendő stratégiánkat.
- November elején járunk, milyen volt az év eddig?
- Kiszámíthatóan racionális síkon folynak az egyeztetések, a Covid eddig lecsengett három hulláma után a bérlők sokkal kevesebb kedvezményt kértek tőlünk, mert már nincsenek annyira szorult helyzetben, mint korábban. Mind a retail, mind az office szektor nagyjából az elvárásoknak megfelelő mértékben működött, ez az év kevésbé volt megterhelő, mint 2020. Az új bérbeadások tekintetében volt megtorpanás, az év első felében kifejezetten óvatosak voltak a bérlők, de a második félévben a tárgyalások élesre fordultak, teljesítésbe mentek át. Kifarolás vagy markáns koncepcióváltás gyakorlatilag nem volt. A piaci fejlemények pozitív irányba mutatnak, stabilnak érzem a mostani helyzetünket.
- A területi igény változása mellett az iroda használat is átalakult. Túl a bent lét vagy nem bent lét kérdésén: Másképpen akarunk irodában dolgozni, mint három, négy vagy öt éve?
- Itt a Raiffeisen Ingatlan Alapnál a válasz egyértelműen igen. Az egészséges munkahely fél évtizede egy plusz feature volt, egy külön szolgáltatás, esetleg még meg is kellett magyarázni ennek a jelentéstartalmát. Ma már alapnak számít, és nem csak takarítást vagy fertőtlenítést jelent, hanem többek között tisztálkodási lehetőséget a zárt kerékpártároló mellett, a légkezelők professzionális karbantartását, vagy azt, hogy az irodaházban szolgáltató étterem milyen minőséget szállít esetleg akkor is, ha hirtelen felére csökken az épületben dolgozók száma. A vírus a karbantartást is feszesebb munkavégzésre ösztönözte: egy meghibásodott alkatrész cseréje nem várhat; nem fordulhat elő, hogy emiatt emberek betegedjenek meg.
- Mi történik akkor, ha tudomásukra jutott, hogy valamelyik bérlőjüknél megbetegedett valaki?
- Azonnal tájékoztattuk az érintett többi bérlőt, elkerülendő a vírus további terjedését. Mindig is fontos volt számunkra, hogy a bérlőink ne egy fekete dobozba zárva éljék meg a munkanapjukat az általunk üzemeltetett irodaházakban; nem üres frázisként kezeljük a „vigyázzunk egymásra!” szlogent.
- Mi lesz jövőre, mit várnak 2022-től?
- A Raiffeisen Befektetési Alapkezelő Zrt. 15 alapot kezel, ebből a legnagyobb az ingatlan alap. Valamennyi esetében elmozdultunk az ESG kompatibilitás irányába. A befektetők is ezt igénylik: van két ESG alapunk, amelyek a többi alapnál intenzívebben nőnek, ami jelzi, hogy a partnereink szeretik ezt a vonalat. Nekünk, mint ingatlanalap-kezelőknek, a jövő év második felétől el kell kezdenünk olyan riportokat készítenünk, amelyek un. value at risk számításokat is tartalmazzák. Alá kell támasztanunk, hogy például klímavédelem szempontjából milyen kockázatokat jelenthet egy adott portfólió.
- Ki lehet jelenti, hogy a portfólió ESG irányba történő elmozdítása prioritás a Raiffeisennél?
- Ez elkerülhetetlen, hiszen az ingatlanszakma is felelős a széndioxid kibocsátásért, ugyanakkor azzal is tisztában vagyunk, hogy azonnal nem lehetünk klímasemlegesek. A piac visszaigazolja az elképzelésünk helyességét: jelentős befektetés áramlott be az ingatlanalapba, olyannyira, hogy elértük azt a felső limitet, amelyet a Nemzeti Bank engedélyezett számunkra. A befektetők szeretnek velünk dolgozni, amit azzal akarunk meghálálni, hogy megválunk azoktól az ingatlanoktól, amelyeknek nem a mi portfóliónkban van a helye, és olyanokat vásárolunk, amelyek a számunkra és a befektetőinknek is megfelelőbbek, egyebek mellett a környezetvédelmi szempontok alapján.
Irodakereso.info
