2025 lesz az az év, amikor a győztesek mezőnye elválik a vesztesektől! Az ESG szerepéről, a copy+paste modell életveszélyes voltáról, valamint arról is beszélgettünk, hogy a bérbeadók és a bérlők érdekei összehangolhatók-e.

-    A jelenlegi geopolitikai és gazdasági helyzet minden eszközosztályra hatással van, de különösen az irodákra, amelyek néhány kihívással fokozottan szembesülnek. Lát esélyt a fellendülésre 2025-ben?

-    Egyesek azt gondolják, hogy a kamatlábak csökkenésével és az építőipar enyhén pozitív jeleivel túl vagyunk a cikluson, és fordulatot fogunk látni az irodapiacon, de ez nem fog egyhamar bekövetkezni.

-    Az Önök cégei az egész régióban aktívak. Mennyire hasonlóak a közép-európai országok ebből a szempontból?

-    A közép-kelet-európai piacok meglehetősen különbözőek. Prágában például 22%-os növekedést tapasztaltunk a bérbeadási tevékenységben, míg Bukarestben 27%-os csökkenést 2024-ben. A lengyel Colliers jelentése szerint „Lengyelország 9 legnagyobb piacán 14,5%-ra nőtt az irodaterületek üresedési aránya”, miközben a CBRE Budapest jelentése szerint „a Belváros és a peremkerületek kivételével minden részpiacon magasabb az üresedési arány, mint 2024 első félévének végén. Konkrétan: külváros: 33,2%, pesti Belváros: 18%, egyéb pesti területek: 17,7%, Dél-Buda: 14,9%. Budapesten 650 000 négyzetméternyi irodaterület van építés alatt, amelynek 60%-át a közszféra előbérelte 2026-ig történő átadással. A nettó átadásra kerülő terület tehát meglehetősen alacsony, de a közszféra ösztönző szerepe nélkül szinte egyáltalán nem lenne bérbeadási tevékenység, és a bejelentett üresedés sokkal magasabb lenne. Az ügyfelek általában rugalmas megoldásokat és „helyiséget, mint szolgáltatást” igényelnek, nem pedig irodát rögzített és rugalmatlan feltételekkel ezekben a bizonytalan időkben. A helyzet tehát az olyan rugalmas irodahelyiség-szolgáltatóknak kedvez, mint a New Work.

-    Úgy érti, hogy a hibrid munka megjelenése csak a kezdete volt egy olyan eseménysorozatnak, amely jelentős hatással lesz az irodaszektorra?

-    Az iparág jelentős változásokon megy keresztül. Ez a világjárvánnyal kezdődött, amely a hibrid munka elterjedéséhez vezetett. Ez a váltás - ágazattól függően - 20-30%-kal csökkentette az irodahelyiségek iránti igényt. Most az új technológiák, különösen a mesterséges intelligencia vagy a Chat GPT térhódítása hasonló hatással van az irodai ágazatra. Bár az ESG-kritériumok által vezérelt hatás még nem ismert, várhatóan jelentős lesz. Ezért a bérbeadóknak át kell alakítaniuk üzleti terveiket, mivel „stratégiai fordulópont” előtt állunk. Az iparág olyan korszakhoz ért, amelyet még nem tapasztaltunk meg. Ez hasonló ahhoz, mint amikor a Nokia úgy döntött, hogy nem követi az okostelefonok trendjét. Tudjuk, mi történt, és ezt figyelembe kell vennünk, amikor azt vizsgáljuk, hogy mi történik a világban ma. A megfelelő perspektíva döntő fontosságú a túléléshez. Ahogy Steve Jobs mondta: „Ha meg akarod érteni a termékedet, akkor a vásárlótól visszafelé kell fejlesztened.”

-    Mennyire fontosak az ESG-szabályok? Kérem, világítson rá a mindennapi üzletmenetre gyakorolt hatásokra!

-    Az ESG-elvek és a fenntarthatóság döntő szerepet játszanak a New Work stratégiájában. Az irodák már nem a fő munkahelyek. A New Worknél azonban azt mondjuk: „Ha dolgozni akarsz, maradj otthon; ha el akarod végezni a munkádat, menj be az irodába”. Ez azt jelenti, hogy az olyan feladatokhoz, mint az e-mailek olvasása és írása, már nincs ok arra, hogy egy-két órát ingázással töltsünk. Az ügyfelek azonban csak akkor tapasztalják meg az olyan szempontokat, mint a szerendipitás*, a szocializáció és az együttműködés, ha bejönnek az irodába.  Ennek eredményeképpen a munkahelyi modell átalakulóban van az íróasztalok megosztásának arányát és a helykínálatot illetően. A New Work „helyiség, mint szolgáltatás” koncepciója rugalmas feltételeket, 360°-os recepciós- és portaszolgálatot, beszerzésmenedzsmentet, étkeztetést, business mixereket, társasági eseményeket és még sok mást is magában foglal. Ügyfeleinket még arra is bátorítjuk, hogy kutyáikat is hozzák magukkal dolgozni. Így megtapasztalhatják, mennyire más otthonról dolgozni, és így az irodát a saját helyüknek tekintik! Számomra ez a lényege annak, hogy egy környezetbarát és energiatakarékos irodahelyiség létrehozása mellett egy felértékelődött közösségi élményt is teremtsünk az ügyfelek számára! (*A szerendipitás olyan megismerési (kognitív értelemben paradox) pillanatot jelent, amelynek során az ember ráébred valamire, annak ellenére, hogy az adott dolognak számára azelőtt nem volt semmi jelentősége. Más értelemben véletlenszerű felfedezés, azaz egy kutatási folyamat során bekövetkező pillanat, amikor a kutatási iránytól független dolgot fedeznek fel. A szerk.)

-    Úgy hangzik, mintha az ESG az Önök DNS-ébe lenne kódolva.

-    A workcloud24-gyel 2019-ben indítottunk el egy ESG-monitoring platformot, amikor még csak keveseknek volt a radarján az ESG. Ennek köszönhetően a New Work élen jár az iparágban az ESG-szabványok és -paraméterek tekintetében, amelyek egyre fontosabbá válnak a bérlők és a bérbeadók számára. Ugyanakkor tudjuk, hogy a jövőben nem lesz szükségünk annyi irodahelyiségre, mint a múltban, és az ügyfelek előnyben részesítik a minőségi jellemzőkkel rendelkező épületeket. Ezért a fő kihívás a meglévő B-osztályú épületekből álló irodakészlet aktivizálása, amelynek nagysága Budapest esetében jóval meghaladja a 2 millió négyzetmétert. Mivel ezek az eszközök nehezen tudnak megfelelni az ESG-előírásoknak, illetve bérlőket bevonzani, a bérbeadóknak innovatív ötleteket kell kidolgozniuk a B-osztályú épületek átalakítására és korszerűsítésére, annak érdekében, hogy megfeleljenek a piaci igényeknek.

-    Ha jól értem, a siker kulcsa a bérbeadó és az iroda üzemeltető érdekeinek összehangolása.

-    A New Worknél mi bérlőkből „bűnpártoló partnerekké” váltunk a bérbeadókkal az irodaterületek aktiválásában. Ez az együttműködés összehangolja az irodák üzemeltetőinek és a bérbeadóknak az érdekeit, ami érezhető különbséget teremt az értékérzékelésben - amit az ügyfelek azonnal érezhetnek. A New Work elemzése azt mutatja, hogy a bérbeadóknak a bevásárlóközpontokhoz hasonló működési modelleket kellene fontolóra venniük, ahol a profit a forgalomalapú bérleti díjakból és a központosított menedzsment megközelítésből származik az irodaterületek jövőbeni aktiválása érdekében. Lemásolhatjuk azt, amit ma a bevásárlóközpontok menedzsmentjében látunk, ahol az eszköz nyereségét nem a főbérlő és a hosszú távú bérleti szerződések, hanem a gyakori vásárlóktól származó forgalomalapú bérleti díj generálja. Ha ez nem történik meg, akkor felkészületlenek vagyunk az elkövetkező időkre!

-    De Önök viszont igen. A hagyományos irodakoncepció felbomlása segíti a New Work hosszú távú növekedési terveinek megvalósítását?

-    A Covid kiváltotta bezárások után a New Work a konszolidáció időszakába lépett. A 2024-es évtől újra növekedési pályára álltunk, új központokat nyitva, már az új működési modell keretében. Egy új helyszínnel kezdtük Varsóban, és 2025-re tervezünk még néhány új központot nyitni, egyet Budapesten és kettőt Varsóban. Emellett Berlinben belépünk a német piacra, amely jelentős lehetőségeket kínál a jövőbeli növekedéshez. Célunk, hogy a következő öt évben 30 új lokációval bővüljünk.

 

Irodakereso.info