- Milyen évük volt eddig? Érzik a fellendülést? Sok megkeresésük van?
- Eddig nagyon mozgalmas évünk volt. Ügyfeleink többsége mérlegeli a világjárvány következményeit, megpróbálja a legmegfelelőbb, új munkamódszert alkalmazni, és meghatározza a hibrid munkaterület szervezeti kultúra által megengedett arányát. Természetesen nagyobb rugalmasságra, hatékonyságra törekszenek, és gondolnak a dolgozóikra is - hogyan motiválják őket, hogyan biztosítsanak számukra biztonságos, egészséges és kreatív munkakörnyezetet. Ez azt jelenti, hogy szinte minden bérlemény átalakul, és nekünk, tanácsadóknak az a feladatunk, hogy támogassuk partnereinket abban, hogy megtalálják a számukra legmegfelelőbb struktúrát. Bizonyos értelemben mindenképpen érezzük a fellendülést, hiszen a lockdown véget ért. Tanulunk együtt élni ezzel az új valósággal. Ami az üzletet illeti: a tavalyi év volt az eddigi legjobb évünk, mióta három éve megnyitottuk budapesti irodánkat. És igen, sok megkeresésünk van, ami a helyi és globális csapataink proaktív hozzáállásának is köszönhető.
- Mit jelent a gazdaság újraindulása a Knight Frank számára?
- Minden változás új kihívásokat és lehetőségeket hoz, és bár a változások miatt keményebben kell dolgozni, a lehetőségek is szélesebbek. Én úgy látom, több munkánk van, mint 18 hónappal ezelőtt. A nehézséget az jelenti, hogy a projektek teljes életciklusa hosszabb, mint korábban. Ha a fellendülés alatt az üresedési ráta csökkenő tendenciáját érti, akkor azt kell mondanom, hogy nem, ez még nem következett be. A teljes kereslet változása 2021 első félévében már jelzi az irodapiac fellendülését: 3%-os növekedést mutatott 2020 első félévéhez képest. A magyar lakosság oltottsági aránya az Európai Unióban az élmezőnyben van, ezért áprilistól fokozatosan feloldották a korlátozásokat. Ez a pozitív változás egyértelműen megmutatkozik 2021 második negyedévének keresletében - 97 990 négyzetméter – ami 31%-os növekedés az előző negyedévhez képest. 2021 első félévében 234 bérleti szerződést írtak alá, az átlagos szerződésméret pedig 744 nm. A tranzakciók száma nagyjából azonos szinten maradt az előző év azonos időszakához képest, összesen 232 irodai szerződéssel. A hosszabbítások továbbra is a legnagyobb arányt képviselték, a teljes bérbeadási aktivitás 43%-át kitéve, míg az új bérleti szerződések 38%-kal a második helyen álltak. A teljes bérleti aktivitás 11%-át teszik ki az előbérleti tranzakciók, 7%-át a bővítések. (A fennmaradó 1%-ot a tulajdonosok sajt aktivitás tette ki.) A részpiacokat tekintve a Váci folyosó mutatta a legerősebb bérbeadási aktivitást, amelyet a Belváros és Bel-Buda követett.
- A korábbi évek stabilitását felváltotta a bizonytalanság. Hogyan lehet így tervezni?
- Azt hiszem, idén sokkal könnyebben, mint tavaly. 2020-ban nem tudtuk, hogy mire számíthatunk, de 2021-ben a vállalkozások készen állnak arra, hogy elfogadják az új kihívásokat. Mindannyian alkalmazkodunk. Jobb válaszaink vannak, több analízis és több számítás áll rendelkezésünkre, amivel segíthetünk ügyfeleinknek. Van vakcinánk, a jövő kevésbé homályos. Sokkal tapasztaltabbak vagyunk 2021-ben, mint 2020-ban voltunk, mert vannak adataink, vannak elemezhető információink, és végül is a Knight Frank 2021-ben 125 éves lesz! Haladunk előre, a jövőt tervezzük.
- Visszaköltöznek a cégek az irodákba, vagy hibrid megoldásokat vezetnek be? Melyek a legfontosabb trendek?
- A működési hatékonyság, a költségcsökkentés és a munkatársak jólléte a szervezetek mantrája, miközben a Covid-19 vállalkozásukra gyakorolt hatásával küzdenek. Az, hogy hogyan és hol (és milyen költséggel) fognak a jövőben működni, a legfőbb szempont, ami ismét előtérbe helyezi az ingatlanokat. Az egyik legfontosabb trend, hogy a munkavállalók elvárják az otthonról történő és a hibrid munkavégzés lehetőségét. Ez egy nagyon fontos motivációs eszköz, és még a legkonzervatívabb munkáltatók is felismerték ennek jelentőségét, és készen állnak a hibrid munka bevezetésére. A kérdés a hibrid munka aránya. Elég erős-e a vállalati kultúra ahhoz, hogy az alkalmazottaknak heti egy napot engedélyezzenek az otthoni irodában? Jobb-e heti két napot home-office-ban dolgozni? Talán 50-50% a megfelelő arány? Az arány vállalatonként eltérő, és nemcsak a vállalati kultúrától függ, hanem a tényleges bérleti szerződés feltételeitől és a jelenlegi irodahelyiség fizikai korlátaitól is. Jellemzően azt mondhatjuk, hogy ügyfeleink örömmel fogadják a hibrid és a home office megoldásokat, míg az irodában több együttműködési - kollaborációs - teret szeretnének, ahol találkozhatnak és interakcióba léphetnek egymással.
- Önök is foglalkoznak bérlőképviselettel: mit javasol a bérlőknek, hogyan és hol béreljenek és mennyi időre? Illetve mennyire egyeztethetők össze a válaszok a bérbeadók igényeivel?
- Azt javasoljuk a bérlőinknek, hogy dolgozzanak ki egy munkahelyi stratégiát, és ezt kezdjék a jelenlegi helyzetük értékelésével. Az alkalmazottak hány százaléka dolgozzon otthonról? Meg kell határozniuk, hogy milyen kockázatokat szeretnének elkerülni, és milyen kötelezettségeket tudnak vállalni. Ezek alapján tudjuk közösen kialakítani a stratégiát. Előfordulhat, hogy az egyik ügyfelünknek 3+2 éves bérleti időre van szüksége, de egy másiknak jobban megfelelne egy fix 7 éves bérleti idő. Ha megnézzük a statisztikákat, a tranzakciók közel 50%-a hosszabbítás - ez számomra azt jelenti, hogy a bérbeadók is meg akarják tartani a bérlőiket. Ez egy nagyon fontos momentum, és nem szabad elfelejtenünk: a cégek tanulnak. Megteszik a szükséges lépéseket, és legközelebb megpróbálják elkerülni a múlt hibáit. Őszintén hiszem, hogy a bérbeadók tapasztaltabbak, felkészültebbek és együttműködőbbek, mint korábban voltak, a piac érik. Mindannyian fejlődünk, növekedünk és tanulunk - tanácsadók, bérlők és bérbeadók egyaránt. Nagyon kevés olyan bérbeadót láttam az elmúlt 18 hónapban, aki visszautasítaná, hogy tárgyaljon a bérlőivel annak érdekében, hogy megtartsa őket. Másrészt nagyon kevés olyan bérlőt látok, aki irreális elvárásokkal érkezik egy tárgyalásra, de amikor ez megtörténik, a mi tanácsadói felelősségünk, hogy segítsünk a feleknek megérteni a lehetőségeik határait és korlátait.
- Magyarországon az üresedési ráta 10% felett van. Ön szerint ez jó? Egyáltalán mi az egészséges szint véleménye szerint?
- Ha a bérbeadókat kérdezzük, ők 0%-os üresedést szeretnének látni. Ha a bérlőket kérdezi, számukra ez a mostani helyzet előnyösebb. A jelenlegi állapotokat könnyebb elmagyarázni és bemutatni, mint a pandémia előttit. Elég nyilvánvaló, hogy a legjobb projektek esetében nem kell tartani a magas üresedési rátától, avagy az érdektelenségtől. Azonban meg kell különböztetnünk egy már meglévő épületet egy új fejlesztéstől – az almát almával kell összehasonlítani. Ha élesebb a verseny, könnyebb a megkülönböztetés. Én személy szerint azt szeretném, ha mind a bérlők, mind a bérbeadók felelősségteljesebben járnának el: ne kényszerítsék a bérlőket arra, hogy nagyobb terhet vállaljanak, mint amekkorát tudnának; míg a bérlőknek a következőket javaslom: ne vegyenek nagyobb kötelezettséget a vállukra, mint amennyit ők maguk tudnának. Vegyék figyelembe a lehetőségeiket, és maradjanak rugalmasak. Hallgassanak a tanácsadóikra - ők rendelkeznek azzal a széles tudásbázissal, amely valóban segíthet, ezért bízták meg őket. Segíteni akarnak. Lehet, hogy ez így egy kicsit hosszabb időt vesz igénybe, lehet, hogy felvetnek néhány kérdést, amit a bérlők szeretnének elkerülni, de a tanácsadók azért vannak, hogy jó megoldások szülessenek.
- Mi számít ma sikerterméknek az irodapiacon?
- Engedje meg, hogy egyik kedvenc idézetemet citáljam: Charles Darwin szerint "Nem a legerősebb faj marad életben, és nem is a legintelligensebb. Hanem az, amelyik a legjobban alkalmazkodik a változásokhoz".
- Mit tanácsolna ma egy befektetőnek?
- A fentieken kívül? Legyen türelmes. Vegye figyelembe a saját képességeit. Legyen nyitott, hallgassa meg a tanácsadóit, ám legyen kritikus, kérdőjelezze meg a környezetét. Kérdezzen! Ha bárki megpróbálja meggyőzni arról, hogy az ajánlat egy „életben egyszer előforduló” lehetőség, sétáljon el. És egy nagyon fontos, mérlegeléshez kapcsolódó tanács, amit egy régi kollégámtól kaptam: Megtennéd, ha a saját pénzedről lenne szó?
- Mindent összevetve: az iroda haláláról szóló tételt elfelejthetjük?
- Az elmúlt másfél évben újra nagy lendülettel bukkant fel az iroda haláláról szóló 20 éves narratíva. Az otthoni munkavégzés kikényszerítése, és legutóbb a hibrid munkaformák megjelenése, amelyek home office-t és az irodai munkát ötvözik, merész állításokhoz vezettek azzal kapcsolatban, hogy a vállalkozásoknak milyen előnyöket jelenthet, ha törölhetik a második legnagyobb működési költségüket. Ez naivitás. Az iroda központi szerepet játszik a vállalati kultúra kialakításában és fenntartásában. A versenyképesség fenntartásához szükséges innovációhoz és kreativitáshoz is elengedhetetlen. Ez az a hely, ahol a munkatársak alapvető fejlesztése és oktatása történik, és ahol a társadalmi kapcsolatok fontos szakmai együttműködésekké alakulnak át. A vállalkozások mérhetetlenül gyengébbek egy azonosítható kollektív központ nélkül. Ez nem jelenti azt, hogy az iroda formája és funkciója már nem alakítható át, de az iroda haláláról szóló pletykák ismét csak túlzóak.
Irodakereso.info
