- Az irodapiac régen nem látott módon a bérbeadóknak kedvez, a bérlők mozgástere, alkulehetősége az elmúlt években megszokottnál lényegesen kisebb. Hogyan változtatta ez meg az Önök munkáját?
- A piac izgalmas és érdekes, ám a bérlők szempontjából valóban nehéz időszakát éljük. Csökkentek a kedvezmények, nehezebb jó minőségű irodát találni azonnali beköltözési lehetőséggel, de a relatív szűk kínálati oldal régen nem látott fejlesztéseket is generál. Nagy biztonsággal kijelenthetjük, hogy kilábaltunk a válságból, és ha az előrejelzések helyesek, akkor idén 250-260 ezer, míg jövőre 150-180 ezer négyzetméter új irodaterület érkezik a hazai piacra. Összességében ez azt jelenti, hogy 2-3 éven belül 500 ezer nm-el bővül a jelenlegi két és fél millió négyzetméternyi budapesti irodapiac, ami mintegy húsz százalékos növekedést jelent. Nem számoltam azt a hozzávetőlegesen 600 ezer nm-nyi irodát, amelyet a tulajdonosok maguk használnak.
- Ha ennyi iroda épül, elképzelhető, hogy megint a bérlők kerülnek a tárgyalóasztal kedvezőbb oldalára? Az üresedési ráta nyilván növekedni fog…
- Az üresedési ráta nagyon nagy szórást takar: van olyan alpiacunk, ahol ez a szám 3 %, ami majdhogynem egy kerekítési hiba, míg van olyan, ahol a konjunktúra ellenére makacsul 30% közelében stagnál. Az új fejlesztésekre vonatkozó számok egyelőre tervek. Olyan mértékben növekedtek az építőipari költségek, hogy a fejlesztők közül jó néhányan kénytelenek újra gondolni a terveiket. Az állami beruházások is elszívják a munkaerőt, érezhetően csökkentve a szabad kapacitást. A napokban is láttam a tervezőasztalon olyan impozáns maketteket, amelyek szinte biztosan nem fognak megépülni. Ami biztos: két-három éve elsősorban a rövid távú szerződéshosszabbítások voltak a jellemzőek, míg most többen is megkerestek bennünket azzal, hogy 2020 körül költöznének, és mondjuk, 5000 nm-t keresnek. Egyértelműen tapasztalható, hogy a bérlők elkezdtek jóval előbbre tervezni.
- Az építőipar a kapacitása határán dolgozik, a bérleti díjak viszont alig emelkednek. Nem ellentmondás ez?
- De igen. A szakmában konszenzus van abban a tekintetben, hogy a bérleti díjak hamarosan tíz-tizenöt százalékkal emelkedni fognak. Ez azt jelenti, hogy még az idén másfél eurós drágulással kell számolni. Ha az említett, most épülő új irodák megérkeznek a piacra, akkor a kedvezmények egy része visszatérhet, ilyen például a bérleti díj mentes időszak vagy a kiépítési, illetve a költözési hozzájárulás. Aki most keres irodát például a Váci úton - az első számú alpiacon -, az kalkuláljon azzal, hogy a jelenleg érvényes 14-15 eurós headline bérleti díjak rövidesen biztosan magasabbak lesznek.
- Ön jelentős nemzetközi tapasztalattal rendelkezik, és évtizedek óta a szakmában van. Mit gondol, van esélyünk arra, hogy a mostani konjunktúra hullámot meglovagolva utolérjük Prágát vagy Varsót?
- Ez azon is múlik, hogy mennyire segítjük a bővítést tervező bérlőket. Nagyon sok új bérlő nem fog érkezni a magyar piacra, de jelentős tartalék van a már itt működők kapacitás bővítésében. Egyetlen példa: a nagy könyvvizsgáló cégek nálunk ugyanúgy jelen vannak, mint Bécsben, de ott 6-8-szor annyi szakembert foglalkoztatnak, mint Budapesten. Prágát nem lehetetlen, de Varsót, illetve a lengyel piacot nehéz lesz befogni, nemcsak azért, mert eleve egy negyvenmilliós gazdaság, de azért is, mert ott a vidéki, többszázezres nagyvárosokban is virágzik az irodapiac, ami nálunk nem jellemző. És ha már a versenytársakról beszélünk: érdemes figyelni Bukarestre. Ha ilyen ütemben fejlesztenek a román fővárosban, 2-3 év múlva utolérhetnek bennünket.
- Ha a budapesti piacról beszélünk, a Váci út megkerülhetetlen. Mi a helyzet a többi területtel, mit keresnek a bérlők?
- Örülök a Váci út fejlődésének. Mi is itt dolgozunk, de nem szerencsés, hogy - Dél-Buda kivételével - a többi alpiac fejlődése nem igazán mondható dinamikusnak. Minden reggel és este több tízezer ember áramlik be, illetve ki a környékről, ennek megvan az infrastrukturális korlátja. És hogy hol lenne érdemes fejleszteni? Tömegközlekedés és kiszolgáló infrastruktúra nélkül nehéz bérlőket találni. Különösen a fiatal munkavállalókra jellemző, hogy a pezsgést szeretik, és nem akarnak olyan helyre „kimenni”, ahol egyetlen étterem próbálja kiszolgálni a felmerülő összes igényüket. Fontos, hogy milyen szolgáltatásokat kínál a környék, sokan például ebédidőben szeretik elintézni a teendőiket a bankban, a postán vagy a gyógyszertárban. Az iroda értékét számszerűsíthetően növeli, ha minden szolgáltatás karnyújtásra található. A munkavállalók szempontjából nagyon fontos szempont, hogy milyen élet van a környéken.
- A fiataloknak tehát az kell, hogy az iroda a belvárosban vagy tömegközlekedéssel jól elérhető helyen legyen, ám sok ilyen lokáció nincs Budapesten.
- Egyelőre nincs, de igény lenne rá. A munkaerőpiac is jóval feszesebb a korábbiaknál. Az a munkaadó, aki nem reagál megfelelően a munkaerőpiaci igényekre, versenyhátrányba kerül.
- Konkrétan hogyan változtak a bérlői igények?
- Sokkal szofisztikáltabbá váltak az elmúlt időszakban. Megváltoztak a munkahelyi szokások, a munkavégzés módja; egyre ritkább, hogy mindenkinek van egy fix íróasztala. A partnereink azokat az irodákat keresik, amelyek rugalmasan alkalmazkodnak az új típusú munkavégzéshez. Mivel a vezetékes telefonok jelentősége erősen lecsökkent, mindenki oda ül a laptopjával, ahol éppen kényelmes neki, hogy aztán a következő órában valamelyik rugalmasan alakítható tárgyalóban találkozzon az azonos projekten dolgozókkal, majd ismét másutt folytassa a munkát. A közösségi terek is sokkal fontosabbak, mint korábban: a több száz fős cégeknél markáns elvárás, hogy az ott dolgozóknak lehetősége legyen találkozni egymással. Az épületek sarkalatos pontja a fejlett légtechnika, és a fejlesztők ma már hajlandóak azt is elfogadni, hogy a magyar ember ragaszkodik ahhoz, hogy az ablakok nyithatóak legyenek.
- Sokan igénylik a zöld épületeket?
- Keresik azokat az épületeket, amelyek minősítettek, de azt látjuk, hogy ha két azonos épület közül az egyik rendelkezik minősítéssel, de emiatt egy euróval többe kerül, akkor a bérlő a másikat fogja választani. Magyarul a minősítés jó dolog, de nem akarnak miatta plusz pénzt fizetni.
- Hogyan tud ebben a turbulens helyzetben segíteni a bérlőképviselő?
- A nagy tapasztalattal és tudással rendelkező bérlőképviselőkre mindig is szükség volt; akkor is, amikor bő kínálatból lehetett választani, most pedig, amikor kisebb a paletta, még inkább. A mi munkánk része az is, hogy tudjuk, ki mikor hova fog költözni, hol lesz üresedés, mi az, ami biztosan megépül, mi az, ami csak csúszik, és mi az, ami egyáltalán nem. A szakmai felkészültség azt is jelenti, hogy olyan információknak is a birtokában vagyunk, amelyet a statisztika nem közöl. Folyamatosan rajta tartjuk a kezünket a piac pulzusán, és ebből az ügyfeleink profitálnak. A cégek jellemzően 3-5 évente foglalkoznak irodakereséssel. Aki a bérleti szerződése lejártát követően például most akar új irodát bérelni, az radikálisan más piaci körülmények között találja magát, mint amit anno megismert. Egy többéves szerződés több millió eurós elkötelezettséget is jelenthet, és mi abban tudunk a bérlőinknek segíteni, hogy a lehető legjobb feltételekkel írjanak alá.
- Ez számszerűsíthető?
- Olyannyira, hogy az ügyfeleinknek készítünk is ilyet, centre pontosan meg tudjuk mondani, hogy mekkora megtakarítást értek el velünk. Az sem utolsó szempont, hogy a magyar piacon az iroda stratégiai fegyver. Szinte független attól, hogy az adott cég mivel foglalkozik, a megfelelő munkaerő toborzása és megtartása nagyon fontos tényező, és ebben az irodahelyiség, ahol a dolgozók napi 8-10 órát töltenek, kulcsfontosságú.
Irodakereso.info
