- A Knight Frank nincs túl régóta jelen a Magyar piacon. Mi az eddigi időszak mérlege?
- A világjárvány ellenére 2021 volt az eddigi legjobb évünk Magyarországon. Megerősítettük magyarországi pozíciónkat, ami az előző évhez képest 135%-kal megnövekedett árbevételben is megmutatkozott, bevezettük az ipari ingatlan szolgáltatási üzletágunkat, új tehetségeket vettünk fel, és három további iroda megnyitásával szélesítettük ki jelenlétünket a regionális központunkkal a középpontban: Bulgáriában, Szerbiában és Görögországban. A 2022-es tervünk is jól néz ki, és hamarosan regionális Knight Frank vezetői szemináriumot tartunk Budapesten, így valóban kijelenthetjük, hogy minden szempontból erősebbek lettünk, kevesebb, mint négy évvel a magyarországi működésünk elindítása után.
- Milyen évre számítanak idén az irodapiacon?
- Kihívásokkal teli évre számítunk, mivel a bérlők igényei sokfélék lesznek, így stratégiáink kialakítását is ki kell bővítenünk a különböző igényeknek megfelelően. Legfrissebb tapasztalataink alapján a bérlők egyre óvatosabbak és kockázattudatosabbak. A makrogazdasági környezet nem feltétlenül valószínűsít bővülő tendenciát, a bizonytalanság és a növekvő fenyegetések a legtöbb esetben a felelősség csökkentésére és a rugalmasság növelésére irányuló határozott igényt eredményeznek. Az elmúlt 18 hónapban a tranzakciós tevékenységünk nagy részét az újratárgyalások jelentették, a korábbinál kisebb bérleti területekkel és rugalmasabb szerződési feltételekkel. Ez természetesen növekvő üresedést jelent az irodapiacon. Az új fejlesztések bérleti díjai azonban követni fogják a globális trendeket és a piac pénzügyi jellemzőit, ami az új fejlesztések és a meglévő irodák bérleti díjai közötti növekvő különbségekben fog megmutatkozni.
- Mit gondol, a cégek visszaköltöznek az irodákba vagy átállnak hibrid munkavégzésre? Ön szerint melyek a legmarkánsabb trendek?
- A feszesebb munkaerőpiac, a négynapos munkahét és a minőségre való fokozott törekvés erősíti a hibrid munkavégzés alapú üzleti stratégia melletti érveket. Úgy látjuk, hogy a hibrid modell az esetek többségében működik, vagyis akkor miért ne alkalmaznák a vállalatok? A cégek számára csökkenő költségszintet és hatalmas HR-előnyt jelent. A munkavállalóknak tetszik a modell: mindenképpen szükségük van egy irodahelyiségre, ahová visszamehetnek, miközben szeretnék megtartani a home office lehetőségét is. Persze, a hibrid munkavégzés lehetséges előnyeiről és hátrányairól nem kevés szó esik. A hívei szerint a hibrid munka elengedhetetlen a tehetségek vonzásához és megtartásához; a szervezetek földrajzi hatókörének kiterjesztéséhez a még kiaknázatlan, távoli munkaerőpiacokra; az üzleti folyamatok és műveletek nagyobb hatékonyságához; sőt, még a fenntarthatóbb vállalkozások létrehozásához is. Az ellenzők szerint a hibrid modell megnehezíti a befogadást és az együttműködést; negatívan befolyásolják a karrierépítést és az előmenetelt; hátrányosan befolyásolják a professzionális szolgáltató cégek számára kulcsfontosságú hallgatólagos tanulást; illetve olyan szintű vezetői párhuzamosságot és összetettséget eredményez, amely rendkívül kevéssé hatékony. Amíg ez a vita folytatódik, a hibrid a 2022-es év egyik üzleti divatszava lesz.
- A munkaadóknak tehát nyilvánvalóan reagálniuk kell a munka új világára.
- Teljes mértékben arra számítunk, hogy a hibrid munkavégzés gyakorlati kihívásai az év során egyre világosabbá válnak, és a vállalati kultúrára, a kapcsolatokra és a növekedésre gyakorolt hatásával kapcsolatos növekvő aggodalmak felerősödésére számítunk. Ez végső soron ahhoz vezet, hogy sok szervezet az „az iroda az első” álláspontot fogja képviselni, a rugalmasságot pedig a dinamikus munkavégzés és az otthoni munkavégzés engedélyezése teszi lehetővé a funkció és a szerepkör függvényében. Ha a szervezetek választási lehetőséget biztosítanak a munkavégzés helyét illetően, de azt akarják, hogy a munka támogassa a szervezeti kultúrát, a kapcsolatokat és a növekedést, akkor kénytelenek lesznek olyan munkahelyeket biztosítani, amelyek olyan környezetet és élményt nyújtanak, amely jóval meghaladja azt, amit valaki otthon vagy virtuális kapcsolat révén elérhet.
- Említette, hogy az üresedési ráta emelkedésére számít. Meddig, illetve mi számít még egészséges szintnek? A 10% még az?
- Nagyon nehéz meghatározni az üresedés optimális szintjét, de ha nagyon magas, az nem jó. Az irodai üresedési ráta 2021 év végére 9,2%-ra emelkedett, ami negyedéves és éves szinten egyaránt 0,1 százalékpontos növekedést jelent. A legalacsonyabb üresedési arányt Észak-Budán regisztrálták 5,6%-os üresedési rátával, míg a legmagasabb üresedési arányt továbbra is az agglomeráció részpiacon (31,1%). Ehhez képest 2022 első negyedévére az üresedés tovább nőtt 9,8%-ra és mi további növekedést prognosztizálunk. Mindezek mellett nem hiszem, hogy a 10%-os üresedési ráta egészségtelen lenne, inkább az albérleti területek miatt aggódunk, amelyek rejtett üresedésként viselkednek - amint ezek a területek visszatérnek a piacra, az üresedési szintek hirtelen megemelkedhetnek. Másrészt eltarthat egy ideig, amíg ezek a területek újra a piacra kerülnek, így a lejáratig ez is elpárologhat.
- Hogyan változtak illetve változnak a bérlői elvárások az elmúlt években? Mi számít ma sikeres terméknek az irodapiacon? Mennyire fontos például az ESG?
- Ahogy korábban említettem, a legtöbb bérlőnk nagyobb rugalmasságot keres, és olyan irodát, amely a megváltozott igényeihez igazítható. Vannak olyan irodaterületek, amelyek az elmúlt két évben különböző funkciókkal rendelkeztek; ezek segítik az alkalmazottak együttműködését, amikor az irodákban tartózkodnak. Az irodák tekintetében az első számú prioritás (lokáció, lokáció, lokáció) változatlan. Ezen kívül a rugalmasság, a dolgozók jólléte, a zöld teraszok, a pihentető, friss levegőt árasztó mikrokörnyezet - úgy gondolom, hogy ezek a legalapvetőbb tényezők. Az ESG fontos tényező, és egyre fontosabbá válik - nemcsak a bérlők, hanem a befektetők és a társadalom egésze számára is. Úgy látom, hogy az ESG növekvő hatással lesz az ingatlanokra, és hogy kulcsszerepet fog játszani iparágunk jövőjének alakításában. A célorientált vagy megosztáson alapuló üzleti modell egyre nagyobb teret nyer, mivel a bérlők az elhúzódó Covid-19 világjárvány közepette igyekeznek újragondolni az üzleti tevékenységüket.
- Úgy érti, hogy az a tendencia, miszerint a vállalatok a siker eléréséhez a kizárólagos profitszerzésen túlmutató célokat tűznek ki, 2022-ben és azon túl is hajtóerő lesz az ingatlanpiaci döntések befolyásolásában?
- A Covid-19 nagyobb nyomást gyakorol a vállalatokra, hogy aktív részesei legyenek a világ társadalmi és környezeti kihívásaira adandó megoldások megalkotásának. Arra is rákényszeríti a cégeket, hogy egy pillanatra önvizsgálatot tartsanak, és újragondolják, hogyan működnek és mit képviselnek egy változó világban. A vállalatok gyorsan változnak, és a profit és a jótékonykodás közötti egyensúly megteremtése felé fordulnak. Régóta ismert tény, hogy az ingatlanok stratégiai eszközként szolgálnak az üzleti életben. Ezért nem meglepő, hogy a nagyobb vállalati célok olyan ingatlanokban fognak testet ölteni, amelyek igazodnak ezekhez a célokhoz, és előnyökkel járnak a helyi környezet és közösségek számára is.
Irodakereso.info
