- Az Agora eddigi története a sikerről szól, a bérlők, a városlakók, a kritikusok egyaránt szeretik, pozitív módon formálta át a városképet. Ami elkészült, az a tervezett épületegyüttes fele. Mikor várható a folytatás?
- A második ütem neve Sky, amelynek keretében 3, egyenként 65 méteres épületet tervezünk, amelyek földszint + 16 emeletesek lesznek, közöttük összekötő szárnyakkal, úgynevezett pódiumépületekkel, amelyek földszint + 7 emeletig emelkednek majd. A struktúra és a design lényege nem változik: nem tervezünk másodlagos homlokzatokat, belső udvarokat, valamennyi épületnek rálátása lesz a nagy központi térre – lásd Agora – illetve az Árpád-hídra és a városra. Az aulák tágasak, világosak, hotelszerű élményt nyújtanak. Mindez elő van készítve, jogerős építési engedélyünk van, amennyiben előbérleti szerződést tudunk rá kötni, és úgy látjuk, hogy a fejlesztés minden piaci körülményt figyelembe véve indokolt, a kivitelezés azonnali kezdését tervezzük.
- Milyen mértékben teszi nehezebbé a tervezést a bizonytalan makrogazdasági környezet? Mennyire mernek elköteleződni a bérlők, ami egy bérbeadónak – lásd az Ön által említett előbérleti szerződés – elemi érdeme?
- Valóban csökken az érdeklődők száma, aminek több oka is van; a Covid mellett az ukrán háború és persze és persze azt is fontos kiemelni, hogy az Agorában nincs több kiadó terület. A Covid alatt 96%-ra vittük fel az Agora Budapest bérbeadottságát, 800 nm irodánk van szabadon az első ütemben, illetve folyik némi átalakítás, aminek eredményeként 2400 nm-t tudunk piacra dobni. Összehasonlításképpen: az összes terület 60 ezer nm. Covid előtt és alatt is jól ment a bérbeadás, a bérlők szeretik az irodáinkat és a szolgáltatásinkat. Nem lenne meglepő, ha a bérlők az irodapiacon megszokott ötéves periódus helyett a rövidebb kontraktusokat preferálnák, ám mi jellemzően tízéves szerződéseket írunk alá. Nem is tervezünk változtatni ezen. Ez igazolja az Agorához hasonló termékek versenyképességét még a viszontagságosabb körülmények között is. A felelősen tervező bérlők el tudják ezt fogadni, más paraméterekben viszont kifejezetten rugalmasak vagyunk.
- Mit jelent ez konkrétan?
- Többek között az Agorában is elérhető HubHub és Qubes nevű szolgáltatásainkra gondolok. Előbbi célja, hogy co-working keretében esélyt adhasson az új ötletekkel teli, vállalkozó szellemű, de a vállalkozói pályán még kezdő start-upoknak. Utóbbi pedig egy szolgáltatott iroda 5000 nm-en, amit kisebb egységekre bontva – akár egy projekt erejéig is – szolgálja a partnereink igényeit. Ezzel nagyon rugalmasan tudjuk szolgálni az esetlegesen jelentkező addicionális irodaszükségletet. És talán elsőként kellett volna említenem az Origameo nevű tanácsadói szolgáltatásunkat, amely arról szól, hogy segítünk feltárni, hogy a bérlőink miként tudják kihozni a legtöbbet az irodáikból.
- Tehát bérlői tanácsadásról van szó?
- Igen, de nem is kis mértékben eltér attól, mint amilyen szolgáltatás ezen a néven a piacon jellemzően elérhető. Szakembereket vonunk be, akik már a bérbeadási folyamat kezdetén átvizsgálják a leendő bérlő cég működését, megnézik a munkamódszereket, a fizikai jelenlét minőségét és mennyiségét, a jelenlétet, a home office arányát, majd mindezek alapján optimalizálják a bérlemény kialakítását. Mi hova kerüljön, valóban szükség van-e e két, egyenként 30 fős tárgyalóra és így tovább. Látszólag magunk ellen beszélünk, - hiszen esetenként területekről beszéljük le a bérlőt, de meggyőződésem, hogy valójában ez szolgálja mindkét fél érdekét. A hosszú távú partnerségben hiszünk. Mindebben nagy segítség, hogy az alapépület rugalmassága szinte korlátlan lehetőséget biztosít a bérlői területek kialakítására.
- Még mindig 10% alatt van a kihasználatlansági ráta, de egyes vélemények szerint, ha a terjedő albérleti jelenséget is figyelembe vesszük, akkor már inkább 15%-nál tartunk. Mennyiben érinti ez az Agorát?
- Azt gondolom, hogy 2021-ben volt felkapott téma az albérlet, de nálunk ez nem merült fel, sőt, két olyan nagyobb bérlőnk is van, aki bővülési lehetőséget keres. Vannak olyan partnereink, akik a korábbiaknál nagyobb szerepet adnak a home office-nak, de a BP például már 2012 óta él a hibrid munkavégzés előnyeivel, a 2300 munkavállalójának közel 1600 asztalt létesítettek. Az én véleményem az, hogy az albérlet nem is feltétlenül annyira jó megoldás; ha belegondolok, hogy a szomszéd szobában egy másik cég dolgozik, az felvet komoly know-how és vagyonbiztonsági problémákat is. Ha a teljes irodaszárnyat választom le erre a célra, annak komoly kiépítési költsége is lehet, de ahogy említettem, szerencsére nekünk ezzel nem kell foglalkoznunk, és azt gondolom, hogy ebben az épületeink építészeti minősége mellett a szolgáltatásaink sokszínűségének van nagyon fontos szerepe. Van például egy More nevű applikációnk. A mögötte lévő concierge szolgáltatás – külön térítési díj nélkül – elintézi a bérlőink napi teendőit, legyen az autómosás, színházjegybeszerzés, ruhatisztítás és hasonlók. Nyilvánvaló, hogy ki lehet fejezni ennek a kényelmi funkciónak az értékét pénzben, de ez sokkal inkább arról, szól, hogy a bérlőink azt érezzék, itt olyan helyen dolgozhatnak, ahol valóban arra fókuszálhatnak, ami a lényegi tevékenységük.
- Mennyire hangsúlyos a minősítések szerepe az irodapiacon?
- Régóra jelen vannak és lesznek is például a fenntarthatósággal kapcsolatos minősítések az ingatlanszektorban - a magyar piacon főként a BREEAM és a LEED terjedt el -, de ezek mára befektetői és bérlői oldalról is elvárássá váltak, nem jelent versenyelőnyt a meglétük, inkább hátrányt a hiányuk. Ezek a környezetvédelmi szempontból is megfelelő, fenntartható épületeket minősítik. 2016 óta kezdett Magyarországon is elterjedni a WELL minősítés, amely egyebek mellett az emberközpontú munkahelyről szól. Ezen a téren a HB Reavis az egyik úttörő volt. Mi úgy építünk, tervezünk, fejlesztünk, hogy az itt dolgozók szeressenek itt lenni, ők legyenek a középpontban, hiszen ez az egyik fontos feltétele annak, hogy a bérlő, akivel mi szerződünk is elégedett legyen. Törekvéseink fontos elismerése, hogy az Agora Budapest WELL Gold előminősítéssel, valamint BREEAM Communities ’Very Good’ minősítéssel rendelkezik. Az Agora Hub épületünk pedig az országban a legmagasabb, BREEAM Outstanding minősítést érdemelt ki. Az utóbbi egy-két év fejleménye az ESG, ami a minősítések következő szintje. (Az ESG mozaikszó az angol Environment (környezet), Social (társadalom), Governance (vállalat vezetés/irányítás) szavakból ered, ami meghatározza ezen befektetések szempontrendszerét. Társadalmilag felelős pénzügyek vagy zöld pénzügyek néven is említjük. Célja, hogy a pénz- és tőkepiaci szereplők a fenntarthatóság szempontjából objektíven ítélhessék meg a gazdálkodó szervezetek (cégek, vállalatok, országok) tevékenységét, és így a rövidtávú profitmaximalizáló gondolkodásmódot leváltsa az újfajta, hosszabb távú és etikus profitmaximalizálás. - A szerk.) Az ESG a céget, nem pedig a terméket, jelen esetben az épületet minősíti, és ennek a jelentősége a jövőben egyre nagyobb lesz. A fenntarthatóság követelménye megkerülhetetlen elvárás lesz a piacon, már megjelent a bérlői elvárások között is; emellett olyan irodákat keresnek, ahol a szociális gondolat is megjelenik. Az én bérbeadói válaszom erre az lehet, hogy támogatom ügyfeleinket abban, hogy meg tudjanak felelni ezen új követelményeknek és elvárásoknak. Az ESG a HB Reavis számára az egyik legfontosabb tervezési szempont: csak olyan lokációkban fejlesztünk, ahol a közösségi közlekedés jól működik, illetve kiemelt szerepet kap. Ez egyrészt a városi tömegközlekedést jelenti, másrészt a megosztáson alapuló kerékpáros közlekedést. Az Agora már megépült részében a mélygarázsban már most is elérhetőek a tárolók, öltözők, ez az új ütemben költözik a földszintre, ezzel szimbolikusan is jelezve a hangsúlyosabb szerepet. Mély meggyőződésem, hogy a kerékpáros közlekedésnek kiemelt szerep jut a fenntartható környezet kialakítása érdekében végzett közösségteremtésben és -építésben.
- Mi a helyzet az ESG Governance részével?
- Ez alapvetően a cégek saját belső életét érinti, amelynek szabályozása az ő feladatuk. Mi, a magunk részéről támogatjuk, hogy a HB Reavison belül mindenki szabadon elmondhassa a véleményét, fontos a diverzitás és kiemelt hangsúlyt fektetünk az átlátható működésre, a munkavállalóink bevonására a folyamataink, döntéseink során.
Irodakereso.info
