-    Elég hosszú ideig szinte csak az Atenor darui dolgoztak a budapesti irodapiacon. Félévente jelentettek be egy-egy újabb fejlesztést, miközben a piac állni látszott. Tudták, hogy a piac ciklikusságából fakadóan óhatatlanul is eljön a fellendülés?

-    Borbély Zoltán: Tudtuk, hogy akkor lesznek bérlőink, ha be tudnak menni az épületbe, és meg tudják azt nézni. 2009-2011 környékén tervasztalról nem lehetett bérbe adni egy irodaházat. A belga tulajdonos megértette ezt, képes volt finanszírozni a fejlesztéseket, így tudtunk lépéselőnyre szert tenni a versenytársakhoz képest.

-    Gondolom az is segített, hogy bejelentkezett a GE, és sorra jelentette be, hogy a Váci Greensben képzeli el az egyes üzletágai fejlesztését.

-    Püschl Nikolett: Fontos tisztázni, hogy nem volt pre-lease. Egyik GE-hez köthető bérleti szerződésünk sem volt előbérlet, csak az adott épületrész elkészülte után kötöttek velünk szerződést. Másképpen fogalmazva: az ingatlanok fejlesztésének nem volt feltétele az előbérleti szerződés(ek) megkötése. A jelenleg kivitelezés alatt álló D-épületre is akkor szerződtünk az Unileverrel, amikor már látszott, hogy mit építünk. Ők egyébként 3700 nm-es területre költöznek be, várhatóan 2018 januárjában. Ez a bérelhető teljes terület 30%-a.

-    Borbély Zoltán: nem zárkózunk el az előbérleti szerződések elől, de nyilván más a tárgyalási helyzete annak, aki már épít. Belgiumban, Luxemburgban más az irodapiac ritmusa: megkötik az előbérleti szerződést, megépítik az épületet, amit menet közben sok esetben már értékesítenek is. A Váci Greens első három épületét már értékesítettük – különböző vevőknek –, a negyedik esetében pedig nem csak a bérleti szerződések tárgyalása zajlik, de ezzel párhuzamosan az értékesítés előkészítése is.

-    Még két toronyra van telkük. Mikor kezdenek?

-    Borbély Zoltán: A következő két épületet a lehető legrövidebb időn belül szeretnénk elkezdeni: az előkészületek zajlanak, várhatóan az év vége előtt megkapjuk az építési engedélyt, és akár már másnap reggel elkezdjük a kivitelezést.

-    Optimista forgatókönyv, miközben az építőipar segélykiáltásoktól hangos, miszerint elfogytak a minőségi munkára kész szakemberek.

-    Borbély Zoltán: Mi is érezzük az erőteljes bérnövekedést, ami azért is örömteli, mert azt is jelenti, hogy az emberek egyre többet keresnek, ergo egyre kevesebben mennek el külföldre dolgozni. Az én tapasztalatom az, hogy korábban is elsősorban a kivitelezés leglátványosabb részért felelős szakemberek, a szerkezetépítők vállaltak munkát Nyugat-Európában, jórészt a valóban nagyon nagy bérkülönbségek miatt. A többi szakágban már nem annyira széles az olló. Mi erre úgy reagáltunk, hogy olyan stabil, megbízható, a minőségi elvárásainkat és a megvalósítási programot a legmesszebb menőkig figyelembe vevő, és tartani képes szakvállalkozói partnerhálózatot építettünk magunk köré, akik sokszorosan bizonyították, hogy mire képesek.

-    Ez rendben van, de ki a fővállalkozó?

-    Püschl Nikolett: Nem vesszük igénybe generálkivitelező szolgáltatásait.

-    Próbálok udvariasan fogalmazni: jó ötlet ez?

-    Püschl Nikolett: Nekünk nagyon bevált, mind a minőséget, mind a tempót tekintve.  Felépítettünk egy belső mérnöki teamet, aki a generálkivitelező helyett felel a koordinációért. Kiadtunk egy mélyépítési, egy szerkezeti, egy gépészeti, és egy elektromos csomagot, ezzel lefedjük az egész épületet. A mérnökeink fizikailag is a helyszínen vannak, azonnal reagálnak a felmerülő kérdésekre. Szeptember elején tartottuk a D-épület bokrétaünnepét; napra pontosan tartjuk a tempót. Kívülről nem látszik, hogy miközben a felső emeleteken még a nyílászárókat szerelik, a mínusz harmadikon már átadásra kész a gépészet. Emellett legalább annyira büszkék vagyunk arra is, hogy a kivitelezés során végig balesetmentesen dolgoztunk. Kérdésére konkrétan válaszolva tehát: igen, bevált a koncepció.

-    Vizsgáljuk egy kicsit távolabbi perspektívából a piacot! Folyamatosan nő a kereslet, csökken az üresedési ráta, erőteljesen nő a gazdaság. Minden számítás szerint növekednie kellene a bérleti díjaknak, de azok beragadtak a 14 €-s szint környékén – legalábbis a Váci úton. Miért?

-    Borbély Zoltán: Valóban indokolatlanul alacsonyak a bérleti díjak. Annyi változott, hogy korábban az áralkuk jellege agresszívebb volt, ma már ez nem jellemző.

-    Mi a helyzet a hozamrátákkal? Mit prognosztizálnak a közeljövőre nézve?

-    Borbély Zoltán: Egyre alacsonyabb, jelen pillanatban 6-6,5%-nál tartunk, ami még mindig jóval a cseh és lengyel szint felett van. De semmi nem indokolja a különbséget: stabil a gazdaság, a mostani építési hullám sem fogja felborítani a piacot, a kereslet bőven felszívja az évente újonnan piacra kerülő 120-150 ezer nm-t. Azt valószínűsítem, hogy a hozamráta továbbra is csökkenni fog, fokozatosan megközelítve a cseh és lengyel szintet.

-    Egyrészről nőnek a bérek, ennek következtében emelkedik a kivitelezés költsége, a bérleti díjak viszont egyelőre stagnálnak. Más részről viszont a kereslet erős. Ezért vették meg a Hungária körút 30. szám alatti, 19.0000 négyzetméteres telket? A sajtóközlemény szerint a területen az A+ kategóriás, környezettudatos megoldásokat felvonultató, kimagasló színvonalú irodakomplexumot építenek, amely közel 85.000 m2 irodaterületet kínál majd. Miért pont ezt a telket választották?

-    Borbély Zoltán: A Hungária körút belső oldala kiváló adottságú, jó helyen lévő, de elhanyagolt terület. Jó a tömegközlekedés (az ingatlan néhány perc sétatávolságra található a Stadionok metrómegállótól, itt áll meg az 1-es villamos), közel vannak a bevásárlóközpontok, a környék kifejezetten keresett az irodapiacon. Hosszas piacfelmérés után vásároltuk meg a területet. A most valószínű forgatókönyv alapján irodát építünk. Nem mondtunk le egy minőségi lakásprojektről sem – Belgiumban az anyavállalat projektjeinek 50 %-át ez a terület teszi ki –, de valószínű, hogy ezt inkább egy másik telken kezdjük el.  

-    Mikor kezdenek? Megvárják a Váci Greens projekt végét?

-    Püschl Nikolett: A két projekt nem függ össze. A Hungária körúti terveket a Vikár és Lukács Építész Stúdió készítette, ugyanaz a tervező cég, aki a Váci Greens D-épületet is. Már voltunk tervzsűrin, ahol kifejezetten jó értékelést kaptunk. Az év végéig beadjuk az építési engedély kérelmet, 4-5 hónapon belül elkezdjük a kivitelezést. Ezzel párhuzamosan megkezdjük a bérbeadási tárgyalásokat. Az októberi Expo Realon már mindkét projekttel bemutatkozunk.

-    Ilyen részletességgel csak azok ismerik a helyi piacot, akik benne élnek. Feltételezem, a belga tulajdonos csak láttamozza az előkészített projekteket.

-    Borbély Zoltán: A belga tulajdonos nem szól bele napi szinten a munkánkba. Évente 10 alkalommal találkozunk a board meetingeken. A Budapesten előkészített anyagok alapján,  ezen találkozók alkalmával születnek a stratégiai döntések. A kinti szakemberek látják, hogy Magyarországon egy jól működő csapat dolgozik, a piac is az elvárások szerint teljesít, így az energiáikat inkább a párizsi irodapiacra koncentrálják, amelyre most léptek be. De folyamatosan napirenden van további piacok meghódítása is.

A képre kattintva galéria nyílik.

Irodakereso.info