Hogyan értékelik a 2013-as évet?
Igen kedvezően alakult számunkra a tavalyi év: elkezdett áramolni a tőke a befektetési alapokba, s így az ingatlanalapokba is, ami jórészt a folyamatos jegybanki kamatcsökkentéseknek is köszönhető. A csökkenő betéti kamatok következtében ugyanis a befektetők elkezdték keresni a magasabb hozammal kecsegtető alternatív befektetési formákat. Az OTP Ingatlanbefektetési Alapba (Ingatlanalap) például közel 8 milliárd forintnyi új forrás érkezett tavaly. De az ingatlan portfóliónk teljesítményével is elégedettek lehetünk, hiszen az utóbbi időben folyamatosan nőtt az Ingatlanalap ingatlanjainak kihasználtsága, a bérlői telítettség és ez által a bérleti díj bevétele. Mindez versenyképes, stabilan növekvő hozamot biztosít az Ingatlanalap befektetői számára.
Mire számítanak az idén?
Várakozásaink szerint tovább erősödhetnek a tavaly indult kedvező folyamatok, aminek köszönhetően még vonzóbbá válhatnak a befektetők szemében az ingatlanalapok, illetve a bérlők számára az alapok által tulajdonolt ingatlanok. Az állandósuló alacsony általános kamatszint, párosulva a kereskedelmi ingatlanpiac biztató növekedési kilátásaival, tovább élénkítheti az ingatlanalapok irányában a tőkebeáramlást. Mindez az ingatlanállományunk fejlődését is szolgálja, hiszen a beérkező többletforrást többek között a meglévő ingatlanjaink fejlesztésére, modernizálására is fordítjuk.
Milyen többletforrásokra céloz?
A kereskedelmi ingatlanpiacon az optimista kilátásokhoz jelentősen hozzájárul a Magyar Nemzeti Bank Növekedési Hitelprogramja (NHP). A programnak köszönhetően ugyanis a vállalkozások olcsóbb, ingatlancélokra is használható forráshoz juthatnak, ami a kereslet növekedésében testesülhet meg a kereskedelmi ingatlanpiacon, ezen belül is főként az iroda és a retail szektorokban.
Budapesten csupán néhány helyen folyik új irodaház építkezés. Befolyásolja-e ez a meglévő állomány értékét?
Növekvő kihasználtságra és emelkedő bérleti díjakra lehet számítani az irodapiacon amiatt is, hogy – például az előbb említett hitelprogram hatására – a várhatóan élénkülő kereslet mellett az irodakínálat csak visszafogottan bővülhet a közeljövőben. Ennek köszönhetően még inkább keresettek lesznek és felértékelődnek a jó minőségű, frekventált környéken lévő létesítmények. Mivel az OTP Ingatlanalap iroda portfóliójában nagyrészt hasonló adottságú épületek találhatók, ezért ez a trend az értékükben is megjelenhet.
Terveznek-e változást a portfóliójukban, várható-e súlyponteltolódás pl. a logisztika irányába? Hogyan optimalizálják a portfóliót?
Az OTP Ingatlanalap egyik nagy előnye a kockázatmegosztás: a jelentős méretű alap vagyona döntő többségben bérbe adott ingatlanokból áll, ezek több mint 70 százaléka irodaépület, a raktár-logisztikai célú, illetve a kereskedelmi célú létesítmények pedig mintegy 10-10 százalékos súllyal szerepelnek. Az alap stabilitását az adja, hogy portfóliójában lévő ingatlanok bérlői körében magas arányt képviselnek a tőkeerős multinacionális társaságok, diplomáciai testületek, valamint az állam és szervezetei. A portfólió összetételén ennek megfelelően nem kívánunk jelentősen változtatni, továbbra is marad az irodaházak túlsúlya, azt gondoljuk ugyanis, hogy ez a szegmens bír a legnagyobb hozamtermelő képességgel. Az egyes szegmenseken belül azonban várható átrendeződés, próbáljuk növelni a felsőbb kategóriájú, frekventált helyen lévő ingatlanjaink amúgy is magas arányát. Emellett az Ingatlanalapba áramló tőke segítségével nagy hangsúlyt fektetünk a meglévő irodáink korszerűsítésére, modernizálására is, tehát összességében véve a minőség további fejlesztése az egyik stratégiai célunk a portfóliónk, illetve általánosabban véve a szolgáltatásaink tekintetében.
Nagy presztízsű irodaházak tulajdonosaként mit tapasztalnak, milyen változások történtek a bérlői oldalon az elmúlt években? Hogyan változtak a bérlői igények, melyek a fő döntési szempontok manapság?
Bérlői oldalon az általános gazdasági nehézségek jelentős tisztulást eredményeztek a válságot követő években, és ez a piaci tisztulási folyamat egyben javulást is hozott a bérlői oldal általános fizetési fegyelmében. Pozitív változást eredményezett az is, hogy a nagyobb ügyfelek a válság kitörését követően újratárgyalták a feltételeket, így hosszú távon fenntartható bérleti díj szint tudott kialakulni. Nagy változás a korábbiakhoz képest, hogy a bérlők jóval felkészültebbek, átfogó piaci és jogszabályi háttérismeretekkel rendelkeznek, és pontosan tudják, mit akarnak, ami szintén a tisztulás irányában hat. A bérlőknek ez a fajta növekvő tudatossága egyben a transzparensen működő, megbízható, ezáltal a bérlők számára komoly partnerként szóba jöhető bérbeadóknak is kedvez.
Hogyan érinti ez a tisztulási folyamat a bérbeadói oldalt vagy még konkrétabban önöket?
A bérbeadói megbízhatóságot helyezte előtérbe az is, hogy a krízist követően számos bérbeadó került nehéz likviditási helyzetbe, így többüknél előfordult, hogy nem tudtak megfelelően elszámolni a bérlőktől beszedett üzemeltetési díjakkal, közműköltségekkel. A bérbeadók egy része az ingatlanba sem forgatott vissza, így elmaradtak a szükséges fejlesztések. Ezekből az okokból kifolyólag a bérlők számára ma már meghatározó választási szempont a bérbeadó megbízhatósága. Ez kedvező piaci fordulatot jelentett a többi között az ingatlan-alapkezelők, így az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő számára is, amelyek speciális működési formájuknak köszönhetően kiszámítható partnernek számítanak a bérlők szemében. Esetünkben ezt a bizalmat megerősíti az, hogy az ország legnagyobb bankja áll mögöttünk.
Irodakereso.info
