- Az már látszik, hogy az építőiparban két számjegyű visszaesésről beszélhetünk, de az ingatlanpiac megítélése nem ilyen egyértelmű; van, aki azt mondja, hogy hogy bár a vírushelyzet kiváltotta bizonytalanság miatt némileg óvatosabbak a cégek, alapvetően nincsenek fundamentális bajok. Mások úgy vélik, hogy a home office-ra való áttérés olyannyira sikeres volt, hogy soha többé nem lesz szükség olyan mennyiségű irodára, mint amennyit a vírus előtt prognosztizáltak. Önnek mi a véleménye?
- Fontos, hogy az adott kijelentést ki, milyen szerepkörben tette. Sok szakembernek van véleménye, válasza már sokkal kevesebbnek. A kereskedelmi ingatlanpiac a hagyományos nyári leállás után szeptemberben kapcsol ismét magasabb fokozatba, ezért különösen izgalmas, hogy mi fog most történni. Néhány esetben lassulni látszik a döntéshozatal, illetve egyes termékeket árazási problémák miatt korábban ideiglenesen vissza is vontak. Ezek a házak most visszakerülnek a piacra, egyfajta óvatos optimizmust érzékelek ezzel kapcsolatban. A vírus hatása, hogy 25 bázisponttal olcsóbbak a termékek, vagy másképpen fogalmazva ennyivel nőttek a hozamelvárások.
- A vevői oldal nyilván vár némi átrendeződést, amit az eladók nem feltétlenül tartanak indokoltnak…
- A vevők elvárnának egyfajta Covid kiváltotta átstrukturálódást, amit az eladók nem feltétlenül tartanak indokoltnak. Akik venni akarnak, most minden korábbinál alaposabban megnézik, hogy milyen bérleti szerződésekkel van megtöltve a ház, és ez már visszavezet az előbbi kérdésre, vagyis, hogy miként fog középtávon az irodapiac kinézni. Tekintsünk most el a bérlők azon csoportjáról, akik gazdaságilag ellehetetlenültek, mert például külföldieknek szolgáltattak, az idegenforgalmi szektorban vagy egészségügyi területen. Ám a többi bérlő sem jószántából marad távol az irodáitól. A home office nagyon erőteljesen nyer teret – van, ahol a bérlemény 60, de van, ahol csak a 15 %-a van kihasználva –, de nem feltétlenül abban a formában, ahogy ezt mondjuk a vállalkozások irányítói elvárnák.
- Nevezetesen?
- A versenyszférában működő cégek azt szeretnék, ha az otthoni munkavégzés egy az egyben megfeleltethető lenne a „klasszikus” irodai munkának, de ez nem így van. Azt látjuk, hogy nagyon sok bérlő kezdett el azon gondolkodni, hogy miként is szervezze át a munkát, de egyelőre több a kérdés, mint a válasz.
- Melyek a lehetséges forgatókönyvek?
- Azt meg tudja vizsgálni a vásárlás előtt álló befektető, hogy három vagy öt év múlva jár-e le az adott feltételekkel megkötött szerződés, de az a benchmark, miszerint megnézzük, miként alakul a piac Londonban, vagy máshol Nyugat-Európában, biztosan nem működik. Budapest nem egy megalopolisz, ahol több órát, több tíz kilométert kell utazni a munkahelyre, és ezért kell a városban valahol egy relatíve kis létszámú cégközpont, amihez szatellitként csatlakozik a peremkerületekben szétszórva több regionális hub. Ezt a megoldást nem tartom valószínűnek. Ami ennél biztosabb, hogy az ügynökségeknek és a befektetőknek is fel kell készülniük arra, hogy erősen bérlőspecifikus lesz egy irodaház hozama: döntő tényező lesz, hogy a bérlő mennyire tud növekedési pályán maradni, mennyire válságálló ő maga, illetve a szektor, amelyben működik. Ha ezt alaposan szemügyre vesszük, elkerülhető lesz, hogy a bérleti periódus közepén arról kezdjünk alkudozni, hogy a bérlőnk albérletbe szeretné adni a területe felét, konkurenciát teremtve az irodaház tulajdonosának. Azt is elképzelhetőnek tartom, hogy a munkaadók nagyobb rugalmasságot fognak tanúsítani: ez egyrészt a bérlemény kialakításában fog jelentkezni, másrészt fokozott nyitottságot jelent a távmunka irányába. A nem irodában végzett munkavégzés lehetősége nem jutalom lesz, hanem a kiindulási alapot jelenti, amikor egy munkaadó és egy munkavállaló leül egymással tárgyalni egy munkahely betöltéséről. Nem lennék meglepve, ha a jövőben a munkavállalóknak elfogadhatatlan feltételt jelentene a heti ötszöri klasszikus irodai munkavégzés kényszere. Már most is működik az a modell, hogy a dolgozók csak egymást váltva, illetve naponta csak néhány órára mennek be az irodába.
- Ez tulajdonképpen jól hangzik, bár nyilván a bérbeadók mosolya nem lesz feltétlenül őszinte, ha ez széles körben megvalósul.
- Egyelőre egy kényszerhelyzet szülte az otthoni munkavégzést. Számos cég gondolkodott róla korábban, de nem akarták ilyen kapkodva bevezetni. Hiányoznak például az átfogó gazdaságossági számítások a hatékonyságra vonatkozóan. Az biztos, hogy a virtualizáció és a digitalizáció irányába nyitott innovatív kultúrájú vállalkozások sikeresebbek lesznek azokkal szemben, akik azt figyelik a hírekben, hogy mikor térhetnek végre vissza a megszokott irodai környezetükbe.
- Milyen mértékben szabják át az új technológiák a cégek működését?
- Fontos megérteni, hogy nem pótdolgokról van szó, hanem egy új működési elvről. A digitális megoldásokra építve kell egy ingatlant bemutatni, bérbe adni, akár eladni. Ne azt várjuk, hogy miként mehetünk vissza a jól megszokott íróasztalunkhoz. A digitális megoldások jelentik a jövőt. Ezt eddig is tudtuk, de a vírus katalizátorként hatott az átállásra. Ez „A” kommunikációs csatorna, miközben közben figyelnünk kell a hatékonyságra, nem veszíthetjük szem elől a humán erőforrásunk igényeit sem. Ez a siker záloga. Ha most rosszul bánunk munkatársainkkal, azt sokkal nehezebb lesz helyre hozni, mint egy csökkenő jövedelmezőséget.
- Önök mit várnak az idei évtől?
- Számunkra nagyon fontos ápolni és megőrizni a bérlői kapcsolatokat, odafigyelve az igényeik változására, nyilván a hosszú távú érdekek mentén. Nem vagyunk túl a vírushelyzeten, de támogatjuk az irodaházaink és bevásárlóközpontjaink bérlőinek működését úgy, hogy ők is és mi is a lehető legjobban adaptálódjunk az új helyzethez. Nem tudjuk, hogy mi fog történni akárcsak az elkövetkezendő három hónapban, de úgy gondoljuk, hogy közös erővel ki fogjuk találni a megoldásokat. Az előttünk álló időszak a sokk hatásának mérsékléséről, és az adaptációról szól. Elég nagy a likviditásunk, de most nem az agresszív növekedés a cél, hanem a kiszámítható, nyugodt, a célokra fókuszáló munka.
Irodakereso.info
