- Miként látja az irodapiac alakulását 2022-ben? Hogyan változik a piac a Covid utáni időszakban? Melyek a legjelentősebb trendek?
- Az irodapiac napjainkban számos kihívással néz szembe. A bérlők rugalmas feltételeket kérnek, amelyeket a bérbeadók nem akarnak, vagy nem tudnak biztosítani, mivel a finanszírozó bankokkal kötött hitelszerződéseik ezt nem teszik lehetővé. A fitout, illetve az építési/kivitelezési költségek jelentősen emelkednek, ami nyomást gyakorol a haszonkulcsra, csakúgy, mint a növekvő kamatlábak. Ha ez nem lenne elég, az infláció miatt a szolgáltatási díjak és az energiaárak az egekbe szöknek, amit a bérlőnek a bérleti díjon felül kell fizetnie. A vicces az, hogy ezek közül a tények közül egyiknek sincs köze a COVID-hoz. A lezárások csak felgyorsították a megbeszélésekhez használt digitális eszközök elfogadását és a hibrid munkahelyi stratégiák kialakítását. Ez persze jó a szolgáltatott irodák üzemeltetőinek, de végül is arról van szó, hogy mindez felgyorsította a megosztáson alapuló gazdaság megjelenését az irodai ágazatban, amely az egyik utolsó olyan iparág, amelynek most kell alkalmazkodnia ehhez a megatrendhez.
- A rugalmasság az év szava az ingatlanpiacon, ami különösen előnyös a szolgáltatott irodák üzemeltetői számára. Egyetért ezzel?
- A rugalmas irodai feltételek iránti igényt a munkafolyamatok digitalizálódása idézi elő. Ha valakinek digitalizált a munkahelye, nem számít, hogy hol dolgozik. A lockdownok megmutatták, hogy a termelékenység nem attól függ, hogy valaki otthonról vagy irodából dolgozik, hanem éppen ellenkezőleg, a munka és a magánélet egyensúlya sokkal jobban működik, ha a heti 8 óra ingázási időt megspóroljuk, és ezt az időt inkább a családra fordítjuk, ahelyett, hogy a csúcsforgalomban ülnénk az autóban. Természetesen a vállalatoknak és minden egyénnek meg kell találnia a megfelelő arányt a hibrid munkarend kialakításához, de végül is tény, hogy a hibrid munka itt marad velünk, és ez szükségessé teszi a rugalmas felhasználói megközelítések (megosztott tér koncepciók) alkalmazását. Ezt a tendenciát tovább gyorsítja az ESG-megfelelés szükségessége és a közelgő recesszió, amely miatt a vállalatok nehezen tudnak hosszú távra tervezni és elköteleződni, illetve nehezen költenek bérelt helyiségekre. Tehát igen, a rugalmas irodai koncepciók a leggyorsabban növekvő szegmens az irodapiacon, piaci részesedése az előrejelzések szerint a jelenlegi 4%-ról hamarosan 30%-ra nő.
- Az üresedési ráta 10% körül van, de viszonylag sok az albérlet. Ugyanakkor sok új irodaház érkezik a piacra új ajánlatként. Ön szerint a piac még mindig egészséges?
- A valós üresedés minden piacon sokkal magasabb. Ha elfelejtjük az eszközalapú megközelítést, amely a bérleti szerződésekhez és ennek eredményeképpen a bejelentett kihasználtsághoz kapcsolódik, és áttérünk a kihasználtsághoz kapcsolódó ESG-konform helymegközelítésre, amely szinte minden épületben 50% alatt van, akkor rájövünk, hogy amikor a bérleti szerződések meghosszabbítása esedékessé válik, a kihasználatlan irodaterületek jelentős hulláma fog megjelenni a piacon. Természetesen ez a bérlő üzleti tevékenységének típusától, valamint az irodaépület típusától és elhelyezkedésétől is függ. De egyes irodaházakat már nem fognak ilyen célra használni, és valami másra, többnyire lakóépületeknek fogják átalakítani. Másrészt az új és modern épületek, mint például a MOL új tornya, prémium bérleti díjakat fognak elérni, mivel ezek a termékek nagyon ritkák a piacon, és nagy keresletet vonzanak. Összességében nem sok új fejlesztés valósul meg a következő 2-3 évben, mivel a piac nem támogatja a bérleti díjak szükséges növekedését, amelyre a fejlesztőknek szükségük van a növekvő építési és finanszírozási költségek fedezéséhez, amelyek a hosszú távú bérleti szerződések hiánya miatt még a magasabb saját tőkeigény miatt is növekednek.
- A budapesti irodapiacon már 4 millió négyzetméternyi iroda található, de a kínálat nagyon heterogén. (És egyelőre csak egy kis része szolgáltatott.) Hol a New Work helye a piacon?
- A New Work három dimenzióban növekszik; minőségben és mennyiségben a fizikailag is létező iroda üzletágunkban, digitálisan pedig a Worklcoud24 platformunkkal. Egyrészt folyamatosan ellenőrizzük portfóliónkat, hogy a bérbeadókkal együtt tudjuk-e javítani a helyiségek minőségét. Ha nem tudjuk, akkor lemondunk a helyiségről (mint ahogyan az nemrégiben az Anker közben történt.), és megpróbáljuk a kiesését jobb és nagyobb helyiségekkel kompenzálni. Nemrégiben a Science Parkban 2.000 négyzetméterről 4.000 négyzetméterre bővítettük a területünket, és az év végéig további 4.000 négyzetmétert szeretnénk aláírni. Ilyen minőségű helyiségekkel nem csak a karbantartás költségeit takarítjuk meg, és a szolgáltatási díjak és az energiaköltségek tekintetében is versenyképesek vagyunk, hanem sokkal jobb eredményeket érünk el az ESG-megfelelőség tekintetében is. A workcloud24-gyel egy olyan platformot kínálunk - a többi rugalmas üzemeltető és bérbeadó számára is! -, amellyel részesei lehetnek a minőségi szabványokat biztosító Ecco rendszernek. Ilyen módon a felhasználóink kapcsolódhatnak az ügyfelek növekvő igényeihez, és rugalmas megoldásokat találhatnak nemcsak a budapesti piacon, hanem Magyarország területén bárhol vagy akár Európában.
- Térjünk még vissza az ESG-hez! Mennyire fontos ez a szolgáltatott irodák piacán?
- Az ESG-megfelelés a szívügyem. Tanulmányok bizonyítják (lásd a mellékelt táblázatot), hogy a megfelelő működési kézikönyvvel és kis befektetéssel 50%-kal csökkenthetjük a karbonlábnyomot. A New Worknél 2022 februárjában találtuk ki a Space in the Cloudot, és azóta ez egy bestseller. Ezen szolgáltatást igénybe vevő ügyfelek 40 %-kal csökkenthetik az alapterületük költségeit, ami majdnem ugyanilyen (ha nem több) megtakarítással jár a szén-dioxid-kibocsátás terén. Éppen most indítunk el egy szén-dioxid-tanúsítvány kibocsátási projektet ügyfeleink számára, amely lehetővé teszi számukra, hogy mérjék a rugalmas irodai koncepció, illetve a Space in the Cloud használatával elért megtakarításaikat. A cél az, hogy ezeket a tanúsítványokat felhasználhassák saját ESG-jelentéseikhez, amelyeket hamarosan minden vállalatnak közzé kell tennie. De ez természetesen csak egy hosszú út kezdete. Az ESG sokkal nagyobb hatással van az iparágra, mint a világjárvány vagy a közelgő recesszió. Minden olyan szereplő számára, aki nincs felkészülve, komoly átalakulási kockázatot jelent. Hogy érzékeltessük, miről beszélünk: a McKinsey kutatásai tanulmányaikban arra az eredményre jutottak, hogy egy átlagos, vegyesen használt portfólió a szükséges beavatkozások nélkül az évtized végére értékének 30%-át veszíti el.
A képre kattintva galéria nyílik
A New Work 2012-ben indult Magyarországon, mint Flex Office Operator, ma már 4 országban 16 helyszínen 46.000 négyzetmétert üzemeltet. A márka több telephelyes megközelítésével a 2. helyen szerepel a közép-kelet-európai ranglistán. Ez kiváló pozíciót biztosít a cégnek ahhoz, hogy olyan nemzetközi márkáknak adjon tanácsot és nyújtson szolgáltatást hibrid munkahelyi stratégiájukkal kapcsolatban, mint a Lego, az Embraer, a Lufthansa, a Deloitte, a Tata Consulting Services és a Verizon. A New Work 2021 januárja óta franchise-csomagokat is kínál bérbeadók és egyhelyszínes üzemeltetők számára.
Irodakereso.info
