- A rugalmasság lett az év szava az ingatlanpiacon, ami különösen előnyös a szolgáltatott irodák üzemeltetői számára. Egyetért ezzel?

- A rugalmasság sokféleképpen jelentkezik. Egyrészt a munkavállaló részéről, aki rugalmas munkakörülményeket igényel, például az otthonról történő munkavégzésre vonatkozó iránymutatásokat, valamint a munkaeszközökre és a magánlakáson belüli informatikai és energiafelhasználásra vonatkozó juttatásokat. A munkahelyi stratégia hibrid munka irányába történő megváltoztatásához mindenekelőtt kultúraváltásra van szükség, ami időbe telik, és amíg az otthoni munkavégzésre vonatkozó jogi szabályozás nincs érvényben, a vállalati bérlők habozni fognak az ilyen munkamódszerek maradéktalan bevezetése terén. De ettől ez még meg fog valósulni: 100%-ig biztos vagyok benne, hogy ez lesz a munka jövője. Másrészt a rugalmas munkavégzést a rugalmas bérleti feltételekkel és a kiszolgált irodákkal összefüggésben használják. Itt is paradigmaváltást látunk. A digitalizáció felgyorsítja a folyamatokat, a Covid-19 pedig erősíti a bizonytalanságot. Mindkét tényező arra ösztönzi a vállalatokat, hogy a hosszú távú kötelezettségvállalások helyett a rugalmas feltételeket válasszák. Arról nem is beszélve, hogy a flex általában kevesebb vagy szinte semmilyen Capex-költséggel sem jár, ami további előnyt jelent. (A tőkebefektetés (angolul: Capital expenditure, röviden: CAPEX) az a pénzbeli ráfordítás, melyet a vállalat, illetve szervezet tárgyi eszköz állományának, így pl. épületek, gépjárművek, berendezések, illetve földingatlan bővítésére, karbantartására, fejlesztésére költ. - A szerk.)

- Azáltal, hogy a szolgáltatott irodák üzemeltetője gondoskodik az irodai élet olajozott működéséről, lehetővé teszi a bérlők számára, hogy azok kizárólag a tényleges munkájukra koncentrálhassanak. Ennek azonban nyilvánvalóan ára van: milyen költségei vannak annak, aki szolgáltatott irodát szeretne bérelni?

- A szolgáltatásnak mindig ára van, de amíg a költségek arányban állnak a hozzáadott értékkel, ez senkit sem zavar. Példának okáért vegyük a taxit. Rendelhetünk egy kocsit a reptérre a forró nyárban. Lehet, hogy prémium kategóriás autót kérünk, hogy a légkondi biztosan működjön. Ha az autó tiszta és időben érkezik, ráadásul a sofőr mosolyogva jön, akkor szívesen kifizetjük a prémium felárat plusz a borravalót.  Ha egész hónapban szeretnénk használni az autót, akkor a megosztott autós szolgáltatást választjuk, ha 6 hónapra van rá szükségünk, akkor egy bérautót kérünk, ha pedig egy teljes évre kell, akkor a lízingszolgáltatást fogjuk igénybe venni. Látja, ez már mind ki van találva, ezt hívjuk megosztott gazdaságnak. Az ingatlanipar az utolsó, amelyik alkalmazkodik az új helyzethez - mint ahogyan azt már megszokhattuk.

- Hogyan látja, miként alakul az irodapiac 2022-ben?

- Az üresedési ráta növekedni fog, mivel a vállalatok rájönnek, hogy nincs szükségük többé az összes központi irodahelyiségre. A digitalizálásnak és a helyiséggazdálkodási szoftverek bevezetésének köszönhetően a bérlők ráébrednek, hogy csak 60%-ban használják ki a területüket, ami problémát jelent az ESG-megfelelés* szempontjából. A beépített szén-dioxid* a teljes szén-dioxid-kibocsátás 31%-át okozza, amihez a működési szén-dioxid további 7%-kal járul hozzá. Tehát az összes olyan helyiség, amelyet most bérelnek, de nem használnak ki teljes mértékben, hamarosan piacra kerül.  A prémium kategóriás épületek képesek lesznek növelni a bérleti díjakat, míg a B kategóriás épületek szenvedni fognak, és felújításra szorulnak. (*Beépített szén-dioxid: az anyagokhoz és építési folyamatokhoz kapcsolódó szén-dioxid-kibocsátás az épület vagy az infrastruktúra teljes életciklusa során. A beépített szén-dioxid tehát magában foglalja az anyagkitermelést, szállítást a gyártóhoz, gyártást, szállítást az építkezés helyszínére, építést, felhasználási fázist, karbantartást, javítást, cserét, felújítást, bontást, szállítást a lerakókba, feldolgozást, ártalmatlanítást. Az ESG mozaikszó az angol Environment (környezet), Social (társadalom), Governance (vállalatvezetés/irányítás) szavakból ered, ami meghatározza ezen befektetések szempontrendszerét. Társadalmilag felelős pénzügyek vagy zöld pénzügyek néven is említjük. Célja, hogy a pénz- és tőkepiaci szereplők a fenntarthatóság szempontjából objektíven ítélhessék meg a gazdálkodó szervezetek (cégek, vállalatok, országok) tevékenységét, és így a rövidtávú profitmaximalizáló gondolkodásmódot leváltsa az újfajta, hosszabb távú és etikus profitmaximalizálás. - A szerk.)

- Az irodahelyiségek digitalizálását említette: hogyan digitalizálhatjuk a tereket a legegyszerűbben anélkül, hogy felforgatnánk a működést?

-  A Workcloud24-nél olyan megoldásokat kínálunk, amelyek mindig az ügyfél igényeihez igazodnak. A bérlő egy hozzávetőleges ESG-elemzést kérhet, amelyet egy hatékony helyiséggazdálkodási alkalmazás követ; ez lehetőséget biztosít az alkalmazottaknak a munkahelyük távoli foglalására és (meg)szervezésére, addig a bérbeadó egy teljes körű ESG-elemzést kap, amelyet az Office Pass alkalmazás követ. Ez lehetőséget ad az épület bérlőinek a helyiségek rugalmas használatára. Azt gondolom, hogy ez a megoldás hamarosan minden modern irodaház integráns részét képezi majd. Mindkét esetben létrehozzuk a tér digitális ikertestvérét, amely az alaprajzok szkennelésével kezdődik, majd egy fejlett megközelítésben szimuláljuk a homlokzatot, beleértve a műszaki rendszereket is, hogy megismerjük az üzemeltetési szén-dioxid-kibocsátást.

- Hogyan lehet prémiumbevételeket elérni a digitális szolgáltatásokon keresztül? Milyen szerepet fog játszani a jövőben a flex, és hogyan kapcsolódik mindez a digitalizációhoz?

- A flex a jövő, abból a tényből kifolyólag, hogy a szolgáltatások nagy részét a megosztott gazdaságnak köszönhetően fogjuk fogyasztani, és ez hamarosan tisztességes részesedést fog elfoglalni az irodai ágazatban is; a JLL 30%-os részesedést jósol (míg ma a piac kb. 4%-on áll). A prémium szintet azonban csak kiváló szolgáltatásokkal lehet elérni. Ha digitális szolgáltatásokról van szó, az ügyfél különösen kőkemény. A New Worknél a tégla és malter üzletágban – vagyis az ingatlanpiacon – a mi paradigmánk a következő: „Csak egy esélyed van az első benyomásra”, és ez sokkal igazabb, amikor a digitális szolgáltatásokról van szó.  Ha az alkalmazás nem működik, az ügyfelek egyszerűen nem használják tovább, és nincs vagy csak nagyon kevés esélyed van a javításra. A digitális megoldások elfogadottsága először mindig fokozatosan nő, majd hirtelen megugrik. Az a tény, hogy ma még nem sokat látjuk az említett alkalmazásokat, még nem jelenti azt, hogy nem közelednek. Mindig azt mondom, hogy ez olyan, mint egy cunami. Már úton van, még ha nem is tudunk róla, de az egyetlen módja, hogy túléljük, ha most alkalmazkodunk és felkészülünk.   

- Milyen terveket sikerült idén sikeresen megvalósítani, mire büszke, és mi az, amit átvisznek a következő évre?

- Újra és újra gyakoroltuk a házi feladatunkat, amíg el nem értük a kiválósági szintet az értékesítés és a szolgáltatások nyújtása terén. Ha ma Ön potenciális ügyfélként érkezik hozzánk, az első 10 kérdés az Ön igényeiről szól, amíg teljesen meg nem értjük azt. Csak ezután tudunk személyre szabott szolgáltatást nyújtani. Mondhatjuk, hogy ma már az ügyfél- vagy emberközpontúság kódolva van a DNS-ünkben, míg egy évvel ezelőtt még irodaközpontúak voltunk. A vállalat gerinchálózatában minden digitalizálva van az ingatlanok megtekintéstől kezdve, egészen az e-szerződéskötésig és a számlázásig. Ennek eredményeképpen nincs több időpazarló munka a rendszerek körül, sokkal kevesebb a hibás működés, és mindenki arra koncentrálhat, ami valóban megkülönböztet bennünket a konkurenciától: fókusz az ügyfél igényein. De a legbüszkébbek arra lehetünk, hogy valamennyi bérbeadónk kitartott mellettünk a nehéz időkben is, így mi be tudtuk bizonyítani, hogy megérdemeljük a bizalmat, amit belénk helyeztek. Ma már partnerként és nem csak bérlőként tekintenek ránk, ami azt eredményezte, hogy tanácsot kérnek tőlünk, miként kezeljék az ESG-t vagy hogyan valósítsák meg a munkahelyi és bérbeadási stratégiát portfóliószinten. Ráadásul közel 2 millió euró friss befektetői pénzzel tudtuk megerősíteni a saját tőkénket. A bérbeadók és a befektetők bizalma erős hátszelet biztosít számunkra a jövőbeli növekedéshez.

- Egy korábbi interjúban azt nyilatkozta, hogy a változás jó dolog. Tartja magát ehhez?

- Most is azt gondolom, hogy nem kell félni a változástól, csak készüljünk fel rá, és az jót fog hozni. Egyetértek Lucius Annaeus Seneca-val, aki azt mondta, hogy „nem azért nem merünk változtatni, mert nehéz, hanem azért nehéz, mert nem merünk változtatni".

 

Irodakereso.info