- Mire a legbüszkébb ebből a 20 éves időszakból?
- Jól választottuk meg az ingatlanjainkat az elmúlt 20 évben, a kiemelkedő lokáció minden esetben meghatározó volt, ennek köszönhetően stabil a portfóliónk, minden házunk metró vagy közlekedési csomópont közvetlen közelében található, illetve a belváros közelsége is további előnyöket hordoz. Annak ellenére, hogy a házaink nem a közelmúltban épültek, a folyamatos korszerűsítésnek hála magas bérbeadottság mellett üzemelnek, a bérlőink pedig szeretnek velünk dolgozni. Emellett van még egy dolog, amit egyértelmű sikernek nevezek. Három és fél éve dolgozom itt, és úgy látom, hogy az S IMMO vállalati kultúrája kiemelkedően jó, és komoly értéket képvisel; a munkaerőmegtartó képességünket jól jelzi, hogy két kolléganőm immár két évtizede a csapat tagja, egy harmadik pedig több, mint tíz éve erősít bennünket. Többeknek ez az első munkahelye, és nem is terveznek váltani. Az itt létrejött munkakörnyezet, az ennek is köszönhetően alacsony fluktuáció segít megőrizni azt a tudást, amit a kollégák az elmúlt két évtizedben felhalmoztak. Büszke vagyok rá, hogy ezt a csapatot én irányíthatom.
- A portfóliójukban van egy kakukktojás, a Marriott szálloda.
- A Marriott Budapest egyik ikonikus épülete, a legnívósabb szállodák egyike, elhelyezkedését, építészeti értékeit, városképi jelentőségét tekintve pedig kiemelkedik a mezőnyből. A vírus természetesen bennünket sem került el, hiszen a szállodaipar volt a pandémia egyik nagy vesztese, de a hotel managementje mindent megtett annak érdekében, hogy a lehető legkisebb veszteséggel jöjjünk ki ebből a helyzetből. Amellett, hogy az elmúlt években teljesen felújítottuk a szállodát – beleértve az összes szobát és a konferencia termeket is – megnyitottuk a 9. emeleten a skylounge tetőteraszt, amely egyedülálló panorámát és különleges miliőt kínál a vendégeknek. A skylounge a nyitás óta teltházzal megy, mint ahogy a rendezvényeket kiszolgáló szolgáltatások és a helyiségek is nagyon magas kihasználtsággal működnek. A tavalyi, vírus sújtotta évet is pozitív eredménnyel tudtuk zárni, az idei év során a foglaltság folyamatosan emelkedett.
- Változik a portfóliójuk?
- Eladni egyelőre nem fogunk, jelenleg vásárolni szeretnénk. A háttér megértéséhez egy mondat az S IMMO tulajdonosi szerkezetéről: A három legnagyobb osztrák ingatlanalap – a CA-IMMO, az S IMMO és az Immofinanz – sokáig kereszttulajdonolta egymást. Az S IMMO idén nyáron úgy döntött, hogy megválik a CA IMMO-s részvénycsomagtól, és az így létrejött likviditást arra használja, hogy egy eddigieknél is erősebb portfóliót alakítson ki. A befektetési cél egyértelmű: már működő, budapesti, 10 éven belül épült irodaházakat szeretnénk vásárolni. Az S IMMO stratégiájának megfelelően a megfontolt növekedés és kockázatvállalás jegyében megyünk előre. A bécsi cégközpont támogatja a terveinket, ők elsősorban a magyar, a horvát és a román piacban látnak fantáziát.
- Mekkora a magyar vezetés önállósága? Mi az, ami Bécsben dől el, és mi az, ami Budapesten?
- A stratégia nemzetközi, a csoportszintű döntéseket Bécsben határozzák meg, de velünk egyeztetve. A meglévő ingatlan portfólió üzemeltetése, az operatív szintű napi működés egyes lépésiről itt Budapesten döntünk.
- Miként hatottak a járvány miatti változások a szerződésekre, az elvárásokra, a futamidőkre? Megváltoztak a bérlői igények?
- Ha röviden akarnék válaszolni, akkor azt mondanám, hogy a bérlők a 300-500 nm-es irodaterületeket keresik, lehetőség szerint 2-3 éves időtartamra. A bővebb válasz ennél árnyaltabb: általában érvényes, hogy erőteljesen nő a flexibilisebb iroda iránti igény, mind a területre és annak kialakítására, mind a futamidőre vonatkozóan. Vannak bérlőink, akiknél bevált a home office, területet szeretnének csökkenteni, az új bérlőknek a közösségi terek, a tárgyalók sokkal fontosabbak, de egy hosszabb távú folyamat közepén vagyunk, évek múlva lehet majd megmondani, hogy mi lesz az átalakulás vége. Mi is tapasztaljuk, hogy a pandémia következményeként rendkívül sok albérleti iroda állomány került a piacra, magas a hosszabbítások, bővülések aránya és kevés a járvány alatt kötött új szerződés. A mostani megkeresések kapcsán érezzük, hogy nagyon kevesen mernek elköteleződni öt évre, inkább a három év a jellemző, vagy az öt év, de három évnél kilépési lehetőséggel.
- A hírek szerint sokan keresnek irodát egy évre, ami korábban inkább a szolgáltatott irodák „felségterülete” volt.
- Ezt az igényt nagyon nehéz kiszolgálni, hiszen egy iroda kialakításának költsége jelentős tétel, egyéves időtávon lehetetlen kitermelni, még a három éves időtartam is erősen határeset ebből a szempontból. A rövid futamidőnél az lehet a megoldás, hogy a bérlő saját költségén végzi el a bérlemény kiépítését, majd a szerződés lejártát követően helyreállítja a bérbeadó számára elfogadható eredeti, vagy ahhoz közeli állapotot. A másik megoldás ugyanerre a kérdéskörre, ha bérbeadó végzi el a kialakítást, akkor az esetleges break optiont-t egy lelépési díjjal köti össze, ami fedezi a kialakítás időarányosan még nem amortizált költségét.
- Ritkán esik szó a magyar irodaházak műszaki színvonaláról, Önnek viszont van rálátása a régióra. Kiálljuk az összehasonlítás próbáját például a bécsi házakkal?
- Az új építésűek egészen biztosan, a technológiák, a know-how, a korszerű anyagok mindenki számára elérhetőek. Az új házakat Budapesten olyanok tervezik és építik, akik már jelentős – akár nemzetközi - tapasztalatot szereztek ezen a téren, és az ő munkájukat európai szinten is elismerik. A most épülő irodaépületek műszaki tartalomban ugyanazt a színvonalat képviselik, mint a példának felhozott bécsi házak, de a kivitelezés minőségében akadhat különbség. Ez utóbbi függ attól is, hogy a beruházó saját magának vagy eladásra építi-e az adott épületet. Fontosnak tartom megemlíteni, hogy Budapest még alatta van a Nyugat-európai árszintnek, ezért van még a piacban potenciál, de pont emiatt a hozamok is alacsonyabbak.
Irodakereso.info
