- Még korai mérleget vonni az idei évre vonatkozóan, de az már biztosan látszik, hogy jók lesznek-e a számok az év végén.
- Sz. T. A Cushman & Wakefield idei éve is nagyon mozgalmas és aktív volt eddig, és hátra van még egy negyedév. Tapasztalataink alapján a fellendülés általában az év második felében érezhető jobban. Az első félévben összesen 31 ügyletet zártunk le, amely közel 27,000 négyzetmétert és 25 %-os piaci részesedést jelent. Azt tapasztaltuk, hogy a nagyobb vállalatok továbbra is lassabban hozzák meg a döntéseiket és sok esetben az új kereséseknél, az eredeti mérethez képest kisebb területtel számolnak, de több olyan új, Magyarországra belépő céggel is dolgozunk idén, akik nem változtattak a keresési paramétereiken. Ismert tény, hogy az SSC (Shared Service Center) és a BPO (Business Process Outsourcing) szektorok mindig is aktívak voltak és maradnak is Budapesten. Látható, hogy növekszik a Magyarországra történő kiszervezések mértéke, és mi is több olyan céggel dolgozunk jelenleg, akik új egységeket kívánnak létesíteni a magyar fővárosban.
- Ők arra is hajlandóak, hogy előbérleti szerződést kössenek? Tágabb értelemben: a korábbi évek stabilitását felváltotta a bizonytalanság. Miként lehet így tervezni?
- Sz. T.: A nemzetközi nagyvállalatok jellemzően központilag vizsgálják az ingatlan portfóliójukat és számukra továbbra is szükséges egy hosszabb időtávra történő tervezés, illetve előre gondolkodás. Ezért még olyan viharos időkben is, mint a járvány berobbanása kötöttünk előbérleti szerződéseket, hiszen annak érdekében, hogy a bérlő saját üzleti folyamatait jól leképező fizikai területek kerüljenek kialakításra, hosszabb idő és szoros közös munka szükséges a fejlesztőkkel. Az viszont tisztán látszik, hogy még azon cégek részéről is, akik hosszú távon el tudnak köteleződni, az elmúlt évekhez képest több rugalmasságra van szükség. Ez persze a másik oldalon is igaz, nagyobb rugalmasság a fejlesztők részéről is szükséges. Fontos szót ejteni az építőipari árak alakulásáról is, hiszen a fejlesztők gyors alapanyag ár növekedéssel szembesülnek, aminek a kockázatát kezelniük kell. Olyan extrém példákat is láttunk a piacon, hogy egyes kivitelezési ajánlatok nem a korábban szokásos 30-60 napig érvényesek, hanem van, hogy csak 24 óráig. Ez nyilván a bérlőkre is óriási nyomást helyez, és gyorsabb döntéshozatalra készteti őket. Ezzel együtt tovább növekszik a professzionális műszaki tanácsadás és projekt management szerepe, már a bérleti szerződéstárgyalás szakaszában.
- Mi számít ma sikerterméknek az irodapiacon?
- M. E.: Az irodapiacon az igazi kihívást az jelenti, hogy a járványhelyzet nagymértékben korlátozta a bérlők mozgását. Budapest alapvetően a nemzetközi vállalatokra támaszkodik, akiknek a többsége „maradj a helyeden” üzemmódra váltott. Ez nyilvánvaló hatással volt az elérhető területekkel rendelkező irodaházakra is, ami különösen fontos új és folyamatban lévő fejlesztések esetében. Az üresedés növekedése önmagában nem jelent problémát, ez egy ideiglenes állapot. Meggyőződésünk, hogy a jó műszaki specifikációkkal, szolgáltatásokkal és megközelíthetőséggel rendelkező irodák középtávon sikeresek lesznek. Amikor a nagyvállalatok újfent mozgásba lendülnek, ezt fogják keresni. A kihívások ellenére születtek igazi sikertörténetek is: a Budapest One például nagyon jól kielégíti a Vodafone igényeit és a járvány csúcsán megvalósult az előbérlet, míg a Szervita Square is képes volt szinte azonnal, egy lecsökkent bérlői területigény okán alternatív bérlőt befogadni. Ezek a sikertörténetek alátámasztják a korábban már említett műszaki specifikáció, szolgáltatások és a megközelíthetőség fontosságát is. A befektetők ezeket a szempontokat keresik a jó minőségű bérleti szerződések mellett, ha egy adott befektetési terméket sikeresnek ítélnek meg.
- Ha már szóba került az üresedési ráta: ismét 10% felett van. Véleményük szerint ez meddig egészséges?
- Sz. T.: Az üresedési ráta 2021 második negyedévének végén 9,8 százalékon állt, ami egy erőteljesebb (2,6 százalékpontos) növekedést mutat éves alapon. Fontos azonban látni, hogy ez egy ’COVID’ hatás, hiszen az üresedés növekedését a tranzakciós volumenek visszaesése okozta az elmúlt időszakban. A többi európai piacon is ugyanezt a tendenciát látjuk. De fontos kiemelni, hogy a teljes közép-kelet-európai irodapiacon jelenleg Budapesten mérjük az egyik legalacsonyabb üresedési rátát. Ez pedig azt mutatja, hogy jó fundamentumokkal fordulunk rá a 2022-es évre. A Cushman & Wakefield tanulmánya szerint (https://www.cushmanwakefield.com/en/Insights/COVID-19/global-office-impact-study-and-recovery-timing-report) a kihasználatlanság európai átlagban 10,6 % körül fog csúcsosodni 2022-ben, és 2023-24-ben újra 8 % körüli szintre csökken. Általánosságban elmondható, hogy a jó minőségű, modern, ’A’ kategóriás irodák tele vannak vagy 90% fölötti kihasználtsággal működnek Budapesten. A jelenleg építés alatt álló 2021-2022-es átadások több, mint 52 %-ára már előbérleti szerződést kötöttek. Az első félév számai alapján azt feltételezzük, hogy a 2021-es évben a tranzakciós volumen javulhat, az irodapiaci fundamentumaink továbbra is stabilak. A tavalyi évben a kereslet közel a felére esett vissza, de ahogy említettem, várható új cégek megjelenése a piacon, vannak keresések, így mi bizakodóak vagyunk.
- Mely trendek a legmarkánsabbak? Visszaköltöznek a cégek vagy beállnak hibrid munkavégzésre?
- Sz. T.: Minden cég a saját belső szabályait követi az irodába való visszatérés vonatkozásában. Jelenleg azt látjuk, hogy a cégek többsége átáll a ’hibrid’ munkavégzésre, főleg azért, mert a munkavállalók az otthoni munkavégzés előnyeit nem szeretnék teljesen elengedni. Fontos hozzátenni, hogy a cégek profilja is meghatározza azt, hogy milyen formában térnek vissza az irodába. Ez ugyanakkor egy folyamat. Vannak olyan cégek, akik azonnal, a meglévő szerződésük ideje alatt alakítják át az irodaterületüket az új igényeik szerint, de nagyon sok olyan cég van, aki csak a szerződés lejártával változtat akár ültetést, akár terület méretet. Ekkor érdemes az ’új’ üzleti folyamatokat is vizsgálni, és egy pontos felmérés alapján megmondani, hogy mennyivel kevesebb asztalra és mennyivel több közösségi munkaterületre van szükség. A 40 százalékkal kevesebb munkahely igény nem jelent automatikusan 40 százalékos területcsökkentést, tehát a bérelt területek esetében csökkenés várható, de nem drasztikus mértékben. Project Management csapatunk több ilyen jellegű megbízáson dolgozik jelenleg is.
- Már nem új termék, de továbbra is élénkülés tapasztalható a szolgáltatott irodák piacán, hiszen ez egy nagyon rugalmas eleme az irodapiaci portfóliónak.
- Sz.T.:.: Nagyon sok cég, alternatív irodai lehetőségként tekint ezen szolgáltatókra és 10-20-30 fős keresések esetében a tradicionális irodáknak valós alternatívája lehet, köszönhetően a flexibilitásnak. Azok a cégek, akik a mostani gazdasági helyzetben nem tudnak, vagy nem akarnak hosszabb szerződéseket aláírni, azok erre a megoldásra, mint új opció tekintenek. Míg korábban a szolgáltatott irodákat a kisebb, pár fős cégek vették igénybe, ez mára átalakult. Vannak olyan szolgáltatott irodák, melyek vagy olyan épületben vannak, melyek tele vannak, vagy olyan lokációban, ahol kevés a jó minőségű tradicionális iroda, így ebben az esetben is sokszor veszik igénybe a szolgáltatásaikat annak érdekében, hogy az adott épületbe helyezzék a székhelyüket. Nagyon keresettek a top lokációban, különleges minőségű és extra szolgáltatásokat kínáló házakban lévő szolgáltatott irodák. Ahogy az irodapiacon, úgy a szolgáltatott irodák piacán is érzékelhető volt egy kisebb lassulás a nyár folyamán, de az ősz és az év vége feltételezhetően itt is erősebb lesz. (Bővebben erről: https://www.cushmanwakefield.com/en/news/2021/08/wework-and-cushman-and-wakefield-form-exclusive-strategic-partnership )
- Vessünk egy pillantást a befektetői piacra! Mit tanácsolnak annak, akinek elkölthető tőkéje van?
- M. E.: A befektetők elegendő forrással rendelkeznek és motiváltak is; az igazi kihívást ma az jelenti, hogy melyik ingatlanpiaci szektorba fektessenek. Bár jelenleg a logisztika az egyik legkeresettebb Magyarországon és Európa szerte, az elérhető ipari ingatlanok megszerzése jelenti az igazi kihívást. Több példát is láttunk, mely igazolja, hogy olyan erős a kereslet ebben a szektorban, hogy a kialakult termékhiány eredményeképp, néhány telek ára megduplázódott az elmúlt év során. Nyilvánvaló, hogy felmerültek kétségek a kiskereskedelmi és a járványhelyzet utáni irodai kereslet jövőjével kapcsolatban, de véleményünk szerint mindig lesz igény jó minőségű ingatlanokra ezekben a szektorokban. Budapestet folyamatos kínálati hiány jellemzi magas minőségű és jó elhelyezkedésű ingatlanokból. A hozamok pedig az elmúlt 18 hónap során olyan mértékben tolódtak ki, hogy ezek a szektorok mára biztosan alulértékeltté váltak. Figyelemre méltóak az alternatív szektorok is, ahol a piaci helyzetünk egyértelműen a görbe mögött van, regionális szinten lemaradásban vagyunk - a privát diákszállások és hasonló termékek például minden bizonnyal előtérbe kerülnek majd az előttünk álló években.
- Figyelembe véve az egyre sürgető környezeti kérdéseket és ezek fontosságát, valamint olvasva, hogy globálisan az üvegházhatást okozó gázok 70 százalékáért az épített környezet a felelős, Magyarországon is egyre többet hallunk a „green lease” intézményéről. Önöknek mi a véleményre erről?
- Sz.T,:.: Eddigi tapasztalataink alapján és nemzetközi összehasonlításban is, a magyar piacon kifejezetten kicsi még ennek a térnyerése. A fő kérdés szerintünk az, hogy valós kötelezettségeket mikor fog jelenteni mind a bérlők, mind pedig a bérbeadók részére. Az ilyen irányú elmozdulásnak eddig is nagyon sok pozitív hatása volt, hiszen erősíti a zöld image meglétét (gondolunk itt a zöld minősítésekre, hatékony üzemeltetésre, energiahatékonyságra stb). Érdekes kérdés, hogy amint bizonyos pontok, mint a „zöld klauzula” bekerülnek a szerződésbe és ezáltal a felek részére kötelezettséggel járnak, az növelheti az épület értékét vagy nem megléte minden bizonnyal csökkentheti-e? Azt hiszem nagyon sok kérdés merül fel még ezen témakörben, melyet érdemes lesz részletesen elemezni. Ami biztos: a Cushman & Wakefield globális szinten elköteleződött a környezettudatosság mellett, célkitűzésünk 3 alappillére szerint 2050-re szeretnénk az érdekeltségünkben álló ingatlanok nettó károsanyag kibocsátását a nullához közelíteni.
Irodakereso.info
