- Mennyire borította fel az építőipari költségek növekedése az ingatlanpiaci egyensúlyt? Miként lehet ezt a pluszterhet továbbhárítani?
- Néhány évvel ezelőtt már átéltünk egy hasonló helyzetet. Mint emlékezetes, akkor a munkaerő drágult korábban nem látott mértékben. Akkor is szükség volt egy hosszabb adaptálódási időszakra, amíg a piac „megemésztette” a költségszintváltozást. A jelenlegi árnövekedési ciklus sem tart örökké, de ha valaki új irodaházba akar költözni, akkor annak el kell fogadnia, hogy ez a néhány évvel ezelőtti viszonyokhoz képest magasabb költségekkel jár. Árnyalja a képet, hogy másképpen hat az árváltozás azokra, akik már korábban megkezdték a kivitelezést, és megint másképpen azokra, akik most tervezik elindítani az új projektjüket. Az utóbbiak könnyebb helyzetben vannak abból a szempontból, hogy mivel eleve magasabb költségekkel számolnak, csak akkor fogják beindítani a tényleges munkát, ha a majdani bérlővel el tudják fogadtatni – például előbérleti szerződés formájában – a korábbinál magasabb bérleti díjat.
- Miként oldható fel az az ellentmondás, hogy a pandémiás, bizonytalan időszakban a bérlők nem szívesen kötelezik el magukat akár még két-három évre sem, míg a fejlesztők értelemszerűen - most is, mint mindig - a hosszabb távú kontraktusban érdekeltek, ami szintén érthető: biztosítottnak akarják látni a befektetésük kiszámítható megtérülését.
- Az a bizonytalanság, ami abból fakad, hogy egy esetleges jövőbeni létszámleépítés miatt a vállalkozások majd csökkenteni kényszerülnek a bérelt irodaterületüket, inkább a hazai kis- és középvállalkozásokra jellemző, a multinacionális hétterű cégeknél az ebből eredő negatív várakozás súlya kisebb, miután országhatárokon keresztül is tudnak optimalizálni. A rugalmasság fontos, de ennek a bérbeadói oldalon vannak számokban is kifejezhető korlátai. A fejlesztési költségeket nyilván ki kell gazdálkodni, tehát a bérbeadók inkább a hosszú távú bérbeadásban érdekeltek. Ha az irodaház részben banki finanszírozással épül, a bank a hároméves vagy hosszabb szerződéseket fogja engedélyezni. Másrészt egy új bérleti periódus kezdetén komoly költséget jelent a bérbeadó számára az iroda kialakításához adott kiépítési hozzájárulás, amelynél az említett építőipari költségnövekedés természetesen itt is érezteti hatását. Ezt a kiadást is bele kell kalkulálni a megtérülési számításba, ami ismét csak a hosszabb bérleti periódus irányába terel. Esetenként előfordulhat, hogy a szerződésbe bekerüljön, egy mondjuk három év utáni felmondási klauzula, de ennek ára van; a bérbeadó ezt csak anyagi ellentételezés mellett lesz hajlandó vállalni.
- A Diófa portfóliójában egyaránt megtalálhatóak a dél- és belbudai ingatlanok akárcsak a Váci úti házak. Ez utóbbin koncentrálódik a budapesti A-kategóriás állomány 40%-a. Mit gondol, melyek lesznek az elkövetkezendő 5-10 év legkedveltebb fejlesztési területei?
- A fejlesztéseket erősen meghatározza az elérhető fejlesztési telkek mennyisége és azok fejlesztési lehetőségei. A Váci út belvároshoz közelebbi felén már nem sok lehetőség maradt – a Dózsa György úti kereszteződésnél jól látszik, hogy immáron keresztirányba is terjeszkednek a fejlesztők, ha ott találnak alkalmas telket –aminek az a következménye, hogy a Váci út, mint irodalokáció megőrzi a jelentőségét, ám az új fejlesztések már nem ennyire koncentrálva jelennek meg. A másik fókuszpont már évek óta a Dél-Budai alpiac. Az Infopark sikere már régóta feltette a térképre ezt a környéket, míg mostanában a BudaPart erősíti az itteni súlypontot. A Budafoki és Fehérvári út közötti terület jelentős fejlesztési területtel rendelkezik. A városban több helyen is folynak munkák, mint például a Hungária és Könyves Kálmán körút mentén, de korábban intézményi fejlesztők által kevésbé preferált helyszínek is szóba jöhetnek, mint az Észak-Budai régió.
- A közelmúltban portfoliótisztítást végeztek a Diófa alapoknál. Mi volt a cél?
- A 2020-as év után azokat az ingatlanokat tartottuk meg, amelyekben elérnek egy bizonyos üzemi méretet továbbá hosszútávon is hiszünk és fantáziát látunk. Az idei eredményeinkkel elégedettek vagyunk, de a további növekedéshez arra is szükség lesz, hogy kilépjünk a régiós országok ígéretes piacaira, pl. Lengyelországba vagy akár Romániába.
- Az, hogy a hazai piacot a magyar vállalkozók egy része „kinőtte”, alapvetően jó dolog.
- Egyetértek. Ez annak a jele, hogy magas színvonalú „exportálható” ingatlanos tudás épült fel Magyarországon. Ehhez természetesen az is kell, hogy kövessük a piaci igényeket, magasabb műszaki tartalmú ingatlanokat építsünk/üzemeltessünk és egyre magasabb minőségű szolgáltatásokat biztosítsunk a partnereinknek.
- Zöld minősítések és well-being?
- Mindként téma kiemelten fontossá vált erre az évtizedre, egyrészt az EU energiahatékonysági céljai, míg utóbbi a kiemelten a COVID hatásainak köszönhetően. Diófánál eddig is és a jövőben is elkötelezettek leszünk a fenntarthatóbb és ember központú épületek és ingatlan üzemeltetés mellett.
Irodakereso.info
