Az egyre növekvő számú albérleti opciókról és arról beszélgettünk, hogy azok a bérbeadók és bérlők, akik nehéz körülmények között is partnerként kezelik a másikat, megpróbálják megérteni egymást, együttműködnek, hosszú távon gondolkodnak, azok lesznek azok, akik a legkevesebbet veszteséggel léphetnek tovább, sőt hasznot is húzhatnak a nehézségekből.

- Milyen trendek jellemzik ma az irodapiacot? Sajnos nyilvánvaló, hogy a Covid-kérdést nem tudjuk megkerülni…

- A budapesti irodapiac 2019 végén még jól teljesített, ám 2020-ban már óhatatlanul megmutatkoztak a COVID-19 világjárvány által okozott gazdasági korlátozások hatásai. A teljes bérbeadási tevékenység csökkent, mi is lényegesen kevesebb tranzakciót regisztráltunk. Tavaly március előtt az irodapiac tendenciái egyértelműen a piac bérbeadói karakterisztikáját mutatták: a kínálat egészséges szinten állt, a bérleti díjak növekedtek, a hozamok történelmi pozitív szintet értek el. Ne felejtsük el azonban, hogy az ingatlanpiac is ciklikusan változik, bár ezúttal ennek nem gazdasági okai voltak, hanem egy járvány sújtotta a világot. Mondanom sem kell, hogy az elmúlt 12 hónap kihívásokkal teli időszak volt az irodapiacon. A piaci szereplők többsége kisebb korrekciókra számított, ami akár igaz is lehetett volna, de mostanra mindannyiunk számára nyilvánvalóvá vált, hogy ezek a változások nem rövid távúak. A korábbi válság az ingatlanpiac valamennyi szegmensét mélyen érintette, most a Covid miatt az ingatlanpiacok egyes szegmenseiben különböző folyamatok zajlanak. Láttuk, hogy a vendéglátást és a kiskereskedelmet szinte azonnal és mélyen érintette a világjárvány, de valamivel később az irodapiac is szembesült a maga kihívásaival. A home office – mint munkaszervezési megoldás – korábban sok esetben egyszerűen elképzelhetetlen volt egyes cégeknél, most egyik napról a másikra elfogadottá vált, sőt a legtöbb bérlő kifejezetten sikeresen állt át.

- Mit gondol, folytatódik a home office diadalmenete?

 - Úgy gondoljuk, hogy az otthoni munkavégzés, valamint a rugalmas munkavégzés egyéb típusai, például a rugalmas törzsidő/peremidő, valamint az otthonhoz (fizikailag) közelebbi munkavégzés 2021-ben is a munka világának részét képezik. Bár ez részben a világjárvány miatti folyamatos erőfeszítéseknek köszönhető, annak is az eredménye, hogy a korábbiaknál jobban fókuszálunk a rugalmasságra. Kezdjük látni, hogy a különböző emberek, szerepek és feladatok mennyiben igényelnek eltérő kereteket az optimális teljesítmény elérése érdekében. Noha az unalmas, drapp színű, fülkésített irodák egyre inkább a múlt részének számítanak, 2021-ben valószínűleg még nagyobb hangsúlyt fektetünk az irodai élményekre; az iroda sohasem lesz már olyan, mint régen. A munkahelyekre vonatkozó céges stratégiák magukban foglalják a minőség felé vezető utat, a design-ra összpontosítanak, és az együttműködésre helyezik a hangsúlyt – ez különösen akkor kap nagy jelentőséget, amikor megpróbáljuk feltölteni a társadalmi tőke lemerült akkumulátorait. Az iroda élményt, kapcsolatot és választási lehetőséget kínál – instagramra kívánkozó kávézókkal, találkozókkal, amelyek a közösség és az összetartozás érzetét keltik, a jóllétet támogató sok növénnyel, fiatalos stratégia irányvonalakkal, amelyek ösztönzik a mobilitást és a munkafolyamatok gördülékenyebbé tételét.

- Mi a helyzet az üresedési rátával? Lassan, de folyamatosan emelkedik, nem igaz?

- Az irodák üresedési rátája 9,1%-ra nőtt, és emellett jelentős számú albérleti lehetőség is elérhető a piacon. A legalacsonyabb, 4,3%-os üresedési arányt az észak-budai alpiacon mérték, míg a periférián továbbra is a legmagasabb, 29,3%-os az üresedési ráta. Láthatjuk, hogy a COVID-19 járvány új trendeket hozott a budapesti irodapiacra, amelyek közül a legjelentősebb az egyre növekvő számú albérleti opció. Több vállalat is úgy döntött, hogy otthoni irodákra történt részleges átállás miatt lecsökkenti a bérelt irodahelyisége méretét, hozzávetőlegesen 2-3%-kal növelve ezzel az üresedési arányt, miközben az ügyletek átlagos nagysága is csökkent. Az irányadó bérleti díjak csökkenését is tapasztaltuk, de főleg a már meglévő épületeknél, miközben számos új fejlesztésnél nem képesek a bérleti díjak azonos (alacsonyabb) szintre történő csökkentésére. A bérbeadói hozzájárulások növekedtek, és a szerződéses feltételek is rugalmasabbá váltak. 2021 végéig a kínálat csaknem 175 000 négyzetméternyi növekedésre számítunk, attól függően, hogy a gazdaság hogyan reagál a COVID-19 járvány által kiváltott változásokra. Ezek hatására a bérleti szerződések újratárgyalására és rugalmasabb bérbeadási feltételekre kell/lehet számítani. A bérlők szívesen vezetnek be kockázatcsökkentő intézkedéseket, amelyek - egy hatékony stratégia részeként és tapasztalt tanácsadói segítséggel - megtakarítást eredményezhetnek. Több vállalkozás végzett kiterjedt kutatásokat annak érdekében, hogy megvizsgálja a tartós otthoni munkavégzés lehetőségeit, ami kétségtelenül tovább fogja alakítani az irodapiacot. Mindezekkel együtt a magyar irodaszegmens jó helyzetből várja a piac újbóli fellendülését.

-    Mi a véleménye az albérletről?

- Úgy gondoljuk, hogy az albérlet rövid távon jó megoldás lehet bizonyos vállalatok számára, hosszú távon azonban az 1-2 éves albérletbe adás nem oldja meg azon bérlők problémáját, akik túl nagy területre kötöttek szerződést. Az albérlet - ha gondosan elő van készítve - minimum 3 éves időtartamra bizonyos esetekben csábító lehet egyes bérlők számára. Miközben még mindig rendelkezésre állnak új fejlesztések, a már meglévő irodaházak egy része is elérhető, vagyis az albérlet lehet a legkevésbé kedvező megoldás néhány bérlő számára. Számos előnye van annak, ha egy „igazi” bérbeadóval szerződünk - ezeket az előnyöket az albérbeadóknak valamilyen módon kompenzálniuk kell. Vagyis, bár egyes konkrét esetekben valóban hasznos lehet az albérlet, nem lesz minden albérlő számára sikertörténet.

- Miként változtak a bérlői igények tavaly?

 - A bizonytalanság és a kiszámíthatatlanság miatt a bérlők elhalaszthatnak bizonyos döntéseket - ameddig csak tudják. Az otthoni iroda sikeresnek nevezhető terjedése mellett a bérlők célja továbbra is a hatékonyság növelése és a költségek csökkentése. Tisztában vagyunk azzal, hogy egy munkahelyen a rugalmasság kulcsfontosságú, valamennyi iparágban ez lebeg a döntéshozók szeme előtt az irodák át-, illetve kialakítása kapcsán. Az irodahelyiségek továbbra is kulcsfontosságúak lesznek, a vállalkozások továbbra is akarnak egy valódi cégközpontot. Annak ellenére, hogy újból elfogadtuk a távmunkát, vitathatatlanul nő az igény arra, hogy a vállalkozások irodai helyet biztosítsanak alkalmazottaik számára képességeik fejlesztése, együttműködésük erősítésére és tanulásuk támogatására. A 2020-ig morajló az „iroda halála” című pusmogást nem valamilyen elméleti szakember hallgatatta el, hanem az emberek, akik valóban hiányolták az irodai környezetüket - és mindent, ami ezzel együtt jár. A nyugodt munkakörnyezet kialakítása minden bizonnyal nehezebb ott, ahol egész családok kénytelenek otthon maradni, míg a fiatalabb generáció az elszigeteltségtől és a társas interakció hiányától szenved. Ezek a kihívások módosítják a bérlői elvárásokat, de nem feltétlenül a méretre vonatkozóan. Látunk olyan bérlőket, akik készek csökkenteni irodájuk méretét, miközben a megmaradó részt is átalakítják.

- Mit tanácsolna egy bérlőnek a jelenlegi helyzetben? És mit egy irodaház-üzemeltetőnek?

- Általában azt javasoljuk a bérlőinknek, hogy a bérbeadókkal közösen határozzák meg a célokat. A munkaterület-megoldás alapú megközelítés sokat segíthet az opciók elemzésében és az ideális megoldás megtalálásában. Úgy gondoljuk, hogy a kiszámíthatatlanság egy darabig még velünk marad, ezért a munkatársaink mindent megtesznek a rugalmas szerződéses feltételek elérése érdekében. A cél az, hogy a bérleti időszak alatt képesek legyenek reagálni a változó piaci körülményekre. Ha csak egy dolgot tanultunk meg a korábbi válságokból, akkor az legyen az, hogy jobb a bérlőket megtartani, mintsem elengedni őket, és helyettük újakat toborozni. Azok a szerződő felek (bérbeadók és bérlők), akik ilyen körülmények között is partnerként kezelik a másikat, megpróbálják megérteni egymást, együttműködnek, hosszú távon gondolkodnak, azok lesznek azok, akik a legkevesebbet veszteséggel léphetnek tovább, sőt hasznot is húzhatnak a nehézségekből.

- Ha jól értem Önt, nincs egyetlen kizárólagos út, helyesebb egyedi megoldásokról beszélni.

Így van. Azon dolgozunk, hogy segítsünk kialakítani a megfelelő munkahelyi stratégiát minden egyes irodaterülethez. Nem létezik egyetlen olyan megoldás, amely mindenki számára megfelelő, hiszen valamennyi helyzet és igény egyedi, és a döntéseknek a rövid, közép- és hosszú távú forgatókönyveket elemző kulcsfontosságú tényezőkön kell alapulniuk.

- A tömeges átoltottság elérhető közelségbe került. Visszatérnek a régi szép idők?

Talán helyesebb úgy megközelíteni a kérdést, hogy vissza akarjuk-e kapni a régi szép időket, vagy magunkévá tesszük az új valóságot, tanulunk és továbbfejlődünk. Az új idők új sikert hoznak azok számára, akik alkalmazkodni tudnak a változásokhoz. Igen, ez a periódus kihívásokkal teli, igen, lehet, hogy többet vagy más módon kell dolgoznunk, de ez sok lehetőséggel is együtt jár.

- Mik a terveik a magyar és a nemzetközi piacon 2021-re vonatkozóan?

- 2020 nagyon jó üzleti év volt számunkra, mind irodai, mind befektetési ügyletek terén. Remek csapatot sikerült felépítenünk, és ezt az építkezést 2021-ben is folytatni tervezzük, mivel az emberi tényező döntő számunkra. Ez az év nemcsak a Knight Frank 125. évfordulója, de egyben egy olyan is, amelyben komoly célokat szeretnénk megvalósítani. Bízunk benne, hogy ezeket el is érjük; az év első három hónapja alatt elért sikereinkre támaszkodva mondhatom, hogy a tervünk reális.

Irodakereso.info