- A közelmúltban megvásároltak egy három irodaházból álló portfóliót - Kálvin Center, Duna Office Center és Baross 52 – amelyek együttes bruttó bérelhető területe közel 30.000 m2. Mindenkit az érdekel, hogy mit tudnak Önök, amit mások nem? Miért pont most és miért ezeket a házakat vették meg?

- Bár túl vagyunk egy válságon – ami a bérlői piacon nem is igazán volt válság –, továbbra is „nehéz” a piac. Ezzel együtt úgy látjuk, hogy a jó irodaházat mindig bérbe lehet adni, és a most megvásárolt három ingatlanból lehet jó házakat csinálni.


- Jó áron kötöttek üzletet?

- Igen, különben nem vettük volna meg a portfóliót, és legalább ennyire fontos, hogy a három eltérő adottságú és állapotú épületből nagyobb értéket tudunk teremteni. Más-más módon ugyan, de mindháromhoz hozzá kell nyúlni. Még a due diligence szakaszban – vagyis amikor a vásárlás előtt átvilágítottuk a portfóliót –, megvizsgáltuk, hogy mit, hogyan és mekkora befektetéssel kell és lehet felújítani, illetve újból piacra vinni. A terveink már készen vannak.


- Mit terveznek a Duna Office Centerrel?

- Itt teljes felújítást végzünk, az épületgépészethez és az egyéb műszaki rendszerekhez – hűtés-fűtés – is hozzányúlunk. Az épület jó adottságú, a továbbra is kedvelt Váci úti irodafolyosón van, ráadásául az Árpád-hídtól beljebb eső szakaszon, közvetlen metrókapcsolattal. A Kálvin Centernél a közös területeket újítjuk fel, itt a gépészet rendben van. Az épület alatt két metróvonal találkozik, és egy egyéb paramétereiben is jó adottságú épületről van szó, de erről a piac szinte nem is tud. A felújítást követően a jelenleginél hangsúlyosabban akarjuk megmutatni az épületet a szakmának, illetve a potenciális bérlőknek. A Baross 52 esetén kisebb, „kozmetikai” átalakítást tervezünk.

- Még mindig 17% körül van az üresedési ráta. Nem tartanak attól, hogy nem tudják bérbeadni az új házaikat?

- Ezt az értéket a tisztánlátás érdekében két részre kellene bontani, és a szakmán belül már volt is erre vonatkozó kezdeményezés, de az ingatlantulajdonosok és fejlesztők komoly ellenállást tanúsítanak. 

- Miről van szó?

- Az igazán jó, egyterű irodaként is funkcionáló, olcsón üzemeltethető, tömegközlekedésnél található házak érdemelnék meg a tényleges „A”, illetve „A+” kategóriát, a többiek a „B”-be tartoznának, szemben a jelenlegi állapotokkal, amikor az „A”-ban elég vegyes az épületek kvalitása. A tényleges „A”-kategóriában 10% alatt van az üresedés, ami gyakorlatilag még soha nem fordult elő a hazai irodaszektorban.  Vagyis van kereslet a jó házakra. Ezt ismertük fel, és vásároltunk három, potenciálisan mindenképpen az első ligába tartozó épületet.

- A befektetők visszatérő panasza, hogy a bankok a korábbi túlzott hitelbőség után átestek a ló másik oldalára, az igazán jó projekteket sem finanszírozzák.

- A bankok szívesebben finanszíroznak olyan komplett tervet, amiben egy már felépült épület szerepel, ami ráadásul jelenleg is bérbe van adva. A bank, illetve a projekt szemszögéből nézve mi már átléptünk több fontos rizikófaktoron. Egyébként egyre több bank aktív a piacon, de ezt még valóban nem érezni igazán. Ennek elsődleges oka, hogy a pénzintézetek előszerződést kérnek egy új projekt beindításához, de az újonnan érkező bérlők – például a shared service centerek – csak 6-9 hónappal a működésük tényleges megkezdése előtt néznek szét a piacon. Ez az idő pedig kevés ahhoz, hogy a fejlesztők erre alapozva indítsanak be egy új projektet.

- Mi a helyzet a külföldi befektetőkkel? Jobbnak látják a magyar viszonyokat a korábbi években tapasztaltaknál?

- Lassan visszaérkeznek hozzánk. Azok a magasabb kockázatviselési hajlandósággal dolgozó befektetők, akik az elmúlt években inkább Prágában és Varsóban voltak aktívak, most jönnek, körülnéznek és vásárolnak Budapesten is. Egyrészt azért, mert látszik, hogy a gazdaságunk egészségesebb mint 5-7 éve, másrészt azért, mert a régió túlfűtötté vált, és elfogytak az igazán jó befektetések.

- Ezek szerint véget ér(t) a válság?

Véleményem szerint továbbra is adogatnak csavart labdákat a gazdasági környezet alakítói, de az üzleti élet nehezen tervezhetősége eddig is inkább a bérlőket érintette jobban, mint magát az ingatlanszektort. Kevesen tudják, de a nettó abszorpció egyetlen negyedév kivételével végig pozitív volt a mögöttünk hagyott válságnak nevezett időszak alatt. Vagyis a bérbe vett irodaterület nagysága folyamatosan nőtt. Voltak bérlők, akik elmentek, de a helyükre mindig érkeztek mások. Az irodapiacot nem a bérlők elmaradása vetette vissza, hanem a banki finanszírozás hiánya, amiről az előbb beszéltem. Ennek következtében jelenleg spekulatív alapon nem sokan tudnak fejleszteni.

- Mit keresnek a bérlők?

- Tömegközlekedéssel elérhető, jó minőségű, olcsón üzemeltethető épületet, ahol az épület környéke még városias jellegű, vagyis ahol a dolgozók délben az ebéd mellett is könnyen elintézhetik ügyes-bajos dolgaikat. A Váci út mellett fantáziát látok a dél-budai, illetve a belbudai övezetben is. Ha befejeződik a fonódó villamos építése, illetve a Széll Kálmán tér rekonstrukciója, ezek az alpiacok is nekilódulhatnak.

- Ha elkészülnek a most megvásárolt épületek felújításával és újbóli piacra dobásával, eladják őket?

- Elképzelhető, mint ahogy az is, hogy újabb házakat vásárolunk. Ez az a modell, amire fel lehet építeni egy bank által is elfogadható üzleti elképzelést.

- Valahol azt olvastam Önről, hogy hobbija a kert.

- Ez így van. Ha tehetem, csak ülök a kertben, és szedegetem a gazt. Számomra ez a tökéletes kikapcsolódás.

Irodakereso.info