- Mennyire tudnak/mernek/akarnak tervezni, illetve elköteleződni a bérlők? A relatíve bizonytalan helyzetben mit tehet a bérbeadó, miként veszi rá a bérlőjét az ötéves szerződés aláírására?
- Azt gondolom, hogy az egyik legfontosabb feltétel, amelyre manapság bérbeadóként, ingatlanüzemeltetőként – látva az üzemeltetési költségek emelkedését – a legnagyobb figyelmet kell fordítanunk az az, hogy költséghatékonyan üzemelő ingatlanokat biztosítsunk a bérlőink számára. Annak érdekében, hogy irodáink megfeleljenek a megváltozott, illetve változó igényeknek, ezen ingatlanjainkra is kiterjesztettük épület-felújító programunkat, amelynek égisze alatt a nyílászárók cseréjétől és az épület szigeteléstől kezdve az energiahatékony légkezelő rendszerek alkalmazásán át, olykor a napelemek telepítéséig – amennyiben azt az ingatlan adottságai lehetővé teszik – számos megoldást eszközöltünk, eszközölünk a portfóliónkba tartozó épületekben. Legalább ennyire fontos tényező a bérlőmenedzsment is, vagyis az, hogy jó kapcsolatot ápoljunk bérlőinkkel és odafigyeljünk az általuk megfogalmazott igényekre. Úgy gondolom, ebben kifejezetten jól teljesítünk, hiszen a kollégáim folyamatosan azon dolgoznak, hogy amennyiben szükséges, akár alternatív, „outside the box” megoldásokat is kidolgozva, a lehető legrugalmasabban tudjunk megfelelni bérlőink elvárásainak. Ugyanakkor ez a flexibilitás a bérlői oldalon is megjelenik. Az ingatlanmegújítási – ún. „facelift” – munkálataink során partnereink szinte kivétel nélkül rugalmasan alkalmazkodtak a megváltozott körülményekhez, hiszen tudták, hogy az átmeneti kellemetlenségek után sokkal magasabb minőségű és az igényeknek jobban megfelelő, modernebb körülmények között dolgozhatnak tovább. A szerződéseinket illetően azt gondolom, hogy általánosságban az irodát bérlő vállalatoknak is érdekében áll a hosszú távú elköteleződés, hiszen egy új ingatlanba, irodába költözés nemcsak nagyobb kiadással, hanem kockázattal is járhat. Ugyanakkor, érthető okokból, jelenleg egyfajta óvatosság is tapasztalható a piacon a hosszú távú elköteleződést illetően. Mind a bérlők, mind a bérbeadók kivárnak, hiszen a bérleti díjak és az egyéb üzemeltetési költségek alakulása mellett sok egyéb tényező is, mint például a home office intézménye, jelentősen alakítja, befolyásolja a piacot.
- A tavalyi évben az ingatlanpiacot, így az irodapiacot is igencsak megviselte az energiaárak drasztikus emelkedése. Mennyire van már most, év közepén napirenden a bérlők körében, hogy mi várható az idei fűtési szezonban az energiaárak alakulását tekintve?
- Ez a téma folyamatosan terítéken van, főként a távhővel működő házaink esetében. Emiatt üzemeltetőként nagyon sokat dolgozunk azon, hogy az előttünk álló fűtési szezonban akár alternatív megoldásokat is biztosítani tudjunk a bérlőink számára. Számos megoldásban gondolkodunk a fűtési rendszer teljes átalakításától a hibrid rendszerek kialakításáig. Jelenleg is több irodaházunknál zajlik az épületek hőszigetelése, illetve a nyílászárók cseréje az energiatakarékosabb működés biztosítása érdekében.
- Lassul a piac, nő a kihasználatlansági ráta, miközben a kivitelezési költségek nem, vagy csak nagyon lassan csökkennek. Mi az Indotek stratégiája ebben a helyzetben?
- Azt látjuk, hogy ha sikeres volt egy projektkivitelezésünk, és az árat is jól határoztuk meg, akkor a bérlőket is megtaláljuk. Az viszont valóban igaz, hogy a projektek finanszírozási és a kivitelezési költségei egyaránt változnak, emiatt pedig a tervezhetőség is egyre nehezebb. Éppen ezért azt gondolom, hogy az előttünk álló időszakban a régi ingatlanok felújítása, modernizálása kerülhet előtérbe az ingatlanpiacon, így várhatóan ezek az alapvetően régebbi, de a mai igények mentén modernizált ingatlanok fel fognak értékelődni. Az Indotek az elmúlt években több ilyen felújítási projektet is kivitelezett, kezdetben csupán a kiskereskedelmi ingatlanjaink esetében, tavaly viszont a facelift programunkat két budapesti irodaházunkra, a Focus Point és a Mosaic irodaházakra is kiterjesztettük, jelenleg pedig az EMKE Irodaház korszerűsítésén dolgozunk. A Focus Point esetében kiugróan jók a bérlői visszajelzések, ezért abszolút reálisnak tartjuk, hogy az irodaház kihasználtsága az idei év végére akár a 100 százalékot is elérheti.
- Miként változtatja meg az ESG és az EU-taxonómia a befektetési piacot, illetve a vagyonkezelést?
- Tekintve, hogy az Indotek elsősorban a B és C kategóriás ingatlanok piacán tevékenykedik, azt gondolom, hogy jelenleg a mi működésünkben ez másként jelentkezik, mint a piac felső szegmensében működő vállalatok esetében. Ugyanakkor ez várhatóan változni fog a közeljövőben, hiszen látjuk, hogy az ESG szemléletmód és az ESG szempontoknak való megfelelés egyre inkább jelen van a banki finanszírozás oldalán éppúgy, mint a vevői, bérlői és a befektetői oldalon. Meggyőződésem, hogy ez hosszú távon megkerülhetetlenné válik minden piaci szereplő számára. Az ESG szempontjából fontos hozzáadott értékünknek tartom az imént említett ingatlanfelújításokat. Vagyis az Indotek azon üzletpolitikáját, amely szerint elsősorban nem fejleszt, hanem felújít, nem épít, hanem megtartja az épített környezetet, és a régi, saját, környezetébe szervesen beágyazott épületet korunk funkcionális, műszaki és kényelmi elvárásainak megfelelően teljeskörűen felújítja. Meglátásunk szerint ugyanis a fenntarthatóságra törekvésnek az épített környezetünk világában is kulcsszerepet kell betöltenie, és erre a legcélravezetőbb eszköz a meglévő épületek újra használatba vonása. Emellett a fenntarthatóság és az említett ESG-szemléletmód a munkavállalói oldalon is egyre fontosabb tényezővé válik. A fiatalabb generációk a munkavállalás és a munkahely választása során is kiemelt figyelmet fordítanak a környezetvédelemre, a fenntarthatóságra, így egyre több az olyan munkavállaló, aki szívesebben dolgozik egy olyan munkaadónál, akiről tudja, hogy az fenntartható irodaházban működik. Meggyőződésem, hogy ebből a szempontból is fontos szerepe és felelőssége van a bérbeadónak, hiszen, ha az iroda nem működik fenntartható, környezetkímélő módon, a bérlő vállalat előbb vagy utóbb, a saját munkavállalói elvárásai, igényei miatt nem fog szerződést hosszabbítani.
- Mi a víziója, milyen lesz a „legmenőbb” iroda Budapesten mondjuk öt év múlva?
- Azt gondolom, hogy a jövő irodáját a közösségi terek fogják elsősorban meghatározni. A világ ugyanis láthatóan olyan irányba halad, ahol egyre inkább előtérbe kerül az a szemléletmód, hogy a munkavállalók – jelen esetben az irodai dolgozók – jól érezzék magukat a munkahelyükön. A jövőben az lesz a menő iroda, amely odafigyel a munkavállalók jóllétére, és ami jelenleginél jobban tud reagálni a mindennapi szükségleteikre. A dolgozók ugyanis akkor tudnak igazán jó munkát végezni, ha ezt egy minőségi, biztonságos és pozitív környezetben tehetik meg. Ehhez pedig azt gondolom, hogy a jól kialakított és minőségi közösségi terek mellett nagyban hozzájárul az irodák megfelelő térelosztása, de egyre fontosabb szerepet töltenek be az irodaházakban működő éttermek, büfék, és az ott elérhető – egyre fontosabbá váló vegán, vegetáriánus vagy a különböző ételérzékenységeket is figyelembe vevő – választék, illetve az is, hogy milyen szolgáltatások érhetőek el az irodaházban. Kiemelendő, hogy az Indotek Group nemcsak a portfóliójába tartozó ingatlanok, hanem a saját Váci úti székháza esetében is igyekezett figyelmet fordítani arra, hogy megfelelő és az igényeket minél inkább kielégítő körülményeket alakítson ki a munkavállalói számára. A Váci 110-be 2022 elején költöztünk át a Kerepesi úti irodaházunkból, az ingatlan teljeskörű megújítását követően. Munkavállalóink így a korábbinál modernebb és lényegesen kellemesebb körülmények között dolgozhatnak, s tapasztalataink szerint ennek köszönhetően egyrészt sokkal szívesebben maradnak velünk, másrészt az új kollégák is könnyebben csatlakoznak hoznánk.
- Jelenleg milyen tendencia tapasztalható, az irodabérlők leginkább a nagy irodafolyosókat vagy inkább a kisebb irodaházakat részesítik előnyben, hogyan koncentrálódik az irodapiac ebből a szempontból?
- Tapasztalataink alapján a nagy, nemzetközi vállalatok a székhelyüket illetően ragaszkodnak az olyan kiemelt lokációkhoz, mint a Váci úti vagy a Duna-menti irodafolyosók, hiszen szeretnek a város azon pontján működni, ahol a piac is koncentrálódik. Fontosnak tartom azonban kiemelni, hogy a budapesti irodapiacot nem csak a nagy irodafolyosókon elhelyezkedő irodaházak alkotják, hiszen, ahogy azt az Indotek irodaportfóliója is mutatja, az ezektől távolabb eső, más lokációkon található, akár B kategóriás irodaházak is jó kihasználtsággal tudnak működni. Az Indotek kezelésében például Budapest X. kerületétől, a XIV-en át a II. és XI. kerületig számos olyan kevésbé centrális elhelyezkedésű irodaépület is van, amely a nagyobb vállalatok mellett a kisebb cégek számára is reális megoldási alternatívát tud kínálni. Vállalatunk fókuszában így azok a vállalkozások is megjelennek, amelyek hajlandóak a város olyan pontjára helyezni a működésüket, amelyik ugyan viszonylag távol esik a belvárostól, de még könnyedén megközelíthető autóval és tömegközlekedéssel egyaránt. Ezek az irodaépületek a fenntarthatósági szempontokat is szem előtt tartó helyi, kerületi KKV-k számára jelentős előnyt képviselnek, hiszen a munkavállalók a lakóhelyük közvetlen környezetében tudnak dolgozni, nem kell nagyobb távolságokat megtenniük a munkába járáshoz.
Irodakereso.info
