- Hogyan látja az ingatlanpiaci helyzetet most, 2014-ben? Egyetért azzal az elemzői véleménnyel, miszerint mintha megmozdulna a piac?
- Ez a mondat minden év elején elhangzik, de 2008 után sokáig inkább csak a remény mondatta a piaci szereplőkkel. Most, 2014 májusában talán már van valamennyi mögöttes tartalma, de továbbra is indokolt az óvatos fogalmazás. Az elmúlt években – leszámítva néhány kisebb üzletkötést – túl sok minden nem történt, tehát befektetési piacról nem is igazán beszélhettünk. Dinamikát vesztettünk, és ez rányomta a bélyegét a szolgáltatási szektorra is: az évente piacra kerülő néhány tízezer négyzetméter új iroda nem igazán számottevő, vagyis mindenki ugyanazon a tortán próbál osztozkodni, ami nem csak kiélezett árversenyt eredményezett. Most viszont tudomásom van néhány olyan jelentősebb tranzakcióról, ami a befektetési ingatlanpiacot el fogja mozdítani a holtpontról.
- A válságnak vannak jó aspektusai is…
- Ha arra gondol, hogy a gazdasági élet ciklikusságából fakadó, időről időre beköszöntő válság jót tesz a piacnak, hiszen végbemegy egy természetes szelekció, kitisztul a piac és józanságra inti a szereplőket, akkor egyetértek. Nálunk viszont immár hat éve tart az ingatlanpiaci recesszió, ami túl hosszú időszak. Ilyenkor a piac felemészti önmagát, olyan árversenyt generál, ami már nem a fejlődést szolgálja.
- Nézzük először a retail területét. Ha hinni lehet a statisztikáknak, a kiskereskedelmi forgalom immár tartós emelkedést mutat.
- Az elmúlt 12-15 hónapban a kiskereskedelmi forgalom éves szintre átszámítva 2 százalékkal nőtt, és mivel itt a kereslet határozza meg a piacot, ez bíztató jel. Ha a bérleti díjak könnyebben kigazdálkodhatóak, akkor stabilabb helyzetbe kerülhetnek a bérlők, és ez jót tesz a piacnak. Lassú élénkülésre számítok ezen a téren.
- Mi a helyzet az irodapiaccal?
- Az üresedési ráta még mindig nagyon magas, közel 20%. Ha csak ezt az egy mutatót vizsgáljuk, akkor nem feltétlenül indokolt új fejlesztésbe fogni. Ugyanakkor, ha egy bérlő 10 ezer négyzetméter bérleményt keres, mondjuk központi lokációban, akkor nem igazán van választék, hiába üres minden ötödik négyzetméter. Eltérő képet mutatnak az egyes alpiacok: például Dél-Buda irodáinak 12-13%-a üres, ahol normalizálódik a helyzet. Az is fontos tényező, hogy azok az első, bő húsz éve emelt épületek, amelyek megteremtették a modern értelemben vett irodapiacot Budapesten, – és nem mellesleg vele együtt a hazai facility, property és asset management szolgáltatásokat –, most érték el az életciklusuk következő fázisát. Ezek az épületek – időközbeni karbantartástól és értéknövelő beruházástól függően – lassan lecsúsztak a B kategóriába, ahol szignifikánsan magasabb üresedési ráta figyelhető meg. Az A kategóriás irodaházak esetén, – igaz, sok esetben bérleti díj kompromisszummal – de sikerült fenntartani egy magasabb telítettségi rátát.
- Ezek alapján mibe fektetne? Dél-Buda, belváros vagy inkább a jól bevált Váci úti folyosó?
- Kezdjük az utóbbival! Ha nincs jelentős kereslet a piacon, akkor a fejlesztők kénytelenek spekulatív módon fejleszteni, és a Váci út még mindig dinamikus lokáció ebből a szempontból. Itt több olyan épület is van, amelynek építésébe a fejlesztők előbérleti szerződés nélkül is belevágtak. A Duna Plázától beljebb a minőségi termék sikeres lehet. Dél-Buda is keresett és a belvárosban is lehet fantázia, de nem feltétlenül kell green fieldben, vagyis zöldmezős beruházásban gondolkodni, érdemes megfontolni a brown fieldben – tehát a már meglévő épületek átépítésében, felújításában – rejlő lehetőségeket. Ismerek olyan belváros közepén elhelyezkedő, teljes felújításra szoruló, ugyanakkor elsőrangú lokációjú épületet, ahol a fejlesztő arra vár, hogy legyen egy előbérleti szerződése, hogy elindíthassa a fejlesztést. Az Eiffel Palace története azt mutatja, hogy egy meglévő épület újrapozícionálásával jelentős sikert lehet elérni. Sok olyan, jelenleg (még) B kategóriás ház vár Budapesten megújításra, amelyek elhelyezkedése kifejezetten jó, de a jelenlegi állapotában nem piac- illetve versenyképes. Piaci lehetőséget látok a built to suit koncepcióban is, amikor egy teljes irodatornyot a bérlő egyedi igényei szerint újítanak meg. Igaz, ha ez a bérlő egyszer kiköltözik, az újbóli piacra lépés nem könnyű, erre figyelmeztet a Váci út külső részén is egy-két példa.
- Ön pozíciójánál fogva jól ismeri a cseh és a román piacot. Az irodakereso.info is jelen van ezeken a helyszíneken, és olyan jelzéseket kapunk, miszerint a csehek lassan, de biztosan eltávolodnak tőlünk, és a román piacban is több a fantázia, illetve átláthatóbb, mint a budapesti (magyarországi) ingatlanpiac. Egyetért ezzel?
- Románia eléggé spekulatív kategória, nagyon meg kell választani, hogy mibe fektetünk. 2008-ig nagy volt a hév, akár 6% alatti hozamokkal is kötöttek üzletet. Akkora volt az érdeklődés, hogy a bukaresti három csillagos szállodák a hazai ötcsillagos árakon is megteltek. Ez a buborék kipukkant, ma csak a relatíve likvid, tehát a core piac iránt van érdeklődés. Az A kategóriás irodákat 14-16 €/hó/nm árakon lehet bérbe adni. Csak összehasonlításképpen: ez az érték Varsóban 18-20 €, Prágában 16-18 €, míg Budapesten 10-12 €. A cseh piacot a magasabb ár, kisebb kockázat, és nagyobb likviditás jellemzi.
- Beszélhetünk-e sajátos francia megközelítésről az ingatlanpiacon/vagyonkezelésben, vagy a BNP Paribas Real Estate inkább már globális játékos, nemzeti karakterjegyek nélkül?
- A tulajdonos BNP Paribas Group 184 ezer alkalmazottal a világ 74 országában aktív, a „the bank for a changing world” filozófia jegyében mindig a helyi igényekhez alkalmazkodik. A BNP Paribas Real Estate cégcsoport ezzel összhangban szintén nemzetközi szereplő azzal a céllal, hogy a helyi piacok ismeretét és a globális szaktudást az ügyfelek minél szélesebb körű és magasabb színvonalú kiszolgálása érdekében ötvözze.
Irodakereso.info
