- Milyen trendek érvényesülnek jelenleg az ingatlanpiacon?
- Amikor a bóvli kategóriából felminősítették Magyarországot a befektetésre javasolt kategóriába, elkezdtünk ahhoz a nemzetközi tendenciához csatlakozni, amelynek sarokpontjai, hogy nőnek a beruházások, egyre aktívabbak a befektetők, és csökkennek a hozamok.
- Tekinthetjük ezt egyfajta felzárkózásnak a fejlettebb piacokhoz vagy legalább Prágához, illetve Varsóhoz?
- Volumenében még nem értük el azt a szintet, amit tőlünk északra látunk, ennek egyik oka, hogy a nettó abszorpció nem olyan mértékű, amely indokolna egy, a jelenleginél erőteljesebb fejlesztési ütemet. Nem érkezik a magyar piacra olyan sok új bérlő, illetve a jelenlegi bérlők bővülése sem akkora mértékű, amely a meglévőnél nagyságrendekkel több irodát tenne szükségessé.
- A korábbi évekhez képest azért elég sok daru dolgozik a városban, az építőipar a kapacitása határán dolgozik. Sokan panaszkodnak a drasztikus és racionális indokokkal alig magyarázható áremelkedésre.
- A szerkezetépítő-kapacitás döntő részét lekötik az állami beruházások. 30 ezer képzett építőipari szakember külföldön dolgozik, és a lakáspiaci boom is nyilván felfelé hajtja az árakat. A mostani kedvezményes, 5%-os lakáspiaci áfa a jelenleg hatályos rendelet alapján 2019 végéig van érvényben. Piaci pletykák alapján elképzelhető, hogy a 27%-os normál kulcs újbóli bevezetését egy évvel elhalasztják, de ezt követően valószínűsíthetően visszaesik majd az új lakásépítések száma. Ez jót tenne a kereskedelmi ingatlanszektornak, tervezhetőbbé és kiegyensúlyozottabbá válhat az építőipari kapacitás.
- Mindez segíthet a 2019-20 környékére jósolt újabb irodapiaci hullámvölgy áthidalásában.
- Nem gondolom, hogy két-három év múlva nagy visszaesés lesz, annak ellenére, hogy elég sok az opportunista fejlesztés és befektetés. Nagyon sok az olcsó pénz a piacon, és az 50- 150 bázispontnyi prémium - amit ma Magyarország kínál az ingatlanpiaci befektetőknek -, elég vonzó. Elképzelhető, hogy lesz valamilyen mértékű korrekció, de nem olyan szintű, mint 2008-ban, amikor a befektetők egyik pillanatról a másikra szinte elvágólag kivonultak a piacról.
- Február elején több kisebb korrekció is volt a New Yorki tőzsdén, azok után, hogy közel egy évtizede tart a részvényárak emelkedése. Búcsúzunk a bikától?
- Szerintem a korrekció nem volt olyan mértékű, hogy ez véget vetne az optimista hangulatnak. Az árak csupán a december elejei értékekre estek vissza. Nincs igazi inflációs nyomás, nem beszélhetünk túlfűtött piacról. Kelet-közép Európában kicsit mindig óvatosabbak vagyunk, a jó hangulat ellenére figyelünk a színfalak mögé is. Azt gondolom, hogy a jó projektek fejlesztőinek – ahol a fundamentumok a helyükön vannak – nincs mitől tartaniuk. Ha egy ingatlan keresett helyen van, megfelelő a mérete, jó szakemberekből álló csapat üzemelteti, és a bérlői mix is „egészséges”, nincs igazán mitől tartani.
- Ha betoppanna egy befektető, és arra kérné, hogy vásároljon be 50 millió euróból, mit venne?
- Feltehetően egy kisebb, de jól menedzselt, az adott kerület igényeit kiszolgáló bevásárlóközpontot, és egy olyan irodaházat, amely megfelelő tömegközlekedési kapcsolatokkal bír.
- Váci út?
- Nem feltétlenül. Nagy fejlődési lehetőséget látok a Hungária-Róbert Károly körútban is; jó az infrastruktúra és relatíve kedvező áron lehet hozzájutni egybefüggő nagy telkekhez.
- Akár a Hős utca környékén?
- Ha az Atenor projektre gondol, szerintem működni fog.
- Műemléket, presztízs épületet nem venne?
- Korábban részt vettem ilyen jellegű projektben, és úgy éreztem, hogy a hatóságok, a szabályozói környezet inkább bünteti, ha valaki egy védett épületet szeretne a modern elvárásoknak is megfelelően korszerűsíteni. Nyugat-Európában pénzügyi ösztönzőkkel és rugalmas hatósági hozzáállással is támogatják, ha valaki egy olyan projektre vállalkozik, amely nyilvánvalóan több energiát, pénzt és időt vesz el, mint egy új épület tető alá hozása. Jó néhány éve, amikor egy ilyen munka kapcsán a műemlékvédelem szakemberével „alkudoztam” a végleges tervekről, még azt sem akarták elfogadni, hogy a bérleti szerződés aláírása előtt nem tudom minden egyes válaszfal helyét meghatározni, hiszen erről majd a bérlő dönt. A velem tárgyaló műemlékvédelmi szakember meg volt győződve arról, hogy valójában nem is akarom befejezni a munkát, ezért nem adok neki egyértelmű válaszokat.
Irodakereso.info
