Az intenzív árnövekedés főként az épületgépészeti és a bútorasztalos munkák, valamint az elektronikai szabályozó és vezérlő berendezések drágulásának tudható be, utóbbi esetében pedig még a készlethiány is meghatározó szerepet játszik, a szakértői díjak viszont a teljes kialakítási költséghez viszonyítva arányosan csökkentek.

A CBRE útmutatójában három iroda-kategória (sztenderd, prémium, luxus) kialakításának nélkülözhetetlen elemeit és azok költségeit foglalta össze. A kialakítás legdrágább tételei az épületgépészeti munkák elvégzése (ami kategóriától függően 220 és 421 euró között mozog) valamint az épületvillamossági munkák és a tűzjelzők felszerelése, ami mindhárom kategória esetében közel azonos (126 és 168 euró között). Az eszközök kapcsán a legnagyobb eltérés továbbra is a világítás esetében figyelhető meg: egy sztenderd iroda esetében mindössze 35 euróba kerül, prémium irodák esetében 85 eurós, a luxuskategóriánál pedig akár 207 eurós is lehet a költségvonzat.

A közepes tételek közé tartozik a festés és a falburkolás, az álmennyezet kialakítása, az üveg és mobil válaszfalak beépítése, az álpadlókialakítása (mely minden kategória esetén egységesen 80 euró), a padlóburkolás és a szőnyegezés költsége és az ügyfelek igényei által személyre szabott egyedi bútorasztalos munkákkal járó kiadás. A legkisebb költségvonzattal járó tételek az ajtók és a beltéri árnyékolók felszerelése, az organizációs és takarítási költségek (egységesen 30 euró), valamint a gipszkartonfalak kiépítése.

Az elmúlt évben a kialakítási költségek tekintetében a legnagyobb áremelkedés a speciális szakértelmet igénylő, egyedi termékekkel kapcsolatos szolgáltatások - az épületgépészeti és a bútorasztalos munkák - kapcsán mutatkozik meg: előbbi esetében kategóriától függően 30 és 45 százalék közötti, utóbbi kapcsán pedig 100 százaléknál is nagyobb mértékű drágulás figyelhető meg. A tervezési és egyéb szakértői díjak bár nem csökkentek, azonban a teljes költséget vizsgálva arányosan egyre kisebb részt tesznek ki a kialakítási tételekhez viszonyítva. Szintén nagymértékű növekedés tapasztalható a szabályozó és vezérlő berendezések árazásában, mivel a globálisan tapasztalható chiphiány miatt az érintett termékek meghatározó többsége csak rendkívül drágán, vagy egyáltalán nem érhető el. Ebből adódóan az informatikai eszközök és a biztonsági berendezések árai jelentősen megugrottak.

A kialakítási költségeket közvetve tovább növeli a folyamatosan egyre hosszabbá váló kialakítási időszak. Amíg a sztenderd szerkezetek esetén egyszerűbb tartani az eredeti ütemtervet, a projektspecifikus (főleg gépészeti és elektronikai) eszközök átfutási ideje jelentősen megnövekedett. A korábban tapasztalható 6-8 hetes átfutási idő helyett gyakran 12-16 hetes intervallummal célszerű tervezni, extrém esetekben azonban akár egy teljes év is lehet egy adott típus vagy gyártmány beszállítási ideje. Ezeket az átfutási időket rendkívül nehéz beépíteni az előzetes ütemtervbe, miközben a folyamatos rendelkezésre állás pluszkiadásokat eredményez. Ennek megfelelően a kialakítási időszak elhúzódásával arányosan növekednek a fitout költségek is.

„Öt éves távlatban euró alapon körülbelül 16-18 százalékos éves növekedéssel számolhatunk, ami még magasabb, ha forint alapon hasonlítjuk össze a jellemző kiadásokat” – fejtette ki Harangi Barna László, a CBRE Magyarország igazgatója és projektmenedzsment csapat vezetője. „Viszont az elmúlt évek alatt változatlannak tűnik az a mutató, hogy a bérbeadók és a bérlők milyen arányban viselik a kialakítás költségeit, így elmondható, hogy nincs torzulás egyik fél javára sem, azaz nagyjából kiegyenlítettnek mondható a két fél költségviselésének mértéke.”

A pandémiából következő észlelhető változás, hogy a bérlemények mérete fokozatosan csökken, ennek részben a vírushelyzetben általánossá vált és nagyobb arányú távoli munkavégzés az oka, azonban a területcsökkenés mögött a hosszú pénzügyi megfontolás is szerepet játszik. A vállalatok a pandémiából adódó tanulságokat levonva sokkal tudatosabban tervezik meg hosszabb (akár öt éves) távra a szervezet létszámát és az alapterület négyzetméterben mért nagyságát, figyelembe véve, hogy az iroda ne legyen túltervezve, de minden felmerülő igényt ki tudjon szolgálni. A három iroda-kategória (sztenderd, prémium, luxus) közül a legnépszerűbb az előző évekhez hasonlóan továbbra is a prémium kialakítás.

Bár a mostani Fit-Out Cost Guide 2022 kiadványban szereplő adatokban ez még nem látszódik, a CBRE előrejelzései alapján az elkövetkező fél évben az energiaárak emelkedése az irodák kialakítási költségeiben is szemmel láthatóan meg fog mutatkozni. Régiós viszonylatban szintén markáns emelkedés tapasztalható: a lengyel piacon öt éves távlatban kategóriától függően 75 és 90 százalék között emelkedtek az irodakialakítási összköltségek, Romániában pedig ugyanezen időintervallum alatt körülbelül 50 és 60 százalék között volt az emelkedés mértéke.

A kiadvány kapcsán fontos hozzátenni, hogy a CBRE a kialakítási költségeket átlagos, 1000 m2-es alapterületű irodák kapcsán határozta meg, jelentősen nagyobb alapterületű iroda és speciális ügyféligények esetén a költségek eltérhetnek az útmutatóban szereplő értékektől.

 

CBRE