Míg 2012-ben a budapesti irodapiacon megvalósult tranzakciók – új szerződés, hosszabbítás, bővülés, előbérlet – 42 százalékát tették ki a 200 négyzetméternél kisebb alapterületű irodák, addig tavaly a745 tranzakciónak már a fele esett ebbe a kategóriába. A még kisebb, 100 négyzetmétert el nem érő irodák iránti igény pedig gyakorlatilag megduplázódott egy év alatt, az arányuk pedig az összes tranzakción belül 19 százalékról 26 százalékra nőtt.
A tendenciát magyarázhatja, hogy a kedvezőbb gazdasági kilátások miatt a kisebb létszámú, de tevékenységükből adódóan a presztízsre is adó cégek egyre gyakrabban vállalják fel a magasabb színvonalú irodák költségét, de szintén a kisebb területek iránti keresletet növelte, hogy egyes vállalatok irodájuk méretének csökkentésével reagáltak az elmúlt évek üzleti kihívásaira. Kis alapterületű irodák létrehozása nem minden épületben oldható meg hatékonyan és magas minőségben, de vannak olyan irodaházak, amelyek tudatosan törekednek az új igények kiszolgálására.
„A kis alapterületű irodák iránti kereslet erőteljes növekedésében szerepet játszik, hogy a kedvezőbb gazdasági kilátások miatt bővültek az alacsonyabb létszámú cégek lehetőségei, amelyek így bátrabban vágnak bele egy professzionális, reprezentációs célokra is alkalmas iroda kialakításába. De szintén a kisebb irodák iránti igényt növelte az is, hogy az elmúlt években voltak olyan bérlők, akik a meglévő irodaterületük racionalizálásával is reagáltak az üzleti kihívásokra” – magyarázza Vuk Ágnes, a Laurus Irodaházak projektvezetője. A kisebb irodahelyiségek népszerűségét növelheti a home office munkakultúra terjedése, aminek köszönhetően az ezt alkalmazó cégeknél a tényleges alkalmazotti létszámnál kevesebb munkaállomás válhat szükségessé egy-egy irodában, ami értelemszerűen a területigényüket is csökkentheti.
A kisebb méretű irodák térnyeréséhez hozzájárult az is, hogy jóval alacsonyabbak a kiépítésükkel, kialakításukkal járó kiadások, és mivel számos kiszolgáló funkció a többi bérlővel közös helyiségekben kap helyet, alacsonyabb szinten tartható bérleti díjat tesznek lehetővé a cégek számára. „A 100-200 négyzetméter alatti irodák esetében jellemzően a vizes blokkok, illetve a teakonyha az, amelyek közös területeken kapnak helyet, hiszen jogos az igény a kisebb cégek részéről, hogy az alacsonyabb számú alkalmazott számára ne kelljen önállóan, saját költségükre fenntartaniuk ezeket” – mondja a Vuk Ágnes. Hozzáteszi: határozott elvárás azonban az ügyfeleknél, hogy kis terület esetén is ugyanolyan minőségben bérelhessenek irodát, mintha több száz négyzetméternyi területet vennének igénybe. A Laurus Irodaházak projektvezetője szerint egyébként főleg az IT-szektorban, egészségiparban és kereskedelemben tevékenykedő cégek esetében lehet a kis irodák iránti érdeklődés felfutására számítani a közeljövőben. Saját tapasztalataikról elmondta, hogy a repülőtér közelsége miatt a légi ipar és közlekedéstechnológia területén tevékenykedő cégek részéről is növekvő érdeklődést tapasztaltak a kisebb területű irodahelyek iránt.
A növekvő keresletre a kínálati oldal is elkezdett rugalmasabban reagálni. „Korábban a bérbeadók bizonyos minimális alapterület, általában 250-300 négyzetméter alatt nem igazán alakítottak ki különálló irodákat, mára azonban több nagy irodaház képes és nyitott is kezelni ezeket az igényeket” – állapítja meg Tilki Róbert, a Robertson Hungary ingatlan-tanácsadó cég ügyvezető igazgatója, aki szerint kis irodákat nem minden épületben lehet hatékonyan, bérlőbarát módon kialakítani. „Elsősorban azok a magas minőségű „A” kategóriás irodaházak lehetnek erre alkalmasak, amelyek alaprajza lehetővé teszi az irodatér rugalmas osztását, valamint amelyek modern és rugalmas üzemeltetési infrastruktúrával, minőségi üzemeltetővel bírnak. Utóbbi azért lényeges, mert egy adott területen jóval több bérlőt kell kiszolgálni, ha „feldarabolják” azt. Fontos szempont e tekintetben például, hogy a kis irodák fogyasztását, rezsijét külön lehessen mérni, számlázni” – teszi hozzá. Tilki Róbert szerint vannak azonban már olyan irodaházak, amelyek tudatosan készülnek a hasonló igények kiszolgálására. Egyesek például – mint a Laurus Irodaházak – külön „kis iroda koncepciót” dolgoztak ki, amely keretében egy-egy épületet, emeletet úgy alakítottak át, hogy több kisebb bérlő befogadására és magas szintű, teljes körű kiszolgálására is alkalmasak legyenek.
Goodwill
