2023-ban egy sztenderd iroda fizikai kialakítása négyzetméterenként 792 eurót igényel, egy prémium irodahelység esetén 1221 eurós, luxusiroda esetében pedig 1808 eurós költségvonzattal érdemes kalkulálni. Az intenzív áremelkedés és a fenntarthatósági igények miatt egyre többen választják a már meglévő irodák átalakítását az ESG szempontok figyelembevételével, amellyel akár 200 euróval is csökkenthetőek a négyzetméterárak.
Érdemes újra gondolni a terek használatát és az ehhez tartozó IT- és AV-rendszereket
A CBRE szakértői szerint az új munkahelyi stratégia kialakítása esetén mérlegelni kell, hogy elsődlegesen hol fog folyni a munkavégzés, ehhez milyen irodai tér szükséges és milyen mértékű változtatások elengedhetetlenek ennek kialakításához. Az elmúlt időszakban számos cég megtapasztalta a rugalmas munkavégzés előnyeit: a nagyvállalatok 60 százalékánál már megjelentek a közösségi munkaterek, és egyre kevesebben választják a korábbi, fix munkaállomásokon történő munkavégzést. A htékony stratégia kialakításához fontos olyan modellt választani, amely a dolgozók képességeinek, igényeinek és feladatainak egyaránt megfelel. Előfordul, hogy a korábbi informatikai és audio-video berendezések már nem alkalmasak az aktuális igények kiszolgálására: például míg korábban elég volt a tárgyalókban kiépített AV-rendszer, a rugalmas munkakörnyezet megjelenésével ezt az iroda többi részén is elérhetővé kell tenni azt a felhasználók számára. Egy iroda kialakításánál az IT- és AV-rendszerek kialakításának költsége minimum 114 euró/négyzetméteres árnál kezdődik, de könnyen túllépheti a 330 eurós árat is. Ehhez az árhoz jön még hozzá az eszközpark költsége, és az elavult eszközök (kamerák, mikrofonok) lecserélésével járó kiadások.
„Az okoseszközök számának növekedésével és az okosépületek megjelenésével a költségek szempontjából egyre fontosabbá válik, hogy az iroda informatikai és audio-video tervezése már a projekt korai szakaszában, lehetőleg holisztikus szemlélettel történjen” – figyelmeztet Kozma Csongor, a CBRE Projekmenedzsment Terület társigazgatója.
A sztenderd kialakítástól a luxuskategóriáig
A CBRE útmutatójában három iroda-kategória (sztenderd, prémium, luxus) kialakításának nélkülözhetetlen elemeit és azok költségeit foglalta össze. A kialakítás legdrágább tételei továbbra is az épületgépészeti munkák elvégzése (ami kategóriától függően 242 és 463 euró között mozog négyzetméterenként) valamint az épületvillamossági munkák és a tűzjelzők felszerelése, ami négyzetméterenként 147 és 196 euró között mozog. Az üveg és a mobil válaszfalak beépítése és az exkluzív világítás egyaránt jelentősen megemelheti az iroda kialakításának költségeit, és akár 400 eurót megközelítő összeget jelenthetnek négyzetméterenként.
A közepes tételek közé tartozik a festés és a falburkolás, az álmennyezet, illetve az álpadló kialakítása, a padlóburkolás és a szőnyegezés költsége és az ügyfelek igényei által személyre szabott egyedi bútorasztalos munkákkal járó kiadás. A legkisebb költségvonzattal járó tételek az ajtók és a beltéri árnyékolók felszerelése, valamint a gipszkartonfalak kiépítése.
A CBRE a kialakítási költségeket átlagos, 1000 m2-es alapterületű irodákra becsülte az útmutatóban, jelentősen nagyobb alapterületű iroda és speciális ügyféligények esetén a költségek eltérhetnek az útmutatóban szereplő értékektől. „Útmutatónk célja, hogy általános képet alkosson arról, milyen kiadásokkal érdemes számolni a három leginkább jellemző irodatípus esetében. Természetesen vannak olyan igények és specifikációk, melyeket nehéz lenne a három kategória egyikébe sorolni. Az ilyen esetekben tanácsos szakemberhez fordulni, aki megfelelő tanácsot tud adni mind költség, mind időzítés kapcsán” – tette hozzá Kozma Csongor.
Újrahasznosítás az irodapiacon is
A költségek jelentős növekedése miatt egyre nagyobb figyelmet kap a már meglévő irodák átalakítása a folyamatosan alakuló üzleti és munkavállalói igények alapján, mely átalakítások általában túlmutatnak a viszonylag könnyen kivitelezhető szőnyegcserén és új dekoráció kialakításán. Fontos szempont lehet, hogy míg egy már meglévő sztenderd iroda korszerűsítése 649 euró/négyzetméter árat tesz ki, egy teljesen új iroda építése 792 euró/négyzetméter. Természetesen ezeket a költségeket rengeteg minden befolyásolhatja, a mérettől a működéshez szükséges speciális igényekig. A CBRE szakemberei szerint a fenntarthatósági alapelveket már a projekt elejétől érdemes szem előtt tartani, akár felújított, akár új építésű irodában gondolkodik valaki.
Bár a Fit-Out Cost Guide 2023 kiadványban szereplő adatokban ez még nem látszik, a CBRE előrejelzései alapján az elkövetkező fél évben várható inflációkövető bérfejlesztések miatt további árnövekedés várható a piacon.
CBRE
