Nemcsak a rossz, hanem a jó időkre is fel kell tehát készülni – hívja fel a figyelmet Pál Tamás, az ESTON iroda-bérbeadási divíziójának vezetője.
Noha 2015 első negyedévében nem adtak át új irodaépületet, a fejlesztések beindultak, folyamatban vannak. Jól látható, hogy nemcsak megépülnek az új házak, hanem viszonylag gyorsan meg is lehet ezeket az épületeket tölteni bérlőkkel, hiszen a jó minőségű, szabad irodaterületek a szűk esztendőkben eltűntek a piacról. Az irodapiaci trendeket mindez úgy változtatja meg, hogy most már hosszabb távú bérleti szerződések kezdenek megjelenni, szemben a korábbi rugalmas bérleti konstrukciókkal, amelyek főleg a nemzetközi bérlőkre voltak jellemzők.
A válságnak és a piac önszabályzó folyamatainak a magyar vállalkozásokra is volt pozitív hatása: sokan sikerrel erősítették meg nemzetközi piaci jelenlétüket, amely beindította az üzleti növekedésüket. Emiatt a magyar cégeknek is szükségessé vált hosszabb távra tervezniük. Az új irodaépületek esetében ezekre a folyamatokra a bérbeadók is reagáltak: a bérlőjelölteknek sok esetben akár tízéves szerződést és olyan nagy hozzájárulást kínálnak, hogy költségmentesen tudjanak költözni – mutatott rá az új trendre Pál Tamás.
A kereslet növekedése miatt az üresedés is csökkent az irodapiacon, a budapesti irodák alpiacának mezőnyében Dél-Buda szerepe pedig egyértelműen felértékelődött. „2007-ben még úgy adtunk el egy Fehérvári úti ingatlant, hogy nemsokára elkészül a 4-es metró, és mennyire jót fog tenni a lokációnak. A metrókijárat már akkor készen volt, de így 7-8 év távlatából láthattuk csak meg végre igazán, hogy a tömegközlekedés fejlődése milyen pozitív hatással van a 11. kerület ingatlanpiacára. Aminek viszont most nagyon örülünk, hogy Budapesten elkezdtek növekedni a bérleti díjak, és kialakult egy általános piaci optimizmus” – mondja az ESTON iroda-bérbeadási divíziójának vezetője.
A válság idején a tervezés és optimalizálás kérdése nagyon felértékelődött, de a szakember szerint a jó időszakokra is ugyanúgy érdemes előre tervezni: ha egy bérlő például az adott irodaházban nem készül fel arra, hogyan tud majd bővülni, akkor sajnálatos módon lehet, hogy egy másik épületben kell megnyitni egy új irodát. Ez pedig elaprózódáshoz, szervezeti illetve működési problémákhoz is vezethet. „Mi azt próbáljuk meg a cégeknek időről-időre elmagyarázni, hogy a rossz és jó időkre ugyanúgy fel kell készülni”.
Az elmúlt év trendjéhez tartozik még, hogy a budapesti lokáció mellé sok cég külföldön és belföldön egyaránt – elsősorban egyetemi városokban – bővül. A piaci optimizmust jelzi, hogy sok bérlő elkezdett magasabb kategóriájú irodában gondolkodni. De figyelemre méltó jelenség a mai piacon az is, amikor egy bérbeadó a saját bérlőit „vásárolja ki”, illetve arra motiválja, hogy kiköltözzön a házból, hogy egy másik bérlője bővülését támogassa azon a bérterületen.
Az aktuális fejlesztői szemléletre kitérve Pál Tamás rámutatott, a fejlesztők (de a bérbeadók is) felismerték, hogy nem elég egy „szimpla” irodaházban gondolkodniuk, nem elég pusztán olyan fejlesztési telket találniuk, ahol egy 15-20 ezer négyzetméteres irodaépület megvalósítható, hanem olyan házra van szükség, ahol a környéken valóban magas szintűek a szolgáltatások. Jelentős mértékben megváltoztak a bérlők munkakörnyezettel szemben támasztott igényei is: a munkakörnyezet a munkaerő toborzásban és megtartásban komparatív előnynek tekinthető, különösen az Y-generációt foglalkoztató cégek esetében. (Nagyon jól látható ez a Corvin-sétány fejlesztésénél, ahol a bérlőknek nemcsak a munkához, hanem a vásárláshoz, szabadidőhöz és életmódhoz tartozó szolgáltatások is adottak). A jövőbeni projektek is láthatólag ezt célozzák meg: nem véletlen, hogy városközpont jellegű fejlesztésben gondolkodnak az aktív piaci szereplők (pl.: Budapest One, Futureal).
„Jó látni, hogy ismét ott tartunk, hogy akár 40 ezer négyzetméteres nagyságrendű projekt egy-két ütemben reálisan megvalósulhat ma a magyar piacon” – zárta gyorselemzését Pál Tamás, az ESTON iroda-bérbeadási divíziójának vezetője.
OGH
