Európában a járvány előtti szint fölött, itthon még alatta a befektetési ingatlanpiac
2022. február 1.
2021 végére a kereskedési ingatlanok befektetési volumene meghaladta a járvány előtti szintet, számos európai piac 40 százalék fölötti növekedést ért el – derült ki a CBRE Market Outlook 2022 rendezvényén.
Világviszonylatban az ingatlanpiac egyre nagyobb részét teszik ki az ipari és lakóingatlanok, Magyarországon azonban továbbra is dominálnak az irodai eszközök. 2022 legfontosabb gazdasági témái az infláció, a COVID-19 járvány fejleményei és a fenntarthatósági szempontok lehetnek.
Megtérülés szempontjából 2020 a részvények, 2021 pedig az ingatlanok éve volt
Az európai kereskedelmi ingatlanok befektetési volumene meghaladta a pandémia előtti, 2019-es szintet: 333 milliárd EUR-ról a 2020-as visszaesést követően 359 milliárd EUR-ra emelkedett. 2020-hoz képest a kontinensen a legnagyobb, 49 százalékos növekedést az Egyesült Királyság érte el, de az északi országok (Finnország, Svédország, Norvégia, 42%) és Németország (40%) is a kontinens átlaga fölött (25%) teljesítettek. Ezzel szemben a közép-kelet-európai régióban a növekedés értéke mindössze 8 százalék, Franciaországban és a Benelux-államokban pedig visszaesés tapasztalható a tavalyi évhez képest.
A nyugat-európai piacon arányos eloszlás figyelhető meg az eszközosztályok tekintetében: az irodák 31, a lakóingatlanok 29, az ipari ingatlanok 17 százalékát tették ki a teljes volumennek, ami remekül illusztrálja a lakó- és ipari eszközök erősödését (közel 15 éves viszonylatban előbbi háromszorosára, utóbbi hússzorosára növekedett Európában). A két eszközosztály erősödése az irodai és kiskereskedelmi szegmens visszaeséséét eredményezte 2007 óta.
A magyar piacon továbbra is a belföldi tőke dominál: 2021-ben a hazai és külföldi befektetők aránya 70 és 30 százalék, utóbbiak pedig jellemzően Csehországból (24%), Ausztriából (23%), Németországból (22%), az Egyesült Királyságból (14%), Belgiumból (10%) és az Egyesült Államokból (5%) érkeznek. Az aktuális előrejelzések alapján a 2022-es befektetési volumen 1400 és 1600 milliárd EUR közé várható.
Magyarországon az iroda a befektetők kedvence, a régióban az ipari ingatlanok dominálnak
A közép-kelet-európai régióban azonban az ipari ingatlanok voltak a legnépszerűbbek 40 százalékkal, amit 37 százalékkal követ az irodai szegmens. Ezzel szemben Magyarországon továbbra is teljes mértékben dominál az iroda: a teljes volumen 82 százalékát ez a szegmens tette ki, amely elérte az egymilliárd EUR értéket. A befektetői érdeklődés annak ellenére volt erős az irodák iránt, hogy a bérbeadás szintje még mindig 42 százalékkal elmarad a pandémia előtti értéktől Budapesten. Az irodapiac kínálati oldala is gyenge volt 2021-ben: előzetes várakozásainktól jócskán elmaradva mindössze 44 ezer m2 került átadásra, amely ötéves viszonylatban a legalacsonyabb érték. A kihasználatlanság (9.2%) és az átlagos irodai bérleti díjak (13.6 EUR/m2/hó) nagyjából változatlan maradt 2020 végéhez mérten.
A hazai piacon az ipari ingatlanok a teljes befektetési forgalom 9 százalékát teszik ki, ennek a régiós szinten alacsony értéknek az elsődleges oka a kevés eladó. 2022-ben a CBRE magasabb forgalmat vár ebben az eszközosztályban, mert a befektetői érdeklődés továbbra is erős.
A budapesti ipari bérbeadási piac rekord évet zárt: 2019-hez viszonyítva 114 százalékos növekedés figyelhető meg az új bérbeadásokat tekintve, ahol a legtöbb bérlő építés alatt álló területekre szerződött (előbérlet keretében) a rendkívül alacsony (3%) kihasználatlanság miatt. Az ipari ingatlanépítés erős évet zárt: országosan kb. 935.000 m2 új csarnokterületet adtak át. Az ingatlanok regionális eloszlása szempontjából a főváros és annak agglomerációja dominál (540 ezer m2), a nyugati országrészben 191 ezer, Kelet-Magyarországon pedig 205 ezer m2 alapterületű ipari ingatlan épült tavaly.
Az új építésű ipari ingatlanok árazását tekintve az A-osztályú ingatlanok esetében 4,6-4,8 EUR, a városi logisztikaesetében pedig 5-5,7 EUR közé esik a bérleti díj négyzetméterenként.
Erősödő e-kereskedelem
A kiskereskedelmi szegmensre világszerte meghatározó hatással van az e-kereskedelem térnyerése, mely a pandémiás időszak kezdetén indult számottevő növekedésnek Magyarországon, Csehországban és Lengyelországban is. Bár a hazai e-kereskedelmi arány a környező országokhoz viszonyítva alulmarad, az előrejelzések szerint folyamatos és dinamikus növekedésre lehet számítani, így a 2021-es 10 százalékos érték öt éven belül 14 százalékig növekedhet, ami Ausztriával együtt a régióban inkább alacsony értéknek lesz még mindig mondható, azaz más országokban a kiskereskedelmi forgalom sokkal nagyobb része terelődik át elektronikus platformokra.
