Az aktuális adatok alapján, a fejlesztői aktivitás éves szinten is alacsonyabb lesz a 2016-ban mértnél és az előzetesen vártnál egyaránt.
A már elindított beruházások csaknem 400 ezer négyzetméternyi irodaterületet tesznek ki, ezek zöme (316 ezer négyzetméter) várhatóan csak 2018-ban kerül átadásra. A két legforróbb fejlesztési lokáció a Váci úti irodafolyosó és a dél budai részpiac. A Váci út dominanciája a közeljövőben tovább erősödik, jövő év végére az adott régió modern irodaállománya várhatóan meghaladja az egymillió négyzetmétert. A legkisebb (3%-os) üresedési rátával jellemzett dél budai részpiac esetén egy évvel később, 2019-ben számolhatunk jelentősebb (110 ezer négyzetmétert meghaladó) új irodával.
Az idei év második felében várható átadások közül a két legnagyobb a dél budai részpiacon kerül átadásra (Office Garden 3 és Magyar Nobel-díjasok Kutatási és Fejlesztési Park I.), a két épületben megvalósuló mintegy 42 ezer négyzetméternyi iroda az éves kínálatbővülés több mint felét teszi ki.
A bérlők az új lehetőségekre várnak
A január-júniusi időszakban az iroda bérbeadások volumene jelentős, 22%-os gyengülést mutatott az egy évvel korábbihoz képest. A keresleti visszaesést az egyre szűkülő bérlői mozgástér is indokolja: az átlagos üresedési ráta folyamatos csökkenésével egyre nehezebb megfelelő, egybefüggő irodaterületet találni.
A még építés alatt álló irodaházakra továbbra is erős kereslet mutatkozik: az előbérleti szerződések volumene az egy évvel korábban mérthez képest megnégyszereződött (közel 25.500 négyzetméterre írtak alá ilyen megállapodást). Az előbérleti szerződések csaknem fele (több mint 12 ezer négyzetméter) a dél Budán épülő Office Garden 3 irodáira vonatkozott, az új épület területének közel kétharmadát a január-júniusi időszakban sikerült bérbe adni.
A nettó kereslet nem változott számottevően az egy évvel korábban mérthez képest, az új szerződések, területbővítések és előbérleti megállapodások összesen 115 ezer négyzetméternyi irodaterületre vonatkoztak. A teljes keresleten belül a nettó kereslet aránya továbbra is magas (70%).
Az év első felében mindössze három szerződés érintett 5000 négyzetméternél nagyobb irodaterületet (két hosszabbítás és egy új megállapodás), ezekből kettőt a Váci úti régióban írtak alá, egyet a dél budai részpiacon.
Az irodapiaci szektorok közül továbbra is kiemelkedik a Váci úti irodafolyosó és a dél budai régió keresettsége: a teljes kereslet közel fele ide irányult 2017 első hat havában. A trendet magyarázza, hogy a Váci úti részpiac rendelkezik a legnagyobb állománnyal (828 ezer négyzetméter), egyben itt áll rendelkezésre a legtöbb üres iroda (közel 75 ezer négyzetméter).
A kibérelt területek átlagos mérete nem változott számottevően (egy év alatt 516 négyzetméterről 499-re csökkent); az átlagos tranzakció méret várhatóan az új kínálat dinamikusabb bővülésével fog újra növekedni.
Újra: rekord-alacsony üresedés
2013 eleje óta minden félévben nőtt a kihasznált irodaterületek állománya, vagyis a nettó piaci felszívás pozitív volt. 2017 első hat havában közel 27 ezer négyzetméterrel bővült a kihasznált területek állománya, a piacra jellemző átlagos üresedés ismét rekord-alacsony szintre, 9%-alá csökkent. A dél budai részpiacon gyakorlatilag elfogytak az üres területek: itt mindössze 3,1% a kihasználatlansági mutató. A bérleti díjak az elmúlt néhány hónapban enyhe mértékű, kiegyensúlyozott növekedést mutattak, az amúgy széles spektrumú A kategóriás ingatlanokra jellemző átlag díj intervallum 11-14,6 EUR/nm. A befektetők hozamelvárása 6,7-7% között alakul, ugyanakkor egyes prémium ingatlanok esetén 6% alatti megtérülés mérhető.
Robbanásszerű bővülés várható
Az irodaátadások éves volumene 2017-ben nem éri el az előzetesen várt szintet, így 100 ezer négyzetméter helyett mintegy 76 ezer négyzetméter kerülhet piacra. 2018-ra ennél lényegesen több új iroda befejezését várjuk. Ha a beruházók az egyre szűkösebb építőipari kapacitás és a növekvő kivitelezési díjak mellett is tudják tartani az előzetesen meghatározott ütemezést, a jövő év végéig akár 386 ezer négyzetméterrel is bővülhet a modern állomány. Az irodapiac legmeghatározóbb részpiaca még mindig a Váci úti irodafolyosó, itt a következő másfél évben több mint 150 ezer négyzetméter iroda átadását tervezik. A bérlők körében is népszerű lokáció megközelíthetősége piaci szempontból pont a legrosszabbkor – a kínálat dinamikus bővülésének és az új irodabérlők beköltözésének időszakában – romlik ideiglenesen a 3-as metróvonal felújítása kapcsán. A Váci úti irodák keresettsége várhatóan ennek ellenére sem csökken. Prognózisunk szerint a második félévre élénkül a kereslet, így az üresedés továbbra is enyhén csökkenő trendet mutat.
Eston
