Ennek 88%-a bevételtermelő eszköz, a maradék telkekben, fejlesztési projektekben várja a következő etapot. A 88% kétharmada iroda, a többi bevásárlóközpont a régió hat országában. Az egyik fő piac Magyarország, az utóbbi időben egyre növekvő hangsúllyal. Az elmúlt 10 hónapban átstrukturálták a cég működését: előtérbe került a bérlőközpontúság, a környezettudatosság és az ESG elkötelezettség. A december elején megtartott Centerpoint egészét érintő épületbejárás során Ispánki Nikoletta, kereskedelmi igazgató, Gárdai János, regionális operatív igazgató, és Csiki László vagyonkezelési műszaki vezető tájékoztatta a sajtót. Az apropót az adta, hogy a 20 éves a Centerpoint legnagyobb bérlője, az ExxonMobil a nyár folyamán átköltözött a vadonatúj Pillar Irodaházba, a GTC-nek pedig adott volt a feladat: hogyan tovább? https://www.irodakereso.info/cikkek/irodapiaci-hirek/gtc-atadtak-a-pillar-irodahazat.

Felújítás? Rendben, de mit?

A költözés okán a Centerpoint egy része most üres, ami jó alkalom arra, hogy felújítsák. Gárdai János, regionális operatív igazgató szerint „Viszonylag gyorsan kialakult a konszenzus, hogy az energiahatékonyság lesz a vezércsillag, figyelve az energiamix megválasztására, és a felhasználás optimalizálására. Ennek jegyében születtek meg a komplex energiahatékonysági program elemei; a pincétől a padlásig végignéztük az épületet.”

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a GTC energiahatékonysági felmérést készített a teljes Centerpoint irodaházra, melynek során minden, az energiafelhasználással összefüggő területet megvizsgáltak és auditáltak. Többek között áttekintették az épület működéséhez felhasznált energia típusát, az egyes területek/gépek/berendezések átlagos fogyasztását, a fogyasztás szabályozásával elérhető gazdaságos energiafelhasználás lehetőségeit. Felmérték az alternatív energiahatékonysági megoldások elérhetőségét, ellenőrizték a hűtő/fűtő berendezések működését és a teljes hűtési/fűtési folyamatot, az épület belső és külső világítását, a felvonók fogyasztását és a kapcsolódó használati szokásokat. Értékelték a meglévő gépek/berendezések állapotát, energiafogyasztását, fejlesztési lehetőségeit és ennek költségeit, illetve alternatívákat kerestek arra, hogy ezeket modernebb és kisebb energiafogyasztású eszközökkel váltsák ki, figyelembe véve azok beszerzési, beépítési és használati idejét, valamint költségeit. A teljes épületet érintő felmérés alapján prioritási lista készült a meglévő fogyasztók cseréjéről és felújításáról, átalakításáról, illetve az új, modernebb berendezések beszerzéséről és beépítéséről. A felmérés eredménye a Centerpoint meglévő épületeiben már elkezdett átfogó energetikai és energiahatékonysági fejlesztés. A folyamatban lévő munkák befejezése 2023 tavaszán várható. A Centerpoint fejlesztésének köszönhetően az irodaház energetikai hatékonysága jelentősen, 20 százalékkal nő, ami nemcsak felelős magatartás egy környezettudatos vállalat részéről, de az ügyfelek szempontjából is kiemelt hatású, hiszen számottevő költségmegtakarítást eredményez a bérlők által fizetett üzemeltetési díjban is. Másképpen fogalmazva, ez havi 1 €/hó/nm megtakarítást jelent. Az épület energetikai besorolása CC, a megcélzott szint a BB. A Centerpoint teljes körű energetikai felújításának köszönhetően szintet lép az épület LEED-minősítése, amelynek megszerzése folyamatban van.

A fejlesztés során a hangsúly az energetikai fókusz mellett a megváltozott bérlői igényeken van. Ispánki Nikoletta, a GTC-hez közelmúltban csatlakozott kereskedelmi igazgató tartott remek – tömör, lényegre törő és jól áttekinthető – prezentációt. A három évtizedet átölelő összefoglaló nem csupán a magyar irodapiacról, de egy kicsit rólunk, a fővárosban élőkről és dolgozókról is szólt: míg három évtizede az irodaházakkal szemben támasztott elvárások legfontosabbika az volt, hogy az elegáns irodák méltó módon reprezentálják a bérlőt, annak piaci pozícióját és presztízsét; ma a költségek csökkentése a prioritás. A cellás irodáktól eljutottunk oda, hogy a belső terek kialakításánál a legfontosabb szempont az energiahatékonyság, az üzemeltetési költségek csökkentése. Részletek a galériában található ábrán.

Távhő és gáz egyszerre, egy épületben?

A bejárás során Csiki László, a GTC Magyarország vagyonkezelési műszaki vezetője kalauzolt bennünket, aki arra a felvetésre, hogy a régi, idén nyáron kiürült épületrészek is több mint elfogadható állapotban vannak, és némi kozmetikai beavatkozás után akár be is lehetne költözni, azt válaszolta, hogy a korszerűsítés lényege nem a design, hanem az energetika, a gépészet és az üzemeltetés. Így nem látható: a falakban, a pincében, illetve a tetőn van elrejtve. „Az irodaházak energiafogyasztásának legnagyobb részét, több mint 60 százalékát a folyamatos (24/7) nyári hűtés, illetve a téli fűtés adja. Emiatt ezek csökkentése abszolút prioritás az irodaházban, energiahatékony megoldásuk jelentős megtakarítást jelent az üzemeltető és a bérlők számára egyaránt. A három év alatt megvalósítandó cél a teljes körű modernizáció és 20%-os energetikai hatékonyságnövelés. A 2023-as év téli fűtési időszakára az elavult gázkazánok kiváltására az épületbe bevezetjük a távhőt, ami nagy fokú szolgáltatási biztonságot nyújt a folyamatos ellátásának köszönhetően. További előnye a rendszer kisebb arányú meghibásodása a gázüzeműhöz viszonyítva, valamint alacsonyabbak a karbantartási és javítási költségei. A távhőcsatlakozást az irodaház pincéjében építettük ki: a távhőrendszeren keresztül az irodaházba érkező hőt átalakítják, és az előállított meleg vizet áramoltatják a fan-coil berendezésekben.” A szakember szerint nagyon leegyszerűsítve a lényeg a következő: „azzal, hogy a Centerpointban egyedülálló módon gáz és távhő is rendelkezésre áll, akár napi szinten dönthetünk arról, hogy melyik berendezést indítsuk el, kihasználva a piaci áringadozásban rejlő megtakarítási lehetőségeket.”

Épül a harmadik ütem

A korszerűsítéseknek hála az üzemeltetés is szofisztikáltabb lesz; a hőmennyiség mérőknek köszönhetően a bérlő a fogyasztás alapján fizet majd. A teljes irodaház külső és belső világítását teljes körű LED-lámpákra cserélik az egész épületben, beleértve a folyosókat, liftelőtereket, közösségi tereket, bérleményi területeket és az épület homlokzatát. A LED-technológiának köszönhetően jelentősen csökken az épület villamosenergia-fogyasztása. További lényeges előnye, hogy a LED-lámpák hosszabb élettartamúak. Komoly megtakarítást várnak a felvonók cseréjétől is. Gárdai János szavai szerint „a korábbi felvonókat modern, hatékony KONE okosliftekre cseréljük valamennyi épületmagban: a 4-4 új lift nagy előnye, hogy kommunikálnak egymással, a leghatékonyabban oldva meg a személyszállítást. Sőt, az új lifteknek kisebb az elektromosáram-fogyasztásuk, csendesebbek és gyorsabbak a régi felvonóknál. A liftkabinokban infoscreen található, ami folyamatos kommunikációs lehetőséget biztosít a bérlőkkel. Az új lifteket HEPA- és UV-szűrőkkel szerelték fel, amely tisztább levegőt biztosít a kabinokban.”

Sok-sok apróság, amelynek a lényege, hogy mire felépül a Bánáti és Hartvig Építész Iroda tervei alapján már kivitelezés alatt álló, közel 40 ezer nm-es harmadik ütem, egy egységes, minden ízében XXI. századi komplex iroda együttes jöjjön létre, amely nemcsak a méretével – 75 ezer nm-ről van szó – de kvalitásában és energiahatékonyság tekintetében is ismét a toplista élére repíti a Centerpointot.

Az építész stúdió tájékoztatása szerint a három épület a telekösszevonással kialakuló egy háztömbnyi telken harmonikus térkompozíciót alkot majd, a belső udvarok összenyitásával, valamint azok közforgalom felé történő megnyitásával a kerület közlekedési hálózatában is megjelenő csomópontot alkothat. A földszinti közösségi funkciók felett az első emelettől a hetedik emeletig általános irodaszintek kialakítását terveztek, amelyre további két, visszahúzott mezzanin szintet létesítettünk. A használati szintek magasságát a meglévő irodaszintekkel azonos magasságban alakították ki. A homlokzati nyílászáróosztás vertikálisan a meglévő, csatlakozó épületek építészeti struktúráját követi. Az épület alatt két szint mélygarázst terveztek, amely a telek teljes területét kihasználja, valamint egy harmadik, csökkentett alapterületű szintet, amely elsősorban a gépészeti és technológiai helyiségek elhelyezésére szolgál. A felszínen, az épület körül egy széles árkádsor is megvalósul. A parkosított udvarok szó szerint teret adnak a közösségépítéshez, fontos a szerepük abban, hogy az itt dolgozók egy közösség részének érezzék magukat. A GTC-s szakemberek arról is tájékoztattak a bejárás során, hogy a fejlesztéseket saját tőkéből fedezik, és mivel ők hosszú távon gondolkodó fejlesztők, nincs rajtuk az a fajta nyomás, mint ami a negyedéves tőzsdei jelentések kényszerében mozgó cégeket küldi olykor igen keskeny kényszerpályára.

A Centerpoint teljes körű felújításának műszaki részletei itt érhetők el: https://www.irodakereso.info/cikkek/irodapiaci-hirek/centerpoint-jobb-lesz-mint-volt-uj-koraban

A képre kattintva galéria nyílik

 

Irodakereso.info