Egyre drágább és egyre kevesebb üres iroda lesz Európában
2015. augusztus 31.
Az európai első osztályú irodapiacon a kihasználatlanság várhatóan a 2009-es szintre esik vissza 2016 végére és tovább csökken az évtized végéig – áll a CBRE globális ingatlan-tanácsadó előrejelzésében. Európa nagyvárosaiban az irodafejlesztések nem tudnak lépést tartani a gazdasági növekedés miatt bővülő kereslettel, így szinte minden irodapiacra egyre alacsonyabb kihasználatlanság és gyorsuló bérleti díj-növekedés lesz jellemző a következő öt évben.
„Az elmúlt időszak főleg a görög adósságról szóló tárgyalásokról szólt, ami háttérbe szorította azt a tényt, hogy az európai gazdaságok magukhoz tértek, és ez táplálni fogja az irodapiacokat is. Számos városban az irodafejlesztések nem tartanak lépést a növekvő kereslettel és szinte mindenütt csökkenő kihasználatlanság és a bérleti díj növekedése várható a következő 5 évben a foglalkoztatás szintjének emelkedése miatt. A fellendülő gazdaságú városok dominálják a munkaerő-piaci növekedés listáját a következő fél évtizedben: ezekben a vállalkozások üzleti bizalma erősödik, és végrehajtják terjeszkedési terveiket. Ennek eredményeképpen hosszan tartó bérletidíj-emelkedési időszak várható”- mondta Dr. Neil Blake, a CBRE európai kutatási igazgatója.
Az irodákban való foglalkoztatás bővülése várhatóan kétszerese lesz a teljes alkalmazotti kör növekedésének Európa nagyvárosaiban: Isztambul, Varsó, Madrid, Barcelona, London, Lisszabon és Bukarest áll ebben a folyamatban az élen. A jelenlegi rövidtávú gazdasági és politikai instabilitás ellenére Isztambulban lesz a legjelentősebb a növekedés a török gazdaság tartós hosszú távú bővülése miatt.
Míg csaknem minden piacon várhatóan emelkednek az irodák bérleti díjai, néhány városban, mint Varsó és Prága, a jelenlegi magas fejlesztési aktivitás miatt a bérleti díj nem emelkedik jelentősen a közeljövőben. Isztambul esetében is a kereslet dinamikus bővülésével lépést tart a kínálat növekedése, így itt sem várható komoly bérletidíj-emelkedés. London és Dublin – ahol most a leggyorsabb az áremelkedés – szintén fejlesztésekkel reagál a megnövekedett keresletre, így minden bizonnyal lassul a drágulás és akár díjcsökkenés is elképzelhető a 2020-ig tartó időszak végén.
Az európai nagyvárosok aggregát kihasználatlansági rátája már visszaesett a csúcsot jelentő 2010 év végi 9,6 százalékról a jelenleg mért 8,9 százalékra. 2016 közepére a CBRE szakértői 8,4 százalékot várnak, ami megegyezik a 2009. júniusi értékkel – 2020 végére pedig 8,4 százalékkal 10 éves mélypontra eshet vissza az üres irodák aránya Európában. 2016 során a bérbeadások csaknem 12 százalékkal emelkedhetnek 2015-hez képest, néhány nagyvárosban (Madrid, Barcelona, München, Bécs, Brüsszel és Varsó) pedig akár 20 százalékos is lehet a növekedés.
„A bérleti díjak tekintetében fontos tényező, hogy a magas kihasználatlanság mögött sok helyen strukturális okok húzódnak.” – magyarázta Borbély Gábor, a CBRE budapesti kutatási igazgatója. „Nyugaton Dublin és Amszterdam estében kiugróan magas az üresedés, ugyanakkor a bérleti díjak mégis emelkedhetnek, mert az üres irodák egy része nem vonzó a bérlőknek a technikai elavultság vagy a rossz elhelyezkedés miatt. Közép-Európában Varsóban és Prágában egyre jelentősebb gond a kihasználatlanság emelkedése, ezeken a piacokon a most kialakuló strukturális kihasználatlanság jelensége évekig fennmaradhat. A budapesti piac épp most gyógyul ki ebből, hiszen évek óta tartó csökkenés révén a kihasználatlanság a varsói szintre csökkent (14%), jelentősen a prágai érték (16,5%) alá. A folyamatban lévő fejlesztések alapján Varsóban nem elképzelhetetlen a 20% közeli kihasználatlanság a közeljövőben, míg itthon a ráta további csökkenésére számítunk. Ez az oka az ellentétes irányú bérletidíj-várakozásoknak a két várost illetően. ”
Az irodabérlés Madridban, Barcelonában és esetleg Moszkvában drágulhat a leginkább, akár több mint évi 4 százalékkal 2020 harmadik negyedévéig. Az első osztályú irodák bérleti díjai Madridban jelenleg 306 euró/négyzetméter/év, ami 4,1 százalékkal haladja meg a tavalyi szintet és várhatóan 321 euróra nőnek 2016 márciusára és akár 441 euróra emelkedhetnek 2020 végéig.
„A gazdaság magára találása és a foglalkoztatási helyzet alakulása szinte minden európai nagyvárosban várhatóan javuló megtérülést biztosítanak a befektetőknek az irodapiacokon. A fejlődés miatt érzett optimizmus leginkább Londonban érhető tetten, ahol az egyébként is alacsony hozamok a következő év során további 50 bázispontot eshetnek.” - magyarázta Neil Blake.
A jelenlegi magas hozamszint, a várható további hozamcsökkenés és a pozitív bérletidíj-kilátások miatt a következő 5 évben a legkedvezőbb megtérülést az olyan városokban várja a CBRE, mint Budapest, Róma, Madrid, Milánó vagy Moszkva. Ugyanakkor a politika bizonyos piacokon komoly kockázatot jelent. Az ukrán-orosz válság, az újabb görög és a spanyol választások eredménye jelentős befolyásoló tényezők lehetnek a piacokon.
„A kilátásokra a politika jelenti a legnagyobb kockázatot a következő öt évben.” - tette hozzá Blake.
