A városszerte mindenhol látható építkezések megtévesztik a bérlőket. A 2018-as évben várhatóan összesen 260.000 négyzetméter új iroda érkezik a piacra, melyek 63%-a már most bérbe van adva. A volument tekintve válság előtti időket idéz az új átadások mértéke ám ezen területek túlnyomó többsége már az épület hivatalos átadása előtt gazdára talál. A lejáró szerződések meghosszabbítása sem biztos forgatókönyv. Sok esetben már előbérleti jogot biztosított a tulajdonos egy másik, nagyobb bérlőnek további bővülésre, és egy esetleges előbérleti joggal való élés esetén csupán egy hivatalos levélből értesül a cégvezető arról, hogy a hosszabbítás már nem opció az adott irodaházban.

„Tapasztalataink szerint sokszor nehézségekkel szembesülnek a Bérlők az iroda bérléssel, iroda-használattal kapcsolatos döntési helyzetekben. Egyrészt kevés kivétellel még mindig későn kezdenek el foglalkozni a lejáró szerződéseikkel, továbbá nem tekintik reális kockázatnak azt, hogy a jelenlegi Bérbeadójuk nem hosszabbít szerződést velük. Gyakran előfordul a mai piaci környezetben, hogy egy harmadik – legtöbb esetben nagyobb területet igénylő – meglévő vagy új bérlő miatt a tulajdonos eláll a szerződéshosszabbítás lehetőségétől.” -  összegezte Szapáry Zsolt, a Robertson Hungary vezető irodapiaci tanácsadója.

A Bérlőkhöz ez az információ csak akkor jut el, ha szakértő cég segíti az irodakeresési projektben. „Munkánk első és egyik legfontosabb lépése, hogy ez az üzenet célba érjen, a partnerek ismerjék fel, hogy igenis minimum egy, de inkább két évvel előre kell gondolkodni. Nagyon komoly feladat és piackutatás szükséges egy ilyen folyamat elindításához – két évre előre tervezni, üzleti tervet készíteni és bővülési ütemeket meghatározni régen sem volt könnyű feladat, ebben a piaci környezetben viszont még inkább komoly kihívást jelent."  – fejti ki Szapáry Zsolt.

Az elmúlt időszakban több olyan indok is elhangzott miért kényszerültek a vezetők új helyre költöztetni irodájukat. Az egyik leggyakrabban előforduló probléma, amivel a cégeknek szembesülniük kell a korlátozott bővülési lehetőségek. A meglévő irodaházak jelentős százaléka teljes kihasználtsággal működik, így a meglévő bérlők bővülési igényeire nem tudnak reagálni a tulajdonosok.  A „saját” irodaházon belüli növekedés korlátozottsága sok esetben olyan egyéb problémákat generál, ami elkezdi gátolni az ügyfél üzleti fejlődését. A megnövekedett ültetési sűrűség, a zsúfoltságérzet ennek egyik legszembe tűnőbb példája, arról nem is beszélve, milyen további problémákat okozhat, ha humánerőforrás bővítésre van szükség, de nem tudják hová leültetni az új dolgozókat.

A döntési motivációkat vizsgálva kiemelt tényező a dolgozók megtartása és újak megszerzése. Gyakran költöznek vállalkozások ezen célból jobb minőségű, szebb, használhatóbb és kreatív terekkel rendelkező irodákba. Harmadik ám szintén rendkívül sokat hallott indok a minőségi váltásra való törekvés, az egyes régebbi épületek korlátait - akár magasabb költségek árán is-, de modernebbre épületre váltással próbálják átlépni. Az utóbbi időben nagyon sikeres irodaparkok mint a Váci Greens, vagy az Office Garden ezt a trendet kihasználva tudnak olyan cégeket szerződtetni, akik dinamikus bővülést prognosztizálnak a következő 5 -7 éves ciklusuk során. A parkok újabb és újabb ütemei hosszútávú megoldást biztosítanak ezen cégeknek.

Mi lehet a megoldás?

Biztosan működő megoldás aligha létezik, időben megkezdett munka és tanácsadó partner bevonása a folyamatba nagyságrendekkel csökkentik az üzleti kockázatokat. A Robertson Hungary Kft 17 éve folyamatosan aktív szereplője a piacnak, kapcsolati hálója, szakmai tudása és elhivatottsága komoly segítséget jelent a bajban lévő cégeknek.  „Jól felépített stratégia és főként időben megkezdett munka mellett még most is köthetők a Bérlő számára előnyös üzletek. Az egy-két évre előre gondolkodást a Tulajdonosok is értékelik, lényegesen több rugalmasság érhető el így. Sikerült már 3 hónap alatt is ,,csodát tenni” és 1200 négyzetméteres igényt rövid idő alatt kiszolgálni, ám ehhez már a szakmai tudáson túl kell némi szerencse is.” fejezte be Szapáry Zsolt.

 

Robertson