A tavalyi bérbeadási számok sok helyen rekordot mutattak, ami után a kihasználatlanság az év végére újabb történelmi mélységbe süllyedt. Az áremelkedés folytatódott, elsősorban az irodai és a logisztikai kínálati árak növekedésében látszik meg leginkább a szűkös választék.

„A hazai ingatlanok iránti befektetési kereslet érthető, hiszen a következő években is a magyar növekedés lehet az EU-ban a legmagasabb, ami minden ingatlan iránt érezhetően növeli a felhasználói igényeket. A tavalyi évben csak a CBRE csapata 130 ezer m2 irodát adott bérbe Budapesten, a közép-európai régióban pedig 1 milliót - ezek a számok is jól mutatják, milyen erős a lendület ezen a piacon.” - magyarázta Kibédi Varga Lóránt, a CBRE Magyarország ügyvezető igazgatója.

Soha nem kerestek annyian irodát, mint tavaly

A teljes bérbeadási volumen megközelítette a 640 ezer négyzetmétert, ami 17%-kal magasabb az eddigi rekordnak számító 2015. évi szintnél. Az előbérleti szerződések aránya évek óta töretlenül nő, 2019-ben elérte a 20%-ot, ugyanakkor a hosszabbítások volumene is abszolút rekordot ért el 275 ezer négyzetméterrel, ami 43%-a a teljes keresletnek. Ez a két trend csak látszólagos ellentmondás, hiszen az alig 5,6%-os kihasználatlanság mellett a legtöbb cég vagy elköteleződik még építés előtt vagy alatt álló projekt mellett, vagy hosszabbít a meglévő bérleményében. Ez különösen igaz a nagyobb cégek esetében: a 3,000 m2 feletti irodaigénnyel rendelkező cégek 53%-a hosszabbított jelenlegi helyén, 30% pedig csak idén vagy évek múlva tud új helyére költözni. Az előbérleti szerződések magas arányának köszönhetően az építés alatt álló fejlesztésekben az irodaterületek alig 40%-a kiadó.

Jelenleg 574 ezer m2 iroda van építés alatt, ami negyedével több mint egy évvel ezelőtt. Ugyanakkor ezt a növekedést árnyalja, hogy az eredetileg 2019-re tervezett projektek alig fele készült el időben, a budapesti irodapiac csupán 63 ezer m2-rel bővült, míg a többi fejlesztés átadása átcsúszott 2020-ra. Idén így a fővárosi modern irodaállomány 264.000 m2-rel növekedhet és jövő év elején átlépheti a bűvös 4 millió négyzetméteres határt. A következő években költöző cégek jelentős területet szabadítanak fel a piac számára régebbi épületekben, melynek egy része kiszolgálhatja a házban maradó bérlők bővülési igényeit, más része viszont felújítás után újragondolva kerül vissza a piacra. Ez a potenciális bérlők számára további kb 55.000 m2 szabad területtel növeli a jelenleg igen szűkös irodakínálatot a következő két évben.

A hotelpiac is bővül

Míg az elmúlt három évben kb 1.600 szobával bővült a fővárosi szállodakapacitás, idénre mintegy 2.150 szoba átadását tervezik 18 új budapesti szállodában. Ugyanakkor a projektek mintegy felét az év utolsó hónapjaira időzítik, így akár át is csúszhatnak a következő évbe. Az építési láz mindenesetre rendkívüli: összesen 32 hotel aktív fejlesztése folyik, a teljes hazai szállodakapacitást 3,750 szobával bővítik 2022 végéig - ha időben elkészülnek. Kiemelkedő a fővároson kívüli fejlesztések volumene és aránya (23%), ami mutatja, hogy a hotelpiac óriási tartalékokkal bír Budapesten kívül is.

Visszafogott piacok

A kiskereskedelmi és az ipari ingatlanok esetében továbbra sem dübörög a fejlesztési piac, és a kereslet is gyengült 2018-hoz képest. A kiskereskedelmi forgalom országosan 5.7%-kal bővült, de a budapesti plázák forgalomnövekedése ezzel szemben 2-3% lehetett tavaly, ami a fővároson kívüli erősebb forgalomnövekedéssel és az online vásárlás további térnyerésével magyarázható. A bérleti díjak növekedése is megtorpant a fővárosi bevásárlóközpontokban, míg a vidéki házak és a bevásárlóutcák esetében ez a fordulat még nem látszik. Az e-kereskedelem egyértelmű nyertese lehet a logisztikai piac, azonban egyelőre ez a hazai statisztikában nem mutatkozik úgy, mint a cseheknél és lengyeleknél. A nettó bérbedás újra 200 ezer m2 fölé emelkedett a budapesti agglomerációban, ami 19%-kal magasabb érték, mint 2018-ban, és megfelel az öt éves átlagnak. Az új bérbeadások szintjét erősen korlátozza, hogy nincs érdemi szabad kapacitás a főváros környékén. A klasszikus logisztikai létesítmények esetében mért 1.7% kihasználatlanság nagy része használaton kívüli irodát jelent, és összesen alig 14 ezer m2 kiadó raktárterület van hat épületben. A városi logisztika esetében is hiába 3.2% az üres állomány aránya, ez több mint 90%-ban irodaterületet jelent, raktározási kapacitás ezekben az épületekben gyakorlatilag nincs.

“Az ipari piac hiányzó szabad kapacitásán idén közel 180 ezer m2 új raktárterület átadása fog segíteni. A logisztikai és irodai bérlőknek is jó hír, hogy idén érdemben nő az új irodapiaci kínálat: ha minden a terv szerint alakul, az idei átadások évtizedes csúcsot hoznak mint a logisztikai, mind az irodapiacon. A képet árnyalja az előértékesítés során bérbeadott területek aránya, de mindenképp kedvező az idén vagy jövőre költözni vágyók számára, hogy nagyobb kínálatból tudnak választani.”- tette hozzá Borbély Gábor, a CBRE üzletfejlesztési és kutatási igazgatója.

CBRE