A Belvárosban található paloták felújítása rendkívül jó példa arra, hogyan tudnak a magánbefektetők közreműködni a történelmi értékű épületek megőrzésében. A piaci igények, hogyan alkalmazkodnak a szigorú építési szabályokhoz, hogyan lehet a történelmi örökséget megőrizni úgy, hogy közben az ingatlanok jövedelmet is termelnek.
A Budapest belvárosában található épületek döntő többsége a XIX. - XX. században épült az akkori építészeti (főként klasszicista, illetve eklektikus) stílusoknak megfelelően. Számos műemlék épület került átalakításra és felújításra az elmúlt néhány évtizedben. A belváros tele van olyan példákkal, ötletes megoldásokkal, ahol az épület jellegét megtartva adtak új funkciókat a belső tereknek. Rengeteg a különleges építészeti bravúrokat megvalósító iroda, vagy századfordulós villából átalakított iroda. A szakzsargon ezeket az egyedi építészeti jegyeket hordozó épületeket, ahol a funkcionalitás sajátos módon keveredik az esztétikával butik irodának nevezi. Budapest történelmi jellegének is köszönhetően rendkívül gazdag butik irodákban. A teljes modern irodaállomány 3%-a ebbe a kategóriába tartozik a fővárosban.
A belvárosi irodaházak különösen kedveltek az ügyvédi irodák, pénzintézetek, bankok és a start-up cégek körében. A tranzakciók jelentős százaléka hozzájuk köthető. A belvárosi irodapiac rendkívül telített, az elmúlt pár évben a nagyobb összefüggő irodaterületek teljesen eltűntek, 2019-ben elsősorban a kisebb tranzakciók dominálták a belvárosi irodapiacot, ez a tendencia 2020 elején is folytatódott. A piac sajátosságából adódóan a Belvárosban nehéz kiszolgálni a nagyobb bővülési igényeket, ami főleg a start-up cégek számára komoly probléma.
A történelmi épületekkel beépült belvárosban új projektek megvalósítása a fejlesztési telkek hiánya miatt erősen korlátozott. Évről évre láthatunk azonban egy-egy megújuló házat, amik új lendületet adnak a belvárosi irodapiacnak. A legnehezebb feladat ezeknél az épületeknél a harmónia megteremtése. Az épületek teljes homlokzata felújításra kerül, de nagyon fontos szempont a felújítás során, hogy a mai igényeknek megfelelően rugalmasan alakítható, átlátható irodai alaprajzok jöjjenek létre az egyes szinteken. A legtöbb épület belső udvarral rendelkezik, ami üvegtetővel kerül befedésre, ezzel is modern érzetet kölcsönözve az épületeknek. A legérdekesebb megvalósult példák a Freedom Palace, az Eiffel Palace és a Váci 1. Az utóbbi különösen izgalmas példa mivel a multifunkcionális épületben a felújításoknak és szerkezeti átalakításoknak köszönhetően jól elkülönítve, de harmóniában működnek együtt a különböző funkciójú egységek. Jól megférnek itt a retail egységek és irodák is. Gyakran ezek az épületek úttörőnek számítanak a modern technológia alkalmazásában is, az Eiffel Palace például az országban először szerzett kettős környezetvédelmi minősítését (LEED Gold, BREEAM Very Good).
Különös csokrot képviselnek azok az épületek, ahol meglévő klasszikus épület mellé, felépült egy modern „szárny” is, vagy az épület adottságait kihasználva plusz emeleteket építettek egy-egy épültre, vagy új modern szárnnyal egészítették ki a meglévő épületet. Ezekben az esetekben különösen figyelemreméltó, ahogy épületen belül találkozik a klasszikus és modern. Az épület egyik szárnyából, vagy emeletéről a másikba átsétálva más impulzusok érik a szemlélőt. A Vörösmarty téren található Medimpex Palota két új emelet beépítésével kapott új karaktert, de az Andrássy útról is számtalan példa hozható. Nagyon jól sikerült az Andrássy Palace, vagy sokaknak ismerős lehet a patinás Párizsi Nagyáruház épülete, ami bő egy évtizeddel ezelőtt újult meg. A szomszédos telken, a Paulay utcában folyó fejlesztésnek köszönhetően egy modern épülettel szélesedik a belvárosi paletta. Az épület közvetlen összeköttetésben lesz a korábbi Divatcsarnokkal. A hat szintes épület földszintjén üzlethelységek, az emeleteken pedig irodák helyezkednek majd el. Kicsit tovább haladva a Városliget felé, a Francia Nagykövetség egykori otthona néz nagyobb átalakítás elé. Az épület felújításának tervei elkészültek, így a közeljövőben egy szerencsés cég új székházává válhat a Lendvay utcai ingatlan.
A Belvárosban a telkek korlátozottsága és a szigorú műemlékvédelmi szabályozások miatt a városképpel organikusan fejlődik az irodapiac is. Nem gyakoriak itt az új fejlesztések, tehát a nagyobb alapterületet kereső bérlőknek itt nincs túl sok választási lehetősége. A kisebb területigényű bérlők azonban nincsenek ennyire korlátok közé szorítva. A koronavírus gazdasági utóhatásai következtében valószínűsíthetően több cég is átgondolja irodahasználatát és minőségi területek kerülhetnek újra piacra. A fejlesztők igyekeznek megvalósítani a legmagasabb technológiai színvonalú fejlesztéseket, ezzel párhuzamosan pedig fontos szerepet játszanak a Belváros építészeti örökségének megőrzésében és továbbfejlesztésében. – összegezte Herédi Gábor, a Robertson Hungary tanácsadója.
Robertson
