„Egy olyan bokszolóhoz hasonlítanám az irodapiacot, aki éppen feltápászkodik ez előzőleg bekapott nagy pofon után és már majdnem helyreáll, de ekkor újabb jobb horgot kap és kezdhet mindent újból” – festette le a helyzetet Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezetője. Ebből szerinte az következik, hogy nem lehet hátradőlni: a bérbeadók, a bérlők, a fejlesztők és az üzemeltetők számára is az újratervezésnek folyamatosnak kell lenni. Ezt a következők határozzák meg 2023 elején:
• durván megnőtt energiaszámlák
• magas infláció
• kilengéseket mutató Euró-forint-árfolyam
• az elhúzódó ukrajnai háború
• az általános gazdasági lassulás
• a home office tartóssá válása
• növekvő bérköltségek
A bérlőképviseletben már sok éve tapasztalatot szerző cég most azt érzékeli, hogy a bérlőknek egyelőre nem nagyon vannak konkrét válaszai. Többé-kevésbé sikerült ugyan „belőni”, hogy mennyi legyen a távolról végzett munkaidő - ez általában 2 vagy 3 nap egy héten –, de például nem tudnak mit kezdeni azzal, hogy ezáltal sokkal lazábbak lettek a kapcsolatok a munkavállalók és a cégek között.
Természetesen vannak különféle céges programok, sokszor direkt a péntekekre időzítve, mert azt szeretik kerülni a dolgozók és „home office”-ba menekülnek. Az irodatér nappalivá változtatása is szinte kötelező lett. Egyre több irodaházi bérleményben van akár 6-8 kisebb-nagyobb tárgyaló vagy a belső kommunikációnak teret adó konferenciaterem. Nőtt és még kényelmesebb, még design-osabb lett a konyha és a háziállatokat is már egyre többen megengedik az irodaházban. Lehetnek új szolgáltatások is az irodaházakban, ami szintén visszavonzhatja az embereket.
Az ügyvezető utalt rá, hogy mindez csak átmenti könnyebbség a dolgozók visszacsalogatásában. A cégvezetők 2023 elején inkább a saját cégük jövőjéről és a költségekről gondolkodnak. A már megérkezett válságban később lehetnek majd céges egybeolvadások, ami általában az összirodaterület-igény csökkenésével járhat együtt, de ez Magyarországon még nem jellemző.
Nem hiszi a többség, hogy vissza kellene adni területet vagy albérlőt kellene keresni a bérlemény egy részére. A visszaadást nehezítik a szerződések, az albérlet, mint megoldás piaci fogadtatása pedig nagyon vegyes és csak akkor éri meg, ha az albérlőnek az irodabelsőre vonatkozó átalakítási igényeit az albérletbeadó fizeti.
Jelentősen megnőtt az irodabérlet összköltsége, elsősorban a 3-5-szörösre nőtt üzemeltetési díj miatt. Kalaus Valter szerint már vannak olyan irodaépületek, ahol ez utóbbi megközelíti az átlagos bérleti díj nagyságrendjét.
„Horror árak jelentek meg a januártól érvényes időszakra. Az eddigi 3-4 euró/négyzetméter/hó díjat 9-12 eurós érték váltotta fel, amit kénytelen lenyelni a bérlő. De csak emiatt még nem fog költözni, arra számítok, hogy a maradásért cserébe a kedvezmények növelését fogják kikényszeríteni, együttműködve a bérbeadóval. Egy hosszabbításért általában 2-3 esetleg 4 havi díjmentes időszakot kérnek, ám ha egy új épületbe akarja átcsábítani őket a bérbeadó/tulajdonos, akkor akár 4-6 hónapot is meg kell adnia” – vélekedett.
A bérlői oldaltól szerinte elvárható – és erre már vannak is példák – hogy sokkal alaposabban ellenőrizze az egyre fontosabb ESG-feltételek betartását a bérbeadói oldalon. Utóbbinak nem elég csak beleírni egy szerződésbe, hogy van ilyen-olyan környezetvédelmi minősítése az épületnek. Ki kell derülnie egyértelműen, hogy a bérbeadó konkrétan mit hajtott végre az ESG első elemére, a környezettudatosságra vonatkozóan.
A bérlői magatartást az is befolyásolja, hogy erősen szűkül az új irodakínálat. A most futó építkezéseket még befejezik, de a korábban meghirdetett, ám még nem elkezdett beruházásokat legalább 2-3 évvel eltolják, így 2024-től egy ideig várhatóan nem lesz új spekulatív irodaház. Ezt látva a szerződésük végéhez közeledő bérlők a fent említett kedvezmény-kiharcolási szakaszba értek. A fejlesztők pedig szinte bizonyosan a felújítások felé fognak fordulni.
„Az újratervezés a fejlesztőknek is kötelező. Szerintem nem kell szégyellni, hogy az eddig lesajnált, akár 15-20 éves épületeket most újra felfedezik maguknak. Hozzányúlnak a gépészethez, új tereket alkotnak és kívül-belül szépen felöltöztetik, netán újrapozicionálják, mert ezzel mindenki nyerni fog.” - mondta a Newmark VLK Hungary ügyvezetője.
Newmark VLK Hungary
